20xx年房地产-淄博职业学院商务楼整合营销报告(编辑修改稿)

20xx年房地产-淄博职业学院商务楼整合营销报告(编辑修改稿)内容摘要：

中国最大管理资源中心 第 17 页 共 51 页 批中小企业进驻，因此本项目的主要目标客户是中小企业，而非大型企业和外资企业。 第三篇 竞争分析与竞争策略 一、竞争对手分析 张店区现存的写字楼较多，档次不一，但多对本项目构成一定竞争，现列举主要的竞争楼盘作分析如下： 楼盘 钻石商务大厦 荣宝斋 国贸大厦 晨报大厦 赢环商务大厦 中房时代大厦 职院商务楼 地段 CBD 中心， 地段佳 CBD 中心，地段佳 高新区中心，地段佳 柳泉路与中润达到交叉口 靠近老区，地段次之 新旧结合部位，地段良好 靠近新的政务中心 交通 张 店中心，公交线路多，但交通较为拥挤 张店中心，公交线路多，但交通较为拥挤 柳泉路与中润达到交叉口，交通发达 柳泉路与中润达到交叉口，交通发达 临老城，交通相对落后 共青团路与西六路交叉口，交通相对拥挤 临世纪路，靠近华光路，交通顺畅 形象 形象很好 形象很好 形象好 整体形象好 形象较好 形象一般 形象较好 商务氛围 CBD 中心，商务氛围浓厚 CBD 中心，商务氛围浓厚 商务氛围较差 商务氛围浓厚 商务氛围一般 商务氛围较好 商务氛围较差 配套 配套齐全 配套齐全 配套待完善 配套较好 配套较好 配套较 好 配套不完善 装修情况 装修 装修 装修 装修 简单装修 装修 毛坯 中国最大管理资源中心 第 18 页 共 51 页 价格 2540 2040 1838 2045 1535 1535 待定 客户类型 金融、物流、计算机、外地公司办事处 （大型企业） 金融、文化、贸易 （大中型企业） 贸易、金融、通讯计算机 （大中型企业） 贸易、传媒、通讯计算机、广告 （大中型企业） 建筑工程、装修设计、贸易 （中小型企业） 金融、物流、装饰、网络科技、计算机科技 （中型企业） 待定 二、竞争策略解析 从上表可以看出，本项目面临着强大的竞争对手，且 本项目处于相对劣势地位，因此，如果按照一般的操作思路与操作方式，则项目很难运营成功，这就需要我们寻找新的突破口。 寻找市场空白点，挖掘出只专属于本项目的核心价值，铸就其他写字楼所无法复制和超越的竞争壁垒 —— 这才是本项目的制胜之道。 那么，我们的突破点在哪呢。 先来看看本项目的核心价值点： 『客观性』 『主观性』 3 1 4 2 产品 服务 人文 环境 （新进者） （品牌） （社会资源） （自然资源） 本项目的产品存在一定缺陷，与竞争对手相比， “1”—“产品 ”不能构成项目的核心竞争点。 “2”—“服务 ”需要长时间积累，为领导者品牌的标志，但是，对于部分客户我们尚未达到此种境界。 中国最大管理资源中心 第 19 页 共 51 页 竞争策略： 从上表可以看出，本项目的核心优势在于环境与人文，因此我们可以从以 下几个方面进行突破： ，寻求突破，吸引文化、培训、中介、广告、设计、网络等企业进驻。 ，以与同类产品相区分。 3.“舍大取小”，主要抓住中小企业这类客户群体，避免与一些高档写字楼进行直接竞争。 ，提升项目的品质感。 ，后期销售以快制胜，在经过一段时间的包装宣传之后，吊足目标消费者的胃口，然后利用各种渠道，达到快速销售的目的。 本项目 靠近新区，临职业学院，环境幽雅、人文资源丰富，因此， “3+4”（环境 +人文），是我们可以制造的亮点，也是本项目领导市场的核心竞争力所在。 中国最大管理资源中心 第 20 页 共 51 页 第四篇 项目定位 一、定位原则 场的空白点，突出差异化竞争优势； ，充分发挥项目地块价值，规避不利因素； 、美誉度、社会认知度。 二、项目定位 创业型、成长型中小企业孵化器 创业型 —— 主要为正准备创业、资金有限、理想远大的有识之士提供创业空间与平台； 成长型 —— 主要为在起步发展阶段，资金有限、发展潜力巨大的中小型企业提供商务空间； 孵化器 —— 有催化成长之意，符合中小企业发展的需要，也预示着中小企业在这可以发展壮大。 三、功能定位 集商务办公、娱乐休闲、餐饮于一体的大型商务中心 现在，一 些中小企业对办公物业的需求一般有以下几个特点：一是 中国最大管理资源中心 第 21 页 共 51 页 性价比高；二是 有相应配套 ，有专业的现代办公条件，有餐饮，有健身场所，适合 24 小时办公；三是是现房。 因此，根据市场的需求与项目本身所具有的条件，本项目应该具备：商务功能、休闲功能、生活功能（餐饮） 四、形象定位 财智空间 —— 具有浓厚的人文气息，适合创业、成长型企业发展的商务空间 产品形象定位不是自己产品随心所欲的定一个什么形象，而是顺应消费趋势、消费心理、消费追求、向往的，在消费者“心里”的定位。 