润丰花园项目前期市场调研报告(编辑修改稿)

润丰花园项目前期市场调研报告(编辑修改稿)内容摘要：

电梯间、停车场及公共活动区域 智能电子巡逻系统； 可视对讲系统； 家庭自动报警系统 家电远程自动控制系统 水、电、气的自动远程抄表系统； 公共区域照明的自动控制系统； 小区公共设备的集中控制系统； 小区局域网 系统，可通过 VOD 视频点播系统点播歌曲、影片； 车辆出入口管理系统； 小区 一卡通 管理系统； …… …… 封闭式智能化管理，让您感受绝对安全、舒适的居住生活。 五）投资潜力大 采用了专业的公司进行服务与管理，同时，有具有住宅与写字楼的一些特点，既可以居住，有可以办公，成为了一个功能自由的公寓空间，它将空间最大化模糊，能够让市场的接受面更加广，能够适合目前市场的充分需求。 建设成后将物业销售后，将它交给专业物业管理公司去管理，专业的物业管理公司成立“房屋银行”来进行运作，保证了投资的持续的 高收益，能够充分刺激市场投资的积极性。 六）项目会所功能设置建议 项目的六层作为配套层设立双会所 —— 商务会所与住户会所 商务会所功能设置建议： 设立独立中型、小型商务洽谈室，提供ＶＯＤ视频点播、卫星频道接收、 100兆光纤网络ＰＣ终端，能满足高档商务洽谈和小型会议的需要。 配设的商务中心提供满足办公需求的复印、打字、传真、商务秘书等配套服务。 设立空中商务酒吧，内置特色吧台，提供饮料、咖啡、其它各种饮品及商务餐，客人在此尽情享受紧张办公之余的休闲乐趣。 住户会所功能设置建议：  壁球室  时尚健康运动型 会所（ 棋牌室、台球室、健身区、乒乓区）  影音室不仅有液晶视频可供观赏经典名片，还设有家庭包厢式的卡拉 OK室。  音乐阅览室营造了最为浪漫的读书方式：心仪的音乐 +喜爱的图书 +香甜的咖啡 +舒适的环境 =一个有美丽心情的午后生活。 七）国际级服务公寓八大标准 1．国际级的开发理念 发展商秉承国际化开发理念，吸收国外先进的开发经验，充分结合淄博房地产现状与趋势，开发能够领先淄博房地产市场的项目。 2．国际化的规划设计 项目规划巧妙地将“自然、生活、人”三者结合，符合国际商业、居住潮流。 集商业、居住、休闲、娱乐于一 身，成为淄博一个真正的国际级服务公寓社区。 3．国际级的配套设施 汇集特色的生活、休闲、运动设施，为业主提供高品质的生活享受，同时提供智能化服务，让业主生活与国际同步。 4．国际级的物业管理 物业管理与世界知的物业管理公司合作，使物业管理达到世界先进水平，为业主提供“一站式物业管理”服务。 物业管理做到规划化、标准化。 同时为业主提供个性化服务，所有的服务项目都能够在“客户服务中心”一站办妥。 国际级的资讯系统 小区智能化系统包括“安全防范系统”、“物业管理系统”、“信息网络系统”三部分。 按照建设部国 家星级标准建设。 将现代网络通讯技术、现代科技控制技术与建筑环境有机融合，实现资讯国际化和住宅综合自动化。 6．国际级的增值服务 利用小区网络通讯系统实现各种，从而取得住户的信任，结合电子商务系统，使小区的知名度提高，实现软性指标的增值。 包括，提供远程服务（如医疗、教育、咨询、购物、阅读）、视频点播业务、网络信息电子公告牌以及域名服务等。 7．国际级的星级会所 在会所设计方面体现现代、时尚、先进超前的意识，展现新世界追求精品的开发理念，迎合项目业主生活追求的需要，在会所配置上满足未来国际级服务公寓及家居 服务的需要，引入先进的设施，建立电子商务平台及与世界接轨的各种经营模式。 