重庆市高新区竞争楼盘市场调查(编辑修改稿)

重庆市高新区竞争楼盘市场调查(编辑修改稿)内容摘要：

经 开组团、南滨路形成三足鼎立之势。 附：重庆市大、石、杨版块建设用地平衡表 用地分类 代码 大、杨、石版块 公顷 % 居住用地 R 公共设施用地 C 工业用地 M 仓储用地 W 对外交通用地 T 道路广场用地 S 市政公用设施用地 U 特殊用地 D 绿地 公共绿地 G1 四、高新区典型楼盘调查及分析 （一）调查时间 本次调查的时间为 —— ，历时 25 天。 （二）调查方法 本次调查采用重点调查法。 对重点的竞争性楼盘，采取详细、多次、分步调查的方法；对竞争性较小、借鉴意义不大的楼盘，采取一次性调查，只增加感性认识，最终不形成《个案调查表》。 （三）调查步骤 拟订市调方案，将高新区竞争性楼盘分区； 逐个楼盘进行有侧重点的调查； 整理楼盘资料，形成文档 ，并对每个楼盘的成功点和失败点进行归纳评价； （四）调查分析表（见下页） 高新区近年来得到了较大的发展，这是由于政府宏观调控，政策大力支持。 一方面 ,高新区内 越来越多的楼盘以打造高质量产品来吸引市场，这一区域内的人工生态体系日渐成熟 ，其环境质量已高于全市平均水平。 另一方面，高新区的交通也越来越便捷：轻轨已经通车试运行，从高新区到市中心临江门、较场口的空间距离大大缩短。 除此之外，高新区业已形成迎宾大道、成渝高速公路、区内陆路交通网络的便捷交通格局：高新区二郎接陈庹路一线已建成通车 ,以及鹅公岩大桥竣工，高新区 业已拥有了快速便捷的公路网络。 就连一直是高新区弱项的商业，其未来规划也相当诱人 , 由石桥房地产总公司开发的 西部商城 以商业黑马的姿态亮相高新区 ,号称建立一个＂居家、办公、购物一体化＂的大型商业物业，这势必带动高新区的商用物业的发展。 高新区 房地产开发起步 较 晚，落后于主城其它区域，其房地产开发主要集中于 渝洲路、巴山、奥体中心 一带。 当前 高新区 房产发展非常迅速， 珠江华轩、同创奥韵、华语名都城等一批楼盘成为 高新区 代表性楼盘。 从实际调查中，我们发现，高新区内的购买力主要集中在石桥铺电脑城、渝洲交易城、八益建材市 场、陶瓷市场、老顶坡汽摩市场及其附近。 高新区楼盘资料 由于调查时间较短，无法尽列所有楼盘，只列出了八个典型楼盘资料 楼盘 容积率 占地面 积 总建筑面积 户型面积范围 主力户型 均价（套 内） 总体销售率 层差及朝向差价 要点简析 国窖明城 139666平米 38~103平米 单间： 38平米 二 F二 T： 70平米左右 三 F二 T：90~100平米 2760元 /平米 70% 层差 10元/平米 朝向差价100元 /平米 总体规划及景观 ：小区内 5栋高层建筑整齐排列， 楼间距最小不低 于 32米， 形成大视野的效果。 区内拥有 4个各具特色的休闲广场、 2个空中平台花园、 1个戏水池。 户型设计 ： 布局上均为南北朝向，采用大面积玻璃窗、落地外飘窗等设计，保证采光、通风。 销售状况 ：项目 销售情况较好，总体销售率达 70%，其中 平米和。 目前，“国窖明城”的销售量保持在每日 3套左右。 恒鑫名城 460亩 600000平米 67~220平米 二 F二 T： 70— 80平米 三 F二 T： 120平米 2800元 /平米 60% 层差10~15元 /平米 朝向差价30~50元 /平米 总体规划及景观 ：运用“景观先行”的理念，在地块中心建造中央景观“名城花园”。 现推出的一期由几栋高层和小高层楼房围绕中庭布置。 户型设计 ： 户型基本为南北朝向，朝南有中庭花园，朝北可看小区的中央景观“名城公园”， 户户采光，间间观 景。 销售状况 ： 情况良好，总体销售率达 60%以上，其中 60~80平米的两室两厅销售最好。 其一期 A栋楼，由于有 20余套房在做特价促销活动，故销售情况较好。 位置、户型与 A栋相差无几的 C栋楼，由于其均价要高 300多元 /平米，故其销售率较低。 而位于 BD栋楼顶层的跃层，由于其视线及景观较 好，总共 8套已出售了 4套。 华宇名都城 8070平米 320xx0平米 82~126平米 3F2T： 108~124平米 4000元 /平米 75% 层差 10元/平米 朝向差价100元 /平米 总体规划及景观 ：整个社区 楼体造型各异，围绕主题中心花园和 8个小庭院发散式布局，交通组织良好、组团布局合理。 园林绿化采用较多品种的植被，水系大多采用多层跌水，形成层次分明的立体景观。 户型设计 ：大部分户型的卧室设置了阳光弧形休闲区。 