物业管理法规大讲坛(三)(编辑修改稿)

物业管理法规大讲坛(三)(编辑修改稿)内容摘要：

② 专业化的物业管理组织。 传统的房屋管理组织是房地产管理部门所属的房管所、站，虽然也具有一定的专业性，但因其业务只局限在收取低房租、简单维护房屋和不复杂的附属设备方面，专业水平并不高，已不能适应改革开放后科技进步成果大量用于新建房屋楼宇，和人们随社会生活力提高对生活环境质量 要求严格化，而使物业管理内容增加了很多需专业人才才能管好的项目这种新形势，并且随着房改深化使公有 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费 资源共享 ) 第 14 页 共 50 页 住房日益减少和房地产管理体制 改革深化使政企分开，房管所、站的生存基础转为市场，最终也必将通过转制蜕变成企业法人型的物业管理组织。 物业管理组织的专业化是指符合法定资质条件且依《公司法》成立的 物业管理企业，有专门的组织机构、有专业的人员配备、有专门的管理设备和工具、有专业的软件性管理技术和服务技术，从而能够承担起对科技含量日益提高的物业及其功能系统的统一性、专业性的管理维护，和对社会生活力日益提高的业主们提供优质 周到服务之任务。 ③ 市场化的物业管理运行机制。 传统的房屋管理是房管单位按照自己单方意志和行政性手段去管理用房户，用房户处于被动被管地位而无法选择管房单位，双方地位不平等，各用户的维修用房的需要也难得到公平的满足。 物业管理是一种以市场为运行基础，以需求为运行动能，以合同为运行纽带，以法制为运行保障的新型运行机制。 物业管理一方面增强了业主自主自治权，业主通过市场竞争和价格等机制选聘物业管理企业，也有权解聘辞退业绩差的原聘物业管理企业，同时体现了市场经济等价有偿原则和满足有支付能力需求原则，业主应按质依约定 支付物业管理服务报酬；另一方面确保了物业管理当事人民事法律关系地位的平等，业主或业主团体与物业管理企业，在平等、自愿、公平、互利原则下依法通过委托管理服务合同的双向选择签订，明确双方的权利、义务和责任，作为实施专业化物业管理的主 要依据，这种合同具有法律效力，其履行有国家法制予以保障。 ④ 全面化的物业管理服务。 传统的房屋管理以 “收租养房 ”为主要内容，缺乏 “造血功能 ”，而低租金的住房福利制度使租金收入与养房所需费 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费 资源共享 ) 第 15 页 共 50 页 用标准差距太大，无法维持房屋的简单再生产，需要政府给予大量财政补贴，更不可能将改善美化人民居住 环境摆上工作日程。 物业管理是实行企业化经营，企业通过向物业的业主和使用人以及向社会提供全方位有偿服务来营建和维持 “造血功能 ”，使物业管理逐步走入良性循环，并减轻政府补贴包袱。 物业管理的 “全方位性 ”，不仅体现在对房屋、设备、设施、场地、空间和环境等物业实行全方位的经营管理，而且表现为对人即对业主、物业使用人的涉及公共秩序行为的监管，表现为尽量满足人们多样物质和精神需求而提供系列化的多种便民性服务，表现为积极配合政府推进社会主义物质文明建设、精神文明建设、制度文明建设、生态文明建设的落实行动。 ⑤ 中国化的物 业管理特色。 传统的房屋管理是实行计划经济体制的结果，虽然它反映了特定历史时期中国房地产管理体制的特点，但这不是真正反映社会主义优越性的成果，而是对社会主义初级阶段国情估计失误而人为压抑商品经济发展和盲目追求公有化的产物。 物业管理在中国大陆诞生初期虽然是在传统的房屋管理体制和城市管理体制的夹缝中利用住房制度改革和商品房外销的机遇而逐步发展的，但从一开始就表现出了适合和体现中国国情和城市与房地产管理体制改革发展趋势的优点，这些优点经过发展充实并在 1994 年以后得到国家 物业管理法规的肯定和规范化，形成了具有丰富 内容并在法规中体现出来的物业管理中国特色。 