论文-中国物权法与房地产项目转让的法律风险预防及其控制(编辑修改稿)

论文-中国物权法与房地产项目转让的法律风险预防及其控制(编辑修改稿)内容摘要：

》的正式实施，房地产项目公司股权受让人对房地产项目转让应该更为谨慎，对 其法律风险应有更为充分的评估。 我国《物权法》第四十二条、第一百四十八条规定， “ 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件 ”。 “ 建设用地使用权期间届满前，因公共利 益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。 ” 由此可见，我国物权法更加严格地限制了征收条件，细化了补偿标准，这必将使我国现行的征收拆迁补偿制度发生颠覆性的变化，无疑会增加房地产开发的成本，同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速度。 （三）《物权法》的相邻关系制度对房地产项目的影响 随着城市化的发展，在现代都市，建筑物的通风、采光和日照问题日益成为社会关注的问题之一。 由于城市土地价值的提升，导致建筑物之间的距离比过去缩小，高层建筑进一步 普及，这些变化使得建筑物相邻关系的纠纷日益增多，尤其是在通风、采光和日照等方面的矛盾越来越多。 因此，我国《物权法》在《民法通则》的基础上专设一章规定了相邻关系制度，并对通风、采光和日照的问题作了明文规定，其第八十九条规定： “ 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 ” 根据上述法律规定，新建的建筑物不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照，即使取得了建设工程规划许可证，证明建筑行为是合法的，但只要导致邻近建筑物的通风、采光和日照没有达到规定的最低标准，也应当认为给邻近住户造成了 生活上的妨碍，应当承担相应的责任。 这要求投资者在审查房地产项目时，应当注意房地产项目是否符合国家有关工程建设标准，与邻近的建筑保持一定的距离和适当的高度，以免妨碍相邻建筑的通风、采光和日照，为日后发生不必要的纠纷与经济损失埋下隐患。 因此，如果一个房地产项目在建设过程中已经与周边的单位和居民产生的矛盾十分紧张时，房地产项目公司股权受让人就需要慎重考虑，因为这些矛盾的存在可能会造成工期大大延期，也会对房地产项目产生较大的负面影响。 （四）《物权法》的建设用地使用权制度对房地产项目的影响 随着经济与社会的发展，对 土地的需求量越来越大，土地分层次利用的问题也日益突出。 但是，在《物权法》出台之前，我国还没有专门对土地分层次利用进行规范的法 中国最大的管理资源中心 第 4 页 共 6 页 律、法规，同一宗土地上只能存在一个土地使用权，这使得现实中一些专门利用地下或者地上空间的权利性质变得不明确，相关设施的权利人的权利也得不到确认与保护。 我国《物权法》第一百三十六条专门就土地分层次利用加以规范， “ 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。 新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权 ”。 这就要求，设立建设用地使用权必须界定每一建设用地使用权具体占用的空间， 即标明建设用地占用的面积和四至，建筑物、构筑物以及附属设施的高度和深度，使建设用地使用权人行使权利的范围得以确定。 比如，同一块土地地下10 米至地上 70 米的建设用地使用权出让给甲公司建写宇楼；地下 20 米至 40 米的建设用地使用权出让给乙公司建一地下商场。 在分层出让建设用地使用权时，不同层次的权利人是按照同样的规定取得土地使用权的，在法律上他们的权利和义务是相同的，只不过其使用权所占用的空间范围有所区别。 因此，房地产项目公司股权受让人在进行房地产项目转让时必须特别注意房地产项目的建设用地使用权出让合同中建筑物、 构筑物及其附属设施占用的空间是否符合其房地产开发的需要，建设用地使用权受让后是不能随意改变的，以免无法满足投资需求而产生不必要的损失。 （五）《物权法》的担保物权制度对房地产项目的影响 我国《物权法》在《担保法》的基础上，根据实践中出现的一些情况、新问题，充分吸收国外担保物权立法的先进经验，对担保物权制度作了补充、修改和完善，扩大。