中国房地产企业金融策划课程教材清华大学房地产ceo班地产培训(编辑修改稿)

中国房地产企业金融策划课程教材清华大学房地产ceo班地产培训(编辑修改稿)内容摘要：

By Everassion |34 典型案例 越秀 REITS香港上市解密  2020年 12月 21日，中国首个房地产投资信托基金 越秀房地产投资信托基金（ ）在香港首日上市，获得投资者追捧，首日上市交易一度上涨 23%。 这是国际资本市场上首只以中国内地房地产为资产的房地产投资信托基金，也是香港股市第三只 REITS。  从房地产投资角度看，越秀 REITS受到市场追捧自有内在原因： REITS在为开发商募集所需资金同时，无需破坏物业产权的完整性（不用散售物业），并保证了后期经营过程中持续投入的问题，在单一产权的情况下，由专业的国际租赁及运营机构进行管理，为商业项目的发展和持续运营提供了足够的保障。 万科便宜的 5亿元信托贷款  2020年 5月，深圳万科从中国外经贸信托得到一笔将近 5亿元贷款。 这是外经贸信托和深圳万科的第三度合作贷款。 与通常意义上的房地产贷款不同，该信托贷款的利率比银行贷款还要便宜，仅不到 5%。 这似乎是房地产商找到的一条融资 “ 捷径 ”。 而实际上，这是农业银行一笔授信转型而成的信托贷款。 金地发行 2亿元信托计划  2020年 8月 1日，平安信托发行了 “ 武汉金地 格林小城项目贷款集合资金信托计划 ”。 这项信托计划的资金规模为 2亿元，投资期限 2年，募集的资金将向金地集团武汉房地产开发有限公司发放 2年期贷款，用于武汉金地 格林小城二期项目的开发策划。 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |35 4 投资基金融资 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |36 投资基金： 是基金公司靠发行投资基金股份或受益凭证等形式向社会募集资金，再将其投资于股票、债券、物业等投资对象，获得到净收益分配给投资者的一种集合投资模式。 其五大基本构成要素： 共同投资、共享受益、共担风险是 REITS是资金信托和财产信托的结合  其他投资基金一般需要投资者支付货币资金来交换受益凭证；而 REITS除了接收货币资金外，还接受房地产 REITS持有者只享有收益权和知情权  普通股投资者可以通过股东大会选择管理者和参与重大决策；而 REITS的持有者没有这些权利，投资者如果对 REIT的管理者不满，只能 “ 用脚投票 ” ，即在市场上卖出或要求 REIT发起人赎回其发行的资产收益凭证 REITS价格形成依赖于其所拥有房地产的基础价值  普通股价格更多地依靠其现时和预期的收入，与每股的帐面价值关联程度不大；而 REITS价格形成更多依赖于其所拥有房地产的基础价值 投资基金概念 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |37 2020年外资金融地产投资表 名称 中国内地投资 投资模式 美国 柯罗尼基金 约 20亿美元 物业收购、项目开发 美国 摩根士丹利 约 10亿美元 物业收购、项目开发、不良资产收购 荷兰 国际集团 约 6亿美元 项目开发、不良资产收购 雷曼 约 不良资产收购为主 Rodamco亚洲基金投资公司 约 物业收购为主 新加坡 GIC 约 项目开发为主 麦格理集团 约 物业收购为主 高盛 约 物业收购为主 麦利联行投资基金 约 5000万美元 项目开发 美林集团 约 3000万美元 物业收购 凯德置地 约 物业收购 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |38 海外房地产基金投资路径 路 径 运作特色 案 例 自行开发策划 不同于国内和多数香港房地产开发公司的做法 ,他们本身具有长期的开发经验 ,同时也善于利用金融工具募集基金。 但由于缺乏对本地市场的了解和渠道 ,此种情况并不多。 新加坡凯德置地中国住宅房地产基金（新加坡凯德置地）；新兴市场房地产基金（美国汉斯）；私募基金（荷兰国际房地产） 与国内房地产公司结成联盟 ,共同投资开发项目 多以双方 /多方共同组建项目公司的形式出现，合作基础是良好的项目。 锦麟天地雅苑（摩根士丹利房地产基金与上海永业集团）；复地雅园（摩根士丹利房地产基金与上海复地集团股份有限公司）；复地香堤苑（荷兰国际房地产与复地集团） 与国内房地产开发企业共同发起专项投资基金 海外基金一般选择国内实力雄厚的房地产开发企业从事合作，一起运作针对房地产开发的专项基金。 ING北京基金（荷兰国际房地产与北京首创） 变向融资 由于目前外资银行开展人民币业务还有限制，因此一些房地产投资银行以变换的合作方式与国内房地产公司合作。 德国国际房地产投资银行与万科的合作。 