论文监督制度、市场信息与协议地价(编辑修改稿)

论文监督制度、市场信息与协议地价(编辑修改稿)内容摘要：

6 宗地通过招标拍卖的方式进行出让。 因此可以认为， 1997 年之前杭州市城市土地一级市场中的“真实地价”信息量很少，对土地价格评估的影响也很小；而1999 年之后的城市土地一级市场发育比较完善，地价信息比较充分，市场信息对地价评估的影响开始凸现。 在城市土地储备制度实施之后，仍然有历史遗留问题 xi按照协议方式进行出让。 与 1997 年之前的协议出让相比， 1999 年之后的协议土地出让有更加完善的监督制度。 所有地块地价的确定都是经过内部会审、集体决策，经市长办公会议讨论决定后公示。 只有经公示无疑义的地块，才能 作为最终的协议成交地价。 此时基准地价虽然仍是评估机构确定土地价格的依据之一 xii，但土地市场的发育已经增加了市场的真实地价信息，因此， 20xx 和 20xx 年杭州市公布的土地等级和基准地价标准文件中，不再强调基准地价标准是同一等级的平均指导价，此时土地市场价格信息也成为评估机构进行协议出让地价评估的一种信息来源。 因此，可以利用杭州市的土地市场中的成交价格与招标、拍卖的标底地价的变化情况来对前文的假说及其推论进行检验。 如果假说与推论成立，那么在 1997 年之前，标底地价与该宗地对应的基准地价应该不存在差异或者差异较小 ；协议地价远低于招标、拍卖地价，与基准地价之间的关系则有待于检验。 1999 年之后，协议出让地价、标底地价则与该宗地对应的基准地价存在较大的差异。 四 . 样本选取与数据说明 （一）样本选取方式与数据来源 这里选取了杭州市 1992～ 20xx 土地市场交易的 367 个交易样本资料作为本次研究的基本数据。 其中包含 1999 年 1 月 1 日～ 20xx 年 10 月 23 日之间城市土地一级市场中按照协议、招标和拍卖方式出让的所有经营性用地宗地样本，以及 1992～ 1997 中国最大管理资源中心 第 7 页 共 16 页 年所有的土地招标、拍卖样本，这部分数据来源于政府公示和内部资料。 1992～ 1996年土地市场交易样本与数据主要来自于相关部门提供的内部资料，在此基础上，通过与一部分宗地交易的当事人进行访谈对已有的资料进行了补充和整理。 由于数据收集的困难，我们没有取得 1992～ 1996 年间通过协议方式交易的所有样本资料，所得的样本约为这期间协议出让总样本的三分之二左右。 尤其遗憾的是，缺乏 19971998 年的交易样本资料。 不过已有的这部分数据已经可以对本文的假说及其推论进行检验。 表 1 杭州市 199220xx 年土地出让方式情况 1992 1993 1994 1995 1996 1999 20xx 20xx* 合计 协议 宗数 13 59 44 40 21 12 86 36 311 比例 招标 /拍卖 宗数 8 0 0 0 0 8 26 14 56 比例 合计 宗数 21 59 44 40 21 20 112 50 367 *： 20xx年的招标、拍卖土地情况仅包含 20xx年 10月 23日之前的数据。 从表 1 可以清楚的看出，协议出让是杭州市土地出让的主要方式。 不过 1999 年之后的土地招标、拍卖宗地数远远多于 1997 年之前。 在杭州市土地价格急剧上涨的20xx 和 20xx 年，城市土地一级市场中的交易量远远多于 1992～ 1999 年各年份，这意味着杭州市土地价格的上涨并非由于政府控制土地供应量所导致的。 表 2 杭州市 1992～ 20xx 年经营性用地出让等级 单位：宗 一级地 二级地 三级地 四级地 五级地 六级地 七级地 合计 ～ 57 45 37 34 9 3 0 185 ～ 29 36 37 34 24 6 16* 182 合计 86 81 74 68 33 9 16* 367 *：包含一宗八级地。 表 3 杭州市 1992～ 20xx 年经营性用地出让用途 单位：宗 住宅 商业 综合 其他 * 不详 ** 合计 ～ 79 22 52 32 0 185 ～ 84 9 27 56 6 182 合计 163 31 79 88 6 367 *：其他用途指住宅、商业与综合用地的混合用途。 **：这里指加油站，无法将其归为另外几类用途。 表 2 和表 3 是调查样本的土地等级与土地用途基本情况。 需要指出的是，土地等级在 1992～ 20xx 年之间已经进行了调整，这里的土地等级指土地交易时地块所属的 中国最大管理资源中心 第 8 页 共 16 页 土地等级，在调查样本中，有一宗地属于八级地，这里将其归为七级地。 从表中可以看出，一级地至四级地占了土地交易的绝大部分，不过 1999 年之后杭州市已经逐渐将土地开发由城市中心转向市郊，五级地的出让也 占了相当大的比例。 在经营性用地出让中，住宅用地占了绝大多数。 （二）地价内涵与协议地价修正 根据杭州市公布的土地批租地价测算标准，基准地价包含三个部分的内容： A，级差地租； B，市政配套费； C，土地开发成本。 由于土地前期开发情况的差异，不同宗地的地价内涵也会有所不同。 有的土地属于“净地”出让，土地在出让前已经完成了土地的前期开发，因此包含了土地开发成本。 如果土地出让之前都没有进行过前期开发，开发商在取得土地之后还必须进行拆迁、安置、土地平整等工作，因此土地成交价格中不包含土地开发成本这一部分。 这种土地出让称为 “毛地”出让。 从表 4中可以看出，协议出让中的净地出让宗地数仅占总宗地数的 %，“毛地”出让占了绝大部分。 表 4 不同地价内涵的协议出让土地基本情况 A A+B A+B+C 不详 合计 宗数（宗） 面积（公顷） 成交总价（亿元） 单位面积均价（元 /平方米） 备注：由于 A+B+C中有一块面积 ，出让价为 240元 /平方米，因此使得该内涵土地的单位面积均价过低。 根据杭州市 199 1997 年公布的基准地价标准，土地出让金（级差地租）、市政配套费、土地开发成本分别占土地价格的 20%、 30%、 50%； 20xx 年公布的基准地价标准中，这三部分分别为 20%、 35%、 45%。 1992 和 1993 的文件中虽然没有明确规定三者的比例，但是也明确了三部分的具体价格。 显然，不同地价内涵的土地成交价格无法直接进行比较，因此必须对已有的数据进 行修正，使其统一到相同的地价内涵。 第一步是要确定该宗地对应的基准地价。 首先考虑容积率的影响，基准地价表中对应的容积率为 以下、 、 、 „„。 如果宗地容积率小于 或者正好等于 、 等标准容积率，则直接采用该容积率所对应的基准地价；如果宗地的容积率在某两个容积率标准之间，则通过加权平均的方法取得对应的基准地价，以容积率为 的某宗地为例，其对应的基准地价及其三部分都可以通过下面的公式得出：    JJJJ 其次考虑宗地用途的影响。 用途单一的宗地， 其对应的基准地价可以直接参考当年的基准地价表。 如果宗地用途是混合性用途，比如是住宅与商业用途，对应的基准地价则取住宅用途和商业用途的平均值。 第二步是对协议成交地价进行修正。 对于地价内涵不清楚、容积率不明确以及土地用途不清的宗地，我们进行了剔除。 第一步工作已经将宗地对应的基准地价三部分测算出来，如果地价内涵中仅仅包含了 A，就加上对应基准地价中的 B、 C 两部分， 中国最大管理资源中心 第。