我们可以将物业管理的主要中国特色概括为 48 个字：产权明晰，约治为轴，建管衔接，统一管理，民主决策，科技保障，市场运作，行为 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费 资源共享 ) 第 16 页 共 50 页 规范，服务全面，竞争择汰，政府扶持，多方协作，文明共建，效益综合。 具体点说，物业管理法律关系是以区分清晰的被管物业产权 (专有权、共有权、共用共管权、使用权 )关系为基础，围绕业主公约、管理规约、物业管理服务委托合同的订立和履行来建立起物业管理运行系统；克服过去建管脱节、多头参管、无人负责的弊病，将房地产生产期的开发建设和消费使用期的物业管理紧 密联系成一体，从房地产开发规划设计到房地产竣工验收和交付使用等环节都以法律手段保证物业管理因素发挥作用，由受委托物业管理企业对管区内已建成并使用的全部物业及其功能系统实施统一的专业化管理；物业管理的组织和运作，实行业主自治管理与专业管理相结合，重大物业管理措施的采用由业主团体经科学论证作出民主决策，物业管理企业发挥专业优势，积极采用先 进适用的科学技术以提高和保障物业管理的成效；整个物业管理运行过程要符合市场经济规律和平等互利、等价有偿、诚实信用等市场运作原则的要求，物业管理的行为要规范化，有法规依据、合同 依据、管理规约依据，物业管理的服务内容全面化，业主们根据竞争优胜劣汰规则并通过招投标活动择优聘用受托管理人，有权辞退履行物业管理服务合同义务不积极、有重大过错和造成严重不良社会后果的受托管理人；政府以各种优惠政策、补贴整治旧住宅区等积极措施扶持物业管理事业发展；有关各行政职能部门和公用事业企业也依法、依职责、依义务对物业管理中所遇困难的解决，给予支持和协作配合；对于物业管理区界内的物质文明建设、精神文明建设、制度文明建设和生态文明建设的发展与保持，业主、业主团体、物业管理企业、居委会、政府及有关职能部门都要 共同努力发 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费 资源共享 ) 第 17 页 共 50 页 挥促进作用；物业管理追求的目标不是单一的，而是以社会效益为核心，实现社会效益、经济效益和环境效益的共同提高。 (2)促使物业管理行业的形成和发展，促进住宅与房地产业持续健康发展，维护房地产市场和物业管理市场秩序。 物业管理属于国家产业结构分类中的第三产业，从专业性上看，它是房地产业的分支行业。 在物业管理法规实施的促进下，物业管理企业在全国范围内的产生和发展，必然导致物业管理行业的出现，早在 1993年就成立的 “深圳市物业管理协会 ”反映了这一趋向。 到 1999 年底，物业管理行业已初具规模，就业 人数与日俱增，整体素质相对提高。 根据房地产消费环节的长期性和将中国城市化发展、住房折旧拆除重建、提高居住水平按低速测算这三项预 测相加，可知 21 世纪的前 20 年，每年需新建住房 ～ 亿 m2，后 30 年每年需建住房 ～ 亿 m2。 仅新建成住宅，每年至少需要 2 万人以上从业于物业管理，为社会提 供了大量的专业化劳务就业机会。 物业管理行业完全可能发展成为房地产业中的最大的分支行业。 物业管理是房地产综合开发过程的最后一个环节，直接关系到物业的业主和使用人的切身利益。 如果没有良好的物业管理，开 发商建造的房屋品质再好也可能出现销售问题，业主买的崭新的房屋不久就会破旧不堪，人们的生活和工作环境也会日趋恶化。 因此，物业管理的有无和好坏，是直接关系到住宅与房地产业能否实现社会再生产良性循环的大问题。 