苏州市文化水廊商业项目市场研究(编辑修改稿)

苏州市文化水廊商业项目市场研究(编辑修改稿)内容摘要：

消费火爆，抬高了基数，给 03 年的消费品零售 额增长增加了难度。 大量管理资料下载 14 第二章 苏州市商业营业用房发展状况 20xx 年苏州市商业营业用房开发数据统计表 指标 区位 本年完成投资 施工面积 新开工面积 竣工面积 空置面积 02 年 增幅 02 年 增幅 02 年 增幅 02 年 增幅 02 年 增幅 市区 古城区 39933 206923 52589 123008 105597 新区 4901 53482 18749 24213 8651 园区 1621 16272 9974 6298 1556 吴中区 8098 57582 16241 31796 64215 相城区 2584 33625 33281 17344 9229 / 常熟 10434 175729 174314 119519 39402 张家港 14306 130567 102545 77849 22183 太仓 22627 330352 214869 90743 10316 吴江 11418 151962 101674 63177 15596 昆山 5412 42384 21589 34469 17039 一、商业营业用房供给状况、空置状况分析： 全市商业营业用房发展总体状况 总体上看，苏州商业用房的发展势头强劲，完成投资、施工面积、新开工面积、竣工面积四个指标都比 20xx 年有所增长。 尤其是完成投资和新开工面积两个指标的增幅，更是强劲，说明在交通格局的形成、轻轨潜在效应的激发、经济的持续高涨、居民可支配收入及消费性支出的日益增加、城市地位的提升等因素的共同作用下，开发商对苏州市的商业前景的预期良好，开发信心十足，投资力度明显加强，资金 到位状况良好。 值得注意的是空置面积的大幅度下降，相对施工面积、新开工面积的不断上升，说明市场需求比较旺盛，已经消化掉大量的空置商业营业用房，“减空”效果明显。 大量管理资料下载 15 市区商业分区概述 （ 1）、中心城区： 古城区由于历史原因，各项商业配套比较完善，石路商圈、观前商圈已相对成熟，辐射半径也日益扩大，商业市场相对饱和，故从 5 个指标的发展来看，该区域内的商业已经进入生命同期中的成熟期，后来商业项目介入相对困难，故新开工面积有着较大的降幅（ %）。 同时，从空置面积的降幅（ %）来看，更能说明该 区域内的商业环境的成熟。 成熟的商业环境、良好的市场前景使得该区内的商业空置房的“减空”效果非常明显。 ■ 成熟的商圈对区内商业用房发展的拉动作用明显。 （ 2）、新区 新区内已有新区商业街，狮山路沿线的各种酒店、咖啡店等休闲娱乐餐饮，以及预计今年 10 月份开业的百润发购物广场。 加上该区内高档物业的陆续出现和苏州乐园吸引旅游人群的不断增加，市场潜力较大，发展大型商业项目有较大的机会。 预测：在未来，新区狮山路两边将出现商圈，我们暂称之为“新区商圈”。 但该处文化底蕴的相对不足，也是发展商业的一个弱点，因为难以有效的延 长旅游人群的区内逗留时间。 大量管理资料下载 16 （ 3）、园区 园区由于商业模式相对独特，邻里中心运作都相对成熟，能有效地满足区内居民的消费需求。 但随着近两年区内高档物业的大量涌现、外来人口的急剧增加、 CBD 的规划、园区二三期的启动，园区已成为苏州的国际化新城区，国际化步伐明显加大，为了满足区内海内外高消费人群的需求，该区的商业项目的档次将比较高，目前在建和将建的项目就有 F 城、联合投资的娄葑社区服务中心，星海国际广场、师惠坊商业街、湖东第四邻里中心、湖西园区置地商业项目等一系列大型商业项目。 