剩者为王土地价值看地产〔27地产价格(编辑修改稿)

剩者为王土地价值看地产〔27地产价格(编辑修改稿)内容摘要：

9 8 J u n 0 0 M a r 0 2 D e c 0 3U S D / 1 0 0 0 T W D859095100105110115120125T W D C u r n c y ( L H S )T a i w a n S i n y i P r o p e r t y In d e x ( R H S )台湾 /新加坡汇率变化与房地产价格关系走势 人民币升值对房价的影响 20406080100120140160J u n 8 3 D e c 8 5 J u n 8 8 D e c 9 0 J u n 9 3 D e c 9 5 J u n 9 8 D e c 0 0 J u n 0 3U S D / 1 0 0 0 S P D30507090110130150170190S P D C u r n c y ( L H S )S i n g a p o r e P r o p e r t y P r i c e In d e x ( R H S )从土地价值看地产 15 中国房地产行业 升值预期下，外资进入的动力较大 租金收入 物业升值 汇率溢价 国际范围不动产投资收益下降也是外资进入的动力之一； 进入退出的难度和资金的管制使得资金流动性差，冲击也弱。 升值预期下外资进入动力足，但影响弱 从土地价值看地产 16 中国房地产行业 长期来看，人民币升值对房地产市场起促进作用； 升值与房价之间直接关系很小，所起作用有限； 目前的 2%升值，对公司和产业影响很小； 如果基于汇率变动，目前市场反应过度； 地产公司投资价值仍在于其基本面 人民币升值对地产公司投资影响 从土地价值看地产 17 中国房地产行业 一. 房地产行业走势判断 二. 人民币升值影响 三. 土地价值凸现 四. 房地产公司投资价值分析 目录 从土地价值看地产 18 中国房地产行业 土地紧缩政策将是长期的 经济发展与地价 /房价正相关 人民币升值预期促进商业物业升值 土地开工期限制对企业影响较小 公司净资产值（ NAV）反映其真实价值 土地及物业价值凸现 从土地价值看地产 19 中国房地产行业 公司净资产值分析 2 005E 2 006E 2 005E 2 006E 2 005E 2 006E国内 A 股上市万科Ａ 推荐 0 .3 4 0 .3 9 4 .2 9 1 3 .3 % 1 1 .0 7 9 .5 8 1 .7 9 1 .5 9招商地产 审慎推荐 0 .6 3 0 .7 9 1 1 .9 1 3 2 .1 % 1 2 .7 9 1 0 .2 6 1 .3 3 1 .2 1金地集团 推荐 0 .5 1 0 .6 8 7 .9 0 3 7 .2 % 9 .7 4 7 .3 5 1 .2 0 1 .0 5金融街控股 审慎推荐 0 .4 7 0 .8 7 8 .1 8 9 .9 % 1 9 .0 3 1 0 .2 8 2 .4 4 1 .9 7华侨城 A 推荐 0 .5 1 0 .6 4 n .a . n .a . 1 8 .1 4 1 4 .3 3 3 .9 6 3 .1 0国内 B 股上市万科 B 审慎推荐 0 .3 4 0 .3 9 4 .2 9 3 .9 % 1 3 .2 6 1 1 .4 8 2 .1 5 1 .9 0招商局 B 推荐 0 .6 3 0 .7 9 1 1 .9 1 4 6 .7 % 1 0 .0 5 8 .0 6 1 .0 5 0 .9 5香港上市中国海外发展 推荐 0 .2 0 0 .2 4 2 .7 0 3 0 .4 % 9 .0 1 7 .6 1 1 .0 3 0 .9 5华润置地 审慎推荐 0 .1 3 0 .1 6 2 .3 9 2 8 .2 % 1 2 .6 1 1 0 .0 9 0 .5 9 0 .5 6市净率当前评级公司名称摊薄每股盈利( 人民币)NAV( 人民币 ) 净资产值折让市盈率公司净资产值与售价相关性较高 ， 我们假设房价一直保持稳定 由于反映了土地未来折现的价值 ， 其净资产值 （ NAV） 一般大于其资产净值 ， 但也有例外。 对土地及物业价值的折现程度反映的是物业的变现能力和盈利能力。 从土地价值看地产 20 中国房地产行业 一. 房地产行业走势判断 二. 人民币升值影响 三. 土地及物业价值凸现 四. 房地产公司投资价值分析 目录 从土地价值看地产 21 中国房地产行业 13%2%30%2 2 %4 %6 %3 0 %2 0 %1 0 %0%10%20%30%美国 日本 香港 新加坡 欧洲 中国 1020304050美国 日本 香港 新加坡 欧洲 中国( X )2 0 0 5 8 1 2 0 0 5 1 1 我们从二季度各国的估值变化来看 ， 美国 、欧洲地产公司估值分别下降了 4%和 6%， 香港有 2%的涨幅 ， 而中国下降了 22%。 从绝对值来看 ， 中国排名前 5位公司以 17倍的平均市盈率水平处于最低的状态 ， 低于香港 20倍的水平。 A股 房地产上市公司估值下降 22% 从土地价值看地产 22 港股 /红筹股 /A股净资产估值比较 上市公司投资价值分析 股价 ( 港币 ) 市盈率 市净率0 5 8 1 2020 2020香港房地产公司长江实业 8 4 .6 0 1 5 .4 6 1 .0 6 9 2 .5 7 5 .1 % 2 9 .3 %新鸿基地产 8 0 .7 0 2 7 .3 7 1 .4 0 7 4 .4 0 1 2 .7 % 8 .5 %恒基地产 3 9 .0 5 2 2 .3 0 1 .1 3 4 5。