在消费者心里树立起的产品形象，让消费者喜欢、认同并 追求。 定位为才智空间，不仅顺应了一些创业、成长企业的需求，提高了这些企业的身份，而且也提高了项目的形象。 五、客户群定位 创业型、中小型公司 主要依据： 根据调查结果和对淄博经济的分析， 淄博市近年来中小企业的发展已明显呈上升势头，并逐渐成为本市经济发展的一股生力军。 这类企业的迅速发展 对性价比高的中小面积的办公空间面有较大的需求，特别是办公面积在 50— 100 平米左右，而这些小面积的办公空间适合创业型或中小型企业进驻，较小的办公面积降低了该类企业租赁总 中国最大管理资源中心 第 22 页 共 51 页 成本。 因此，我们 主要的把目标客户锁定创业型、成长型的中 小企业，这是一个巨大有潜力的市场。 主要客户类别： 根据翔实而严谨的市场调查、市场分析的结果，拟将项目的目标客户群锁定为类型企业： 咨询公司、培训机构、房地产中介公司、兼职中介公司、律师事务所、计算机软件公司、计算机维修公司、网络公司、广告公司、文化传媒企业、装修设计公司、贸易公司、科技企业、餐饮业、健身俱乐部 等。 以下是客户组成详细比例列表： 客户类型 细分 租赁原因 所占比例预测 宣传点 餐饮业 餐厅、咖啡 主要看中本项目庞大的师生资源 约 1% 人气、师生资源 文化类产业 培训机构、广告公司、传 媒公司 装饰设计公司 价格便宜、面积适中、具有商务形象，有庞大的师生资源 约 40% 价格、形象 创业空间 代理中介企业 咨询公司、代理公司、兼职中介机构、律师事务所 价格便宜、面积适中、具有商务形象，有庞大的师生资源 约 25% 价格、形象 创业空间 科技、网络、通讯类企业 计算机软件公司、计算机维修公司、网络公司 价格便宜、面积适中、具有商务形象 约 25% 价格、形象 创业空间 中国最大管理资源中心 第 23 页 共 51 页 休闲产业 健身馆 价格便宜、面积适中、具有商务形象，有庞大的师生资源 约 1% 价格 其他 贸易公司 价格便宜、面积适中、具 有商务形象 约 8% 价格、形象 创业空间 六、价格定位 价格范围： 2 层： 1217 元 /㎡ /月 36 层： 1520 元 /㎡ /月 均价 17 元 /㎡ /月 定价依据 写字楼价格是由地价、工程造价，各种税费、资金利息、销售费用和利润等因素构成的。 一般市场定价原则由三个价值取向构成。 市场价值取向：需要考虑同等片区、同等物业、采用比较的手段来确定。 成本价值取向：项目整体综合成本加期望利润。 客户心理价值取向：该区域位置的物业在消费者心里的“功能价格比”。 当然，除考虑价值取向因素外，房地产产品价格的因 素是项目整体所包括的多种可变因素，以上因素统筹考虑决定了价格的定位因素，构 中国最大管理资源中心 第 24 页 共 51 页 成了价格定位的可行性基础。 本报告价格定位基于对本案地段价值、区域形象、商务形象、配套等项目特质和市场上写字楼的租金调查以及开发商成本价值等综合分析而成。 从企业利润最大化的角度来分析，完全可以提高租价。 但最终 能否实现企业利润最大化 ，结果 取决于 可租面积 能否顺利到客户手中，完成产品与货币的转化。 因此，在本案中，租赁 价格定位 成为项目操作的一个重要关键点，降低租金，可能减少企业利润，但可以更快地实现 招租；而提高租金，会增加企业利润，但在销售难度加大，影响资金回笼， 风险 也随之 放大。 因此，综合市场、项目、成本、利润、风险等因素，建议将 租金范围定在 ： 2 层： 1218 元 /㎡ /月 ， 36 层： 1520 元 /㎡ /租金 低 高 招租难度加大 项目运作风险增大 从数字上看企业利润增加 招租难度降低 项目运作风险降低 从数字上看减少企业利润 中国最大管理资源中心 第 25 页 共 51 页 月。 均价在： 17 元 /㎡ /月 根据楼层、面积、朝向等因素，在具体招租时提供具体的价格建议。 根据均价和项目可招租的面积，按 100%招租率 计算， 每年可回收资金： 17元 /㎡ /月 ㎡ 12 月 100%＝ 3970329 元 按照 95%的招租率 计算， 每年可回收资金： 17元 /㎡ /月 ㎡ 12 月 95%＝ 3771813 元 租赁价格策略 价格走势 —— 低开高走 价格永远是任何销售中最为关键的因素。 本案最终能够实现什么样的租赁售价位，不仅和项目自身品质有关，也和直接的市场竞争、宣传推广投入比例有密切关系。 我们已经获知出租。