保守收租 又叫收租型基金。 他们通过购买有稳定租户的成熟物业，长期持有物业，收租盈利，不介入前期开发。 这类基金还有美国国际集团、新加坡政府投资公司、新加坡腾飞基金。 项目过桥贷款 只针对商业房地产开发项目或收购项目发放，贷款比例一度可高达项目投资总额的 85%，平均超过 50%的水平，贷款期限可长达 57年。 我国尚无公开的案例。 收购不良资产 以较低的价格收购不良资产包，再对各项资产的整理、培养、包装以高价出售，从中获利。 摩根士丹利（与内地房地产开发商金地集团、上海盛融投资） Real EstateFinanceConstructing By Everassion |39 影响基金投资策略的五大关键因素 •汇率（人民币再估值） •利率差异（资金成本在国内外市场倒挂） •国有不良资产处臵及非主营业务 •国有不良资产处臵及非主营业务资产剥离 •国内外资本市场的机会 •海外房地产基金自身风险管理的需要 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |40 海外基金在华投资项目汇总 海 外 基 金 项 目 性 质 第一中国房地产发展集团 商住、住宅、公寓、高档酒店公寓 麦格理全球房地产咨询公司 国际性甲 A办公楼、商场、 Rodamco亚洲投资基金 别墅、写字楼、酒店公寓 荷兰国际房地产基金 住宅、综合 中国房地产开发基金 住宅、商业、办公、休闲、商业、酒店式公寓 ING北京基金 住宅、综合 摩根士丹利房地产基金 中高档住宅、甲级写字楼、住宅、酒店式公寓、写字楼 MSRAsia Acquisitiongsl Inc. 写字楼 凯德中国房地产发展基金 住宅及商业综合用地、住宅、联排别墅、低密度公寓 新加坡 RZP 写字楼、住宅、甲级写字楼、酒店式公寓 扬子基金 综合 汇富基金 综合 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |41 海外基金在华投资项目汇总 海 外 基 金 项 目 性 质 美国 Lehman Brothers房地产投资基金 服务公寓 德意志银行房地产投资基金 住宅、饭店、公寓、写字楼、商场 腾飞基金 写字楼、商业 白厅基金 甲级写字楼 美林投资银行房地产投资基金 综合 汉斯市场基金会 服务公寓、写字楼 新兴市场房地产基金 高档住宅 美国洛克菲勒投资基金 综合 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |42 海外基金在中国合作的企业 海 外 母 公 司 转让方 /合作伙伴 投资方式 澳洲麦格理集团、施罗德亚洲物业集团 N/A、凯德置地、城利房地产、万达集团、浦东发展集团、一级土地市场、上海南城积极联合开发公司 整体收购、合作开发、投资开发、一级土地市场竞标、股权收购 荷兰信托投资基金管理公司 丰隆国际开发有限公司、香港置地、凯德置地集团、韩国浦项制铁集团 整体收购、合作开发 荷兰国际集团 中信房地产、东湖房地产、上海西郊庄园置业发展有限公司、复地集团 合作开发 ING霸菱投资 首创集团 提供融资 摩根士丹利 上海复地、上海盛融投资有限公司、富力集团、上海永业集团、上海长兴房地产开发有限公司、 中海发展、香港信兴集团有限公司 投资、整体收购、顾全收购 嘉德置地 花旗集团 投资开发 凯德置地中国控股集团 N/A 投资开发 新加坡政府投资公司 招商局集团、东方海外、 N/A、万科集团、雅诗阁集团 整体买断、合作开发、股权合作、投资开发 美国柯罗尼资本集团与上海实力发展集团 上海实业发展、北京中远集团 投资开发 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |43 海外基金在中国合作的企业 海 外 母 公 司 转让方 /合作伙伴 投资方式 汇富集团 北京中远 整体收购 高盛集团 凯德中国 整体收购 美林集团 北京银泰置业有限公司 收购股权 美国汉斯地产公司 北京京盛地产有限公司、韩国现代、摩根士丹利、美国西部信托 投资开发、整体收购 美国雷曼兄弟、摩根士丹利 摩根士丹利、上海永业集团发展 购买股权 美国洛克菲勒国际集团 上海新黄浦集团 组建中外合作企业 德意志银行 北京燕莎中心有限公司 合作开发、提供融资 新加坡腾飞集团 上海华中房地产开发有限公司 整体收购 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |44 封闭式契约型房地产投资基金运作流程 房地产投资基金在募集基金前，先与基金保管金融机构（一般是银行）签订房地产投资回报契约，并报证监会审批。 依规定编制公开募集说明书，其受益凭证、销售委托证券由承销商负责办理。 房地产证券投资信托公司与建筑管理公司或特定专业公司签订房地产投资委托契约。