预测：在未来几年内，该区的商业将与 国际接轨，档次将成为苏州最高，与石路商圈、观前商圈形成鼎足而立之势。 （ 4）、吴中区 由于吴中区发展上的相对滞后，该区内除木渎、长桥（百润发、华润）商业发展状况还好外，其他地方的商业发展状况都不尽人意。 从施工面积、新开工面积的增幅来看，还是比较快的，但增长率主要是由指标基数太小拉动的，市场需求拉动效果不是很明显。 空置面积的降幅很大原因也不外于此。 预测：该区域内的商业前景由于先天条件不足，市场潜力相对较小，潜力相对较大的地区有三个：长桥、木渎、太湖。 大量管理资料下载 17 （ 5）、相城区 相城区的商业近年来有着较大的发展， 主要集中在相城区的行政中心附近，已形成的有较大影响力和形象的商业项目有蠡口家具城、相城一条街，还有规划中即将运作的国际服装城。 该区发展较慢，近期由于区内市政配套设施、交通有较大改善，市场前景一下子变得光明起来，但由于铁路以北的区位在人们心理上的抗性，市场前景不是很理想，商业发展趋势倾向于商业物流方向，未来可能会作为商品集散地的形象存在于市场中。 五个县级市 五个县级市的商业发展相对滞后。 但发展步伐非常快，随着“沿江八大产业基地”的规划实施，区内商业的前景变得扑朔迷离，产业结构决定了这几个区域内的绝大部分 地区商业前景不容乐观，商业将集中向服务周边居民的日常生活需要方向发展。 值得一提的是几个风景区板块的旅游业有可能带动区域内商业发展。 但这些县级市内居民的消费地点倾向于市区，随着大交通格局的形成、轻轨的规划，大大缩短了往返市区的时间，这些县级市面临市区商业对区内商业客源的分流左右，市场挑战明显，市场客源将大幅缩水，从而形成市场需求相对不足。 秘方：做独特的商业，以差异化策略介入市场竞争。 大量管理资料下载 18 二、商业营业用房市场需求状况分析 20xx 年上半年，市区商业营业用房转让登记 1282 处，转让面积 万平米，转 让金额 亿元，分别比上年同期增长%、 %和 %，创历史最高水平。 上半年，市区商业营业用房预售价平均每平方米 7033 元，其中中心城区为每平方米 7706 元。 指标的惊人增长说明市场消化能力极强，这与“一铺养三代”的传统投资思想密不可分，在股票市场长期低迷、银行储蓄利率一再下调的情况下，投资不动产、在“商铺”中淘金已成为广大市民的共识。 大量管理资料下载 19 三、供应市场探析 历年商业营业用房施工面积走势分析 图一： 苏州市历年施工面积（万平米）走势图10050050100150施工面积 增幅（% ） —— 1998年 1999年 20xx年 20xx年 20xx年 ※ 从图一可以看出 ： 从 98 年至今，商业营业用房的施工面积走势波动较小，只有 99年跃入谷底，原因是 98 年结转的大量的商业营业用房面积在一定程度上影响开发商的市场信心，但随着 99 年底苏州楼市的升温，加上苏州经济的持续高涨，有效的拉动了商业营业用房的开发信心， 20xx 年至 20xx 年走势呈缓慢上升态势。 居民可支配收入的不断增加和消费性支出的比例不断加大，对商业服务业的需求日益旺盛，也有效的拉动了商业营业用房施工面积的再次大幅上扬。 预测：随着经济的持续高涨，外来人口的不断增加、交通环境的不断改善、招商引资力度的不 断加强。 商业营业用房的市场需求将进一步旺盛，施工面积有望继续保持快速上扬的走势。 历年商业营业用房新开工面积走势分析 大量管理资料下载 20 图二 ：苏州市历年新开工面积（万平米）走势图10050050100150新开工面积 增幅（% ） —— 1998年 1999年 20xx年 20xx年 20xx年 ※ 从图二可以看出 ： 和施工面积走势相似，波动较小，走势相对 平缓，但增长趋势明显。 历年商业营业用房竣工面积走势分析 图三 ：苏。