8．国际级的社区文化 倡导社区文化的建设，加强邻里之间的联系，营造良好的社区文化氛围，把国际化的生活方式体现在社区文化的塑造中；定期举办业主联谊活动，使之贯彻社区生活的全过程，用高尚的生活情趣和生活品位来提升小区国际化生活品位，从在小区范围内形成人与人之间和睦相持、谦让友爱的氛围。 第二部分 项目营销推广计划 一、销售目标 开盘 3 个月完成销售额的 80% 二、十大推销原则 原则 1: 先住宅，再商业销 售 荣宝斋大厦的核心部分就是住宅。 项目位于淄博张店区属于淄博 CBD，而且项目周边商业环境和配套都比较成熟，又紧靠人民公园，项目区位优势是其他竞争项目所无法比拟的。 由此可以断定商业部分不愁卖。 项目市场定位为“鲁中 1号国际公寓”，就决定了项目的主要目标是 SOHO 公寓部分，同时先卖住宅部分也便于项目前期的包装与宣传。 另外，国际级服务性公寓的买家也会关注和口头宣传商业物业部分，这样一来，在推出住宅部分时就积累了一部分商业物业买家，为商铺的公开竞拍销售奠定了坚实的基础。 原则 2:卖点的推出必须有层次。 悠久的“荣宝 斋文化品牌”和环境景观优势（３４５亩开放式的城市森林公园 人民公园）以及产品独特创新和国际级的物业管理，这是荣宝斋大厦拥有的核心竞争优势，也即它的核心卖点和特色。 围绕这一核心卖点我们还可以提炼出其它众多的卖点，但是这些卖点的推出必须是有节奏和有目的的，只有这样才能辅助项目进行更好的营销推广。 原则 3: 采取点对点有效传播方式。 市场推广工作的细致化，主要指每一环节和每一步骤的周到、细腻与有效、有机结合，根据本项目具体情况，可采取分区域、分层次点对点有效传播方式进行前期的销售。 原则 4:充足的客户储备 与管理，开盘前达到 强烈购买意愿者： 200 个以上； 较强的购买意愿者： 300 个以上； 意向登记者： 500 个以上。 看楼者： 10000 人以上 原则 5: “短、平、快”原则 由于市场竞争压力的迫近，以及巨额销售量，本商铺与商务公寓的推售时间与周期不可过长，因此，我们建议本商铺宜采用 “短、平、快” 的价格策略，力求在较短的时间内快速出货，并形成浓重的商业氛围和社区文化氛围。 原则 6:综合性价比优于对手 从目前的市场来看，荣宝斋项目并没有真正意义上的竞争对手，因此，项目 的销售必须是让投资者能够形成巨大的心理落差，一方面感觉到能够拥有超值的回报，另一方面又能够超值的价位进行投资。 原则 7:现场包装策略 把“生活的艺术”确立为包装设计的理念， 营销中心 用艺术吊灯、钢琴、名人字画等来体现 荣宝斋项目的优雅、尊贵品位，用文化艺术来引发人们的共鸣。 将中国传统的艺术氛围、文化思想融入到荣宝斋大厦现代建筑的环境中，厚重的文化底蕴、国际化的符号、人本气质与灵动的思考空间，造就“鲁中 1号国际公寓” 荣宝斋大厦。 售楼部 —— “艺术馆” 荣宝斋大厦可以考虑建设艺术馆形式，布置名画家字画、 古董文物、散发着强烈的文化气息和艺术魅力，吸引着淄博以及全国的艺术家和艺术爱好者、艺术工作者，使荣宝斋大厦从骨子里透出一股高雅的风范。 艺术博物馆前期作为项目的营销中心使用。 在项目的营销中心以艺术氛围来装点，提高项目的文化底蕴，赋予项目丰富的品牌价值。 