置信西安项目(兵马俑博物馆馆前商业配套产品)招商执行策略(编辑修改稿)

置信西安项目(兵马俑博物馆馆前商业配套产品)招商执行策略(编辑修改稿)内容摘要：

作商在产业链上也意义重大。 主力经营商推介 1）饮食类经营项目 ： （ 1）老孙家泡馍、同盛祥、德发长、春发生、小六汤包、坊上人、西安饮食、永明岐山面等 （ 2）茶、饮料、咖啡等、糕果点心店等 （ 3）麦当劳、肯德鸡、汉堡等快餐、罗杰斯、比萨、日本料理、韩国料理等。 2）手工艺品经营项目 （ 1）中国民间艺术 ：年画、木版年画、面具、脸谱、剪纸、刺绣、雕刻、古代雕塑、手工精品、灯笼、宫灯、草编布绣制品、陈设等 17 （ 2）娱教类 ：泥玩具、木玩具、陶塑、皮影木偶、婚纱影楼等 （ 3）穿戴类 ：鞋花、服饰、银饰品 、手工布鞋、布绣制品 （ 4）用品类 ：盘、器具、碗 （ 5）祭祀类 ：神像、供品 3）中国传统文化艺术 ：书法、篆刻、玉器、陶瓷、哲学、刺绣、酒、饮食、文房四宝、服饰、文字、舞蹈、中国结、民俗版画、皮影戏及偶戏、民俗游艺、建筑、茶艺、音乐、青铜、景泰蓝、剪纸、绘画、家具、京剧、节庆、功夫、漆器、书籍、户县农民画、风翔泥塑、千阳刺绣、陕北剪纸、手工布鞋、灯笼、皮影、中国结、服饰店、珠宝玉器、烟酒专卖、百货超市、照相店、兵马俑店等 4）纪念品类 ： 旅游产品、特色工艺美术品。 5）娱乐演艺： 杂耍、杂技、表演、娱乐、洗浴 6）金融服务 ：工商银行、招商银行、民生银行、交通银行、百货、美容美发厅、书店、连锁医药超市、照相馆等 7）中西医药 ：藻露堂、老百姓大药房、北京同仁堂大药房等 行业比例的建议 18 1）餐饮行业总面积可在 万平方米左右，品牌店和特色店的比例为 1： 1。 2） 工艺品行业 总面积可在 万平方米左右，品牌店和特色店的比例为 1： 3。 3）其它行业总面积在 万平方米左右。 4）总体比例约为： 1： 2： 1 商业业态定位 1）综合性 ：项目是一个多业态组合的综合性很强的国际商业旅游项目 ， 因此保持一定程度上的多样性业态混 合分布，把不同的业态在空间上进行合理安排，对项目的招商和后期经营管理意义重大。 2）主导性 ：主力店招商要提前进行，在项目商业规划和建筑设计的时候就让主力店参与进来，可以发挥项目经营的作用，并为项目营造必须的商业潜质和商业氛围，使项目具备一定的商业“基调”。 3）互补性 ：把利润高的商铺和客流量大的商铺尽量放在一起，形成互补，是客流和消费保持相对一致。 4）独立性 ：最好不要把同种业态安排在一起，避免造成很大程度上的恶性竞争。 招商人员定位 1）有丰富的零售行业经验和服务知识。 19 2）了解物业租赁、消费、产品、 销售等相关法律法规。 3）掌握市场学、经济学、管理学等学科的一些基本原理 4）具备较强的招商技巧和谈判能力 [肆 ] 招商推广组合 一、推广方式 广告诉求 ：招商 媒体计划 （异地推广模式） 表 41 媒体特点分析表 媒体 重要程度 特点 报纸 主要方式 价格相对低廉，接触面广，传达内容丰富，时效性短 杂志 次要方式 价格相对较高，特定人群接触，传达内容一般，时效性较短。 招商发布会 主要方式 价格一般，接触面集中，传达内容直接。 项目网站 主要方式 特定人群接触，传达内容多，时效性较长 20 手机短信 次要方式 价格相对较高，接触面广，传达内容少，时效性长 招商手册 主要方式 价格低廉，接触面广，传达内容多，时效性长 二、招商方式 直接攻击式：面对大的主力店我们要上门服务，直接和经营者面谈，并保持沟通，详细记录客户资料。 媒体攻击式：主要针对一些中小商户，可以利用媒体发布招商广告，做好客户登记工作，随后登门服务。 