物业管理法规一方面，明确要求房地产开发商在项目立项时就应全 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费 资源共享 ) 第 18 页 共 50 页 盘考虑以后的物业管理问题，并在规划设计中认真听取物业管理公司或物业管理咨询服务单位的意见，预先完善物业的配套设施和预留物业管理所需用房，赋予物业管理公司在开发的房地产竣工时参与验 收权，从而保障物业管理良性运行的必要前提条件；另一方面，明确房地产 开发商、物业管理公司、业主和物业使用人三方面在物业管理方面的各自境位、权利、义务和责任关系，鼓励竞争择聘物业管理企业，规范物业管理行为，推行《前期物业管理服务协议》、《物业管理服务委托合同》、《业主公约》及其他种类物业管理规约的示范文本，加强归口主要管理 部门的行政指导和监督，从而保证物业管理效果符合法规、合同、规约的要求，最终产生增强人们放心购房、宽心用房、欢迎物业管理解除后顾之忧的信念等有利于货币化分房政策实 施、闲置房销售、物业管理普遍化的社会效应，促进住宅与房地产业持续健康地发展，维护房地产市场及其 第三级消费环节市场 ——物业管理市场秩序的正常稳定。 (3)物业所有权人、使用权人、物业管理企业的合法权益得到依法保障，有利于社会主义民主进一步发展，有利于人民的法制观念和法律意识水平的提高，有利于城市投资环境和人民生活环境的显著改善。 物业管理法规依据民法基本原则，平等地保护物业管理活动当事人各方的合法权益，同时贯彻财产所有者主权原则，法定和保障业主团体和物业使用权人对物业管理的民主权利，促进了社会主义民主在社会管理、经济管理事务中的发展，也增强了人民特别是城市居民依法办事、信守合同的法律观念。 物业管理 的开展，有利于物业的保值和增值，使住宅区和厂 商办公区的环境以及城市形象都获得很大改观，进而吸引更多的 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费 资源共享 ) 第 19 页 共 50 页 外来投资，发展城市经济和社会生产力 物业管理法制概念和基本要求 “ 法制 ” 概念是一个多义词： ① 是作为法律制度的简称，与政治制度、经济制度、文化制度等相对应； ② 是指执政集团按照民主和守法原则，把国家事务制度化、法律化，并严格依法进行社会管理、依法行政的一种方式； ③ 是指法及法律规范确立和实施体系，包括立法、执法、司法、督法组织制度体系和法的表现形式体系； ④ 是指一个国家有法律和法律制度而又得到普遍遵守和严格执行 所形成法律秩序的状态。 本节所用 “ 法制 ” 概念是采用上述法制的第三种词义。 物业管理法制的概念定义可以表述为：物业管理法制是指物业管理法规的确立和实施组织制度及其形式体系。 中国物业管理法制具有中国特色，受制于国家的整体法制，主要包括立法、法的实施和法律监督三方面法律制度。 根据中国共产党十五大报告提出的依法治国纲领和全国人民共同愿望， 1996 年 3 月第八届全国人民代表大会第四次会议以通过决议的形式正式以法律确立了 “ 依法治国，建立社会主义法治国家 ” 的指导方针和奋斗目标， “ 法治 ” 原则从此成为我国法制的根本 性原则。 作为现代一种治国方略和政治原则的 “ 法治 ” ，其内容要求可以概括表述为：国家政权机关应在充分民主的基础上创立一整套良好的法律并赋予其至高无上的权威而用以组控社会和国家，以法律界定和制约国家权力，以法律确认和保障公民的民主权利，使广大人民群众能依照宪法和法律的规定，通过各种途径和形式管理国家事务，管理经济文化事业，管理社会事务，使国家各项工作都依法进行，使政权各类各级机关及其工作人员同公民、 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费 资源共享 ) 第 20 页 共 50 页 社会组织一样平等地受法律的约束，只能在法定境位上按法定行为程式依法从事各自的职能业务并承受自己行为的法律后果或报应， 由法定机关监督法律的实施，用法律手段促进国家机关特别是政府有效地维护法律秩序，防止和制止行政权等国家权力的滥用，反对不平等的特权和专制 “ 人治 ” ，尊重和保护人权，保障人民依法享有广。