青岛胶州商业市场调研报告(编辑修改稿)

青岛胶州商业市场调研报告(编辑修改稿)内容摘要：

中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 11 页 共 27 页 器材等专卖店及专营店，基本形成老城区一条专业的装饰装修一条街，同时向东延伸至国 货商业影响区域。  PS 韩国城 PS 韩国城胶州市韩国人（国内朝鲜族人）聚居的地方，并形成了独具特色街区文化，以韩国商品为主流，是胶州韩式餐饮、娱乐最集中的一条街。 但由于业态相对单一，经营品项过于相似，所以竞争十分激烈，各商家的经营状况均不容乐观。 由于韩国人（朝鲜族人）不愿远离本族人的聚居地这种固有的生活习惯，即使没有获得预期的收益，大部分商家却不想异地再战。 韩国城区域在人群聚居上自成体系，消费习惯和商业经营自然扎堆，但规划中华丽广场作为韩国人及鲜族人的主要消费场所，沿温州路及兰州路形成以餐饮娱乐为主体的商业 街道，但业态存在过于单一的情况。 在建的中银广场是一个集中的购物广场，如果运作成功，则可以解决韩国城区域内商业业态相对单一的问题。 根据我们调研统计，老城区商业配套比较完善，现有已经营商业面积估计不低于 50 万，同时在售老城区商业面积保守估计不低于 20 万，仅广州路一带就有在售商业项目 5 个，如神州商业街、胶州湾财富中心、鑫古城、文苑阁、将军花园，总供应量应该超过 15 万，常州路在售商业项目有 2 个，供应量估计不低于 4 万，杭州路、福州路、北京路、惠州路均有在建商业网点供应，总量也在 10 万左右，老城区人口最多在 40万左右 ，在这种开发热潮下，未来老城区人均商业面积将超过北京这样的发达城市，销售形式不容乐观，同时老城区商业网点价格在 4000——14000 不等，目前只有胶州湾财富中心一层商铺及鑫古城广州北路一层商铺卖到 10000 以上，其他项目均在 6000 之间徘徊，同时老城区各项设施一应俱全，人口居住密度大，商业经营培育期短，但除个别项目外，商 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 12 页 共 27 页 业销售依然缓慢，这种市场基础情况下，本项目立市会有较大的市场压力。 新城区商业物业供应丰富，但经营寥寥，严重的供需不平衡，市场有待培养 新城区现有社区 13 个，在开发建设社区 8 个， 所有社区建设都配套相当面积商业网点： 新城市花园：商铺建筑面积约 7350 平方米，开间式框架结构，分东、西独立两部分组成。 金色家园： 商铺总共约 13000 建筑平方米，开间式框架结构，分东、西独立 两部分组成，东侧商铺面积较大，总面积约10000 建筑平方米，地上 3 层，西侧总建筑面积约 3000建筑平方米，地上 2 层。 澳门花园： 商铺共 30 套，砖混式结构，户型分割从 10 ~300建筑平方米不等， 85%未售出，可供应面积达到 20xx0 平方米。 澳门花园在开发的 3 期同时也配有部分网点。 香港花园： 建筑面积约 2 万平方米，双层。 中房花苑： 建筑面积约 3000 平方米，共 14 套，双层。 三里河花园：建筑面积约在 2 万平方米。 锦源新街坊：建筑面积约 5000 ㎡，共 15 套，双层局部三层。 河滨华庭： 建筑面积 4 万平米。 仅以上新城区澳门路一带社区配套，总供应商业面积就超过 10 万。 新城区是胶州市政府于 20xx 年起规划建设的新行政、经济、文化中心。 新城区建有 60 余万平方米住宅小区，销售率已达 90%以上。 现存商业地产均为住宅商业配套网点，仅澳门路两侧的住宅底商总建筑面积已超过 10 万平方米。 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 13 页 共 27 页 新城区住宅配套商业 网点有以下几个共同特点：双层临街铺位，单位面积 200 平方米以上，均价在 5000 左右，主要功能是为社区住户服务。 以 200 平方米的商铺为例，总价为 100 万元， 15 年回收成本，平均租金为 元 /平方米 /天，这是目前在胶州中心城区次繁华地段商铺的租金水平。 在新城区这个还处于襁褓期的商业氛围中，这个租金水平是很难接受的。 在我们调查的人中，大部分人认为新城区商业地产的租金应在 元之间，投资回报周期过长，影响了投资者的购买欲望。 