卧室都采用外飘窗 ,确保了居室的采光与通风。 销售状况 ：项目 销售状况较好， 3期推出的 9中， 9号楼均已售罄， 7号楼的销售率也超过了 75%。 其中较受追捧的户型是 100~120平米左右的 3室或 4室，销售率也达到了 90%。 华宇渝洲新都 4 112亩 315000平米 64~128平米 二 F二 T：60~70平米 4150元 /平米 70%以上 层差10~30元 /平米 朝向差价100~330元 /平米 总体规划及景观 ：项目围绕中庭 打造十多幢造型别致的小高层和高层建筑 ，并以“东南 —— 西北”走向的社区消防通道为景观轴线，在两侧引入了较大面积的绿化植被、亭台水榭等景观。 户型设计 ： 格 局比较方正，几乎每一户的主卧室中都有 270度的观景外飘窗或与卧室相连的观景阳台。 销售状况 ： 由于项目所在地理位置的优越，使该楼盘销售状况较好， 其中 70平米左右的小户型、 128平米的错层、以及 80多 平米左右的小跃层更受到人们的追捧，其销售率分别达到了80%、 99%、 100%。 美茵新天鹅堡 33000平米 100000平米 67~394平米 2F2T： 67平米 3F2T： 119平米 4F2T： 129平米 3480元 /平米 80% 层差 15元/平米 无朝向差价 总体规划及景观 ：美茵新天鹅堡位于 1000亩德国风情小镇东北部制高点 ， 由 5栋高层组成 ， 视野开阔。 景观依山就势、高低错落的布置跌水、草皮等。 户型设计 ： 每一户型都设有休闲大阳台，大部分户型的客厅采用“阳台 —— 景观窗”双面采光，采光通风良好，景观视野俱佳。 销售状况 ： 项目销售状况较好，但位于每栋楼顶层的跃层户型销售欠佳，开盘至今尚未售出。 南方香榭里鑫苑 32027平米 88641平米 78~132平米 3F2T： 97~106平米 3F3T： 121~132平米 3000元 /平米 80% 层差20~80元 /平米 无朝向差价 总体规划及景 观 ：社区楼房依据地势进行规划，高地高层，低地低房，每栋楼空间距离不大却互不遮挡。 项目 地处 较 高 处 ，有着 良好的自然风貌并在区内 大量运用叠泉、瀑布、溪流、花园、绿地等营造小区景观。 户型设计 ： 户型比较方正，大部分户型采用独特的＂１ .５室＂设计 ,使卧室和书房结合为一个整体。 销售状况 ： 项目正在进行尾盘销售 ,以 100~130平米的中、小户型销量最好 ,平均销售率达到了 80%以上 .而位于每栋楼 1 18楼的跃层户型销售情况欠佳 ,自去年开盘以来 ,为数不多的几套跃层只售出了两套 . 同创奥韵 210亩 66~159平米 2F2T： 66~94平米 4000元 /平米 60%以上 层差 20元/平米 朝向差价：100~200元 /平米 总体规划及景观 ：同创奥韵以点式高层住宅 为构架 ，辅以六大主题空间（奥韵之光城市阳台、奥韵会、奥韵广场、奥韵名店街、奥韵风情园林、奥韵大道），缔造了一个充满运动活力的健康社区风情园林中有观景栈道、花台树阵、亲水平台、叠级戏水池和迷你高尔夫球场等众多休闲运动场所，将健身与观景结合一体。 户型设计 ：项目几乎每一户型都拥有阳光健身房，全玻璃构造，为居室采纳更多自然光线。 还有部分 户型引入了入户花园，让空间显得更加通透宽敞。 销售状况 ：项目三期（ B区）约 300余套，自 04年 6月 26号面市以来，市场放映良好。 鑫泰铭居 7700平米 30000平米 74~112平米 2F2T： 74平米 3F2T： 90~95平米 2800元 /平米 50%以上 层差 10元/平米 无朝向差价 总体规划及景观 ：项目现推出的二期，由 1栋 21 层的高层、 1栋 13层的小高层组成及临街大型商用物业围合而成，中庭为小型园林绿化景观， 以精致的绿化小品为主。 户型设计 ： 户型为 70~110的两室为主 ,户型精小，布 局紧凑。 销售状况 ：其 总体销售率达 50%，其中 平米的两室两厅销售最好。 项目周边区域重点楼盘市场特征分析 （ 1）供应体量分析 139666600000320xx03150001000008864130000010000020xx00300000400000500000600000单位：平米国窖明城恒鑫名城华语名都城华语渝洲新都美茵新天鹅堡南方香榭里鑫苑同创奥韵鑫泰铭居 （ 2）销售率分析 项目 销售情况分析 国窖明城 项目 销售情况较好，总体销售率达 70%，其中 米的两室两厅销售最火爆。 目前，“国窖明城”的销售量保持在每日 3套左右。 恒鑫名城。