新闻发布会模式 1）发布招商广告 2）新闻发布会形式 表 42 新闻发布会形式 主题 置信 西安项目 隆重招商 时间 20xx 年。 月。 日 地点。 酒店。 厅 参加人 公司领导、各商户代表、新闻记者等 21 目标 通过招商新闻发布形式宣传项目形象，引到市场关注 内容 领导发言、双方签字、举办酒会 招商价格策略 1） 项目开发成本分析 （ 1）项目开发根据用地总体规划进行市场调研、功能分区，结合开发的总体策略，初步拟定为一期开发，项目开发地块规划为地上二层，建筑总面积为 420xx 平方米。 （ 2）项目开发成本构成由土地成本、前期开发费用、建安工程成本费、公建配套建设费、管理销售费用、设备以及消防工程费、投资利息构成等。 鉴于前期费用、公建配套建设费、房地产税费是根据土地成本、建 安工程成本的基数作为成本统计和计算的基础。 因此以下将会具体细述在项目开发过程中涉及到的土地成本、建安工程成本等有关各项费用计算过程和前提依据。 （ 3）项目前期开发成本投入较大，因此项目在招商期间主要是作好资金回收工作，以减轻开发压力。 （ 4） 由于采用一期开发，因此土地成本的构成是按照土地用地面积和建筑面积，再提取本期开发应缴纳土地费用的金额总数，扣除本期开发实际发生的无偿提供的公建成本，除以该期总建筑面积，并结合经验数字，按比例进行 22 调节和分摊。 （ 5）项目单方土地成本的基本计算和分摊标准详见如下： 4— 3 项目开发成本分析表 序号 项目名称 工程量 总投资 单方成本 1 土地成本 420xx 平方米 9980 万元 2376 元 /平方米 2 前期开发费用 420xx 平方米 1386 万元 330 元 /平方米 3 建筑工程安装费 420xx 平方米 5612 万元 1336 元 /平方米 4 土方工程费用 420xx 平方米 420 万元 100 元 /平方米 5 室外工程费 420xx 平方米 1612 万元 384 元 /平方米 6 管理及销售费用 420xx 平方米 1000 万元 238 元 /平方米 7 室内外装修费用 420xx 平方米 2100 万元 500 元 /平方米 8 不可预见费用 420xx 平方米 840 万元 200 元 /平方米 9 财务费用（银行） 420xx 平方米 420 万元 100 元 /平方米 23 合计 23370 万元 5564 元 /平方米 综上所述，项目开发的静态投资成本为 23370 万元，按照本项目实际建设面积 420xx 平方米分摊计算，则静态投资单方成本为 5564 元 /平方米。 游客消费力分析 表 44 游客消费力分析表 游客 学生 机关干部 外国游客 其他 百分比 30% 15% 25% 30% 消费能力 较弱 一般 较强 一般 人均消费额（元） 20 40 80 30 合计（元） 41 2）博物馆消费分析 （ 1）截止 20xx 年，兵马俑博物馆共接待游客 36,545,013 人次，年平均接待游客 1,646,335 人次，日平均接待 4,511人次。 20xx 年博物馆接待了 230 万人次，日平均接待 6380 人次；以上历史数据不存在明显的线性关系与周期性， 24 不可能用数学方法预测以后的客流总量变化。 任何人对未来提出的量化数据只是依据个人经验的判断。 （ 2）兵马俑博物馆年接待游客相对稳定。 199 199 1998 年三次 大幅提高票价，并未明显影响游客总量变化，说明票价不是影响游客的主要原因，可能影响兵马俑客流的主要因素包括：游客的意愿及空闲时间，博物馆接待。