对而自营业主而言，社区配套商业主要面对社区居民，以便利店等为主，资金并不充足 ，由于单位面积大而导致总房价过高，超出了他们的购买能力。 （据售房者介绍，消费者对 50150 平方米的商铺需求量较高。 ） 因此新城区有 95%以上的底商空置，导致新城区商业，生活配套稀缺。 生活上的不便，使许多购房者暂时放弃了入住新房的计划，新城区住宅小区整体入住率不超过 30%，而缺少人气，也成了制约新城区商业发展的最重要因素。 居民因为生活不便而有房不住，商家因为缺少人气而没有信心进驻，双方都在等待对方先已跨出一步，而形成了“僵局”，成为制约新城区发展的瓶颈。 为了打破这种僵持局面，带动新城区的商业发展，形成区域商圈，胶州市政府将市政府正南澳门路、香港路、深圳路、宁波路合围的近 13万平方米的中心区域规划为新城区的商业中心，引进利群商场及本项目作为新城区商业地产的支柱项目。 希望这两大主力商业进驻能够拉动新城区整体的入住率。 但是利群商场规划了 3 年之久仍未动工，在某种程度上打击了胶州市居民特别是商家对新城区发展前景的信心，使一部分原本有意到新城区发展的商家因而停滞不前且。 同时采访 300 多组商户，对新城区商业氛围的成熟过渡期， 60%以上 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 14 页 共 27 页 认为在有大型商业物业配套的同时，还 需要 35 年时间培养， 25%左右认为需要 58 年时间， 10%左右认为需要 10 以上的时间，极少数商户有信心认为可以在一两时间内，能在新城区经营收支平衡，除非物业租金极低。 本项目商业如欲超价上市，难度极大。 第三部分 项目区域租金及售价指数 一、 胶州商业物业租金指数调研情况分析（租金单位：元 /m2/天） 租金价格规律变化分析：  几大商圈以及几条主要商业街附近租金价格较高，并向外围扩散租金价格依次降低；  小面积单层商铺租金价格较高，大面积双层以上商铺租金较低；  租赁时间越早、租赁年限越长租金价格相对就越低；  目前租赁合同一般一年一签，如果签定长期租赁合同，租金每年按一定额度逐年上涨。 六商圈租金指数分析：  老城区利群内部租金主要集中在 3~6 元之间，利群商圈周边租金为 1~2 元之间  国货内部租金主要集中在 5~8 元之间，国货商圈周边租金一般在 2元左右  家乐佳内部租金主要集中在 2 元左右，家乐佳商圈周边租金一般在 ~ 元之间  向阳市场内部租金集中在 3~5 元之间，周边小铺位租金在 3 元左右  胶州商城附近兰州一带专业装修装饰街最高在 1 元左右  韩国城附近租金价格一般在 ~ 元之间 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 15 页 共 27 页 主要几条商业街分析  广州 路综合商业街 是胶州市区的中轴线、著名的商业街之一，南起泸州路，北至胶州路，全长 6000 米、门店 450 多家 ，有商业大厦、供销商厦、联谊宾馆、聚仙楼等商厦宾馆，以经营服装服饰、日用百货、家用 电器、食品、餐饮等为主的综合性商业街。 租金指数分析： 整条路自南向北租金价格根据面积不同、租赁年代不同，租金价格起伏不定，忽高忽低。 平均租金一般都在 1~2 元之间，局部小面积商铺达到 3 元，局部双层及三层等大面积商铺租金在 元以下。  郑州路商业街 （国货所在区域） 西起杭州路东至郑家小庄，全长 4000 米，约有 门店 150 多家，集中了一批大中型商业实体，主要有世纪大厦、金州大厦、百货大楼、人民商场、龙联公司等，同时辅以餐饮、办公用品、家电等为主的个私经营业户。 租金价格指数分析： 国货附近租金价格相对较高，一般在 2 元以上，依次向东西两侧降低。 向东到湖州路段前租金降到 元，向西到杭州路段降到~ 元。  兰州路商业街 东起郑家小庄西至响堂桥，全长 5000 米，共有各类经营业户370 多家，西部经营户主要从事建材装饰材料，中部经营业户主要以从事音响、手机、餐馆、咖啡屋、网吧等为主，东部经营业户主要以韩国料理、歌厅 等为主。 在温州路与福州路段间还形成了电脑 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 16 页 共 27 页 耗材一条街。 租金价格指。