为了更好的利用项目的艺术资源，在项目的外立面颜色的选择搭配上赋予一定的说法，如项目的整个色彩计划是邀请陈逸飞作为色彩顾问，同时还可以邀请余秋雨先生作为项目的艺术指导等，邀请启功先生为项目题词，通过与名家的联合能够增加项目的整体文化价值的提升。 样板房 “艺术生活时空” 荣宝斋的样板房包装必须是树立项目的个性，在装修中注现代气息，强调一种生活情趣和品位格调。 对于全新形象导入后推出的荣宝斋国际级服务性公寓，特别命名为“艺术生活时空”、“艺术工作室”进行全方位包装。 艺术之旅 将书画作品、摄影作品、现代雕塑作品融入到样板房装饰中，使样板房充满艺术气氛与格调。 让看楼者感受到，来样板房参观就是享受一次艺术之旅。 哪怕是牺牲数小时也值得。 样板房的艺术包装 样板房包装的个性化装饰将成为项目的一道亮丽的风景。 因此，建议将荣宝斋的一套样板房进行艺术包装（侧重于居住）， 设计一种可伸缩的空间，将样板房全部用特殊材料包起来，如同一件包装好的礼品，建立项目样板房的感性和整体格调的，制造项目自身热点，以新闻为项目造势。 荣宝斋大厦 SOHO 公寓市场定位为初次置业自住者、商住两用者，因此，建议将荣宝斋的一套样板房以居住文化时空为主题，以清溪、竹林、木廊等中式符号营造出 禪 意景观和儒雅氛围，让中国深厚的文化内涵自然渗透居室的每一寸空间。 彰显荣宝斋悠久的文化品牌的无限魅力。 另一套样板房则作时尚前卫的包装（侧重于办公），演绎未来的国际化办公模式，在样板房中融入可视电话、酒吧台等 SOHO 概念元 素。 原则 8:造势策略： 做势，做市，做事，三者同步进行。 要在激烈的市场竞争中赢得“先手”，并保证项目在全面进入市场后短期内迅速取得成功，我们认为“造势、做市、做事”三位一体的全方位整体推广策略势在必行。 造势： 1）利用政府及媒介的权威性开展新闻炒作 在项目开盘前期，积极利用项目位于淄博市张店区是城市 CBD 商业圈的优势，借助政府搭台、媒介唱戏进行造势炒作淄博城市形象标志物业。 2）形成舆论口碑地位 “政府搭台、媒介唱戏”开始后，项目所在区域必将成为市民关注的亮点。 通过政府这种具有权威性的造势和媒介 轰炸性的煽动，将淄博荣宝斋项目渲染成一个淄博城市形象标志物业，并顺利成章。 让这种舆论在市民口中传播开来，有利项目的推广和招租。 3）采用“事件行销”活动，制造轰动效应 为达到造势的目的与效果，在商铺租售的导入期（蓄客期），建议采用淄博“新城市、新形象、新地标物业”论坛暨荣宝斋大厦开发理念论证会、售楼部和样板房公开开放剪彩仪式、“认购荣宝斋大厦物业送当代名人艺术作品”活动、举办淄博国际公寓高峰论坛暨投资论坛、“与文化名人面对面”活动和专题艺术沙龙和名画、文物、国宝展这几大行销事件来制造轰动效应。 开盘前期，在 项目现场项目售楼部举行知名艺术作品展示活动，展示国家的无价之宝，在淄博是不多见的，同时，更能够体现项目的与众不同与发展商的实力体现，引起市场高度关注的同时，也为项目吸引更多的人气，吸引更多的市场注意。 在开盘期间，通过知名艺术作品的展示，能够吸引更多的人来现场营销中心参观展出，制造项目开盘期间旺盛的人气和现场火暴的场面。 做市 1）创新拓展销售渠道 荣宝斋项目要实现快速地销售，仅仅依靠常规的销售是不足够的，根据现代市场营销战略中的 4C 理论，其中，销售模式的创新与销售网点的增设，为项目迅速地接触目标客户 ，树立强而有力的“势”，并为其提供置业的方便、灵活性是相当重要的一环。 从另一个角度考虑，诸如淄博这类城市，传统媒体的。