晟邦置业巩义房地产项目调研报告房市分析(编辑修改稿)

晟邦置业巩义房地产项目调研报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

（表三：在售竞争项目户型面积分析一览表） 楼盘名称 金地花园 大首岭 锦绣花园三期 明阳花园（二期） 鼎泰花园 主力户型 三房两厅 三房两厅 三房两厅 三房两厅 三房两厅 主力面积 135 小高层： 160 多层： 159/130 120/140 个案楼盘户型表（表四） 楼盘名称 两房 三房 四房 复式 金地花园 135/141/锦绣花园一期（大首岭） 锦绣花园 3期 107/117 126/137/139/136/135 明阳花园（二期） 160/158/159/190/132/136(多层 ) 185(多层 ) 小高层： 160/ 小高层 :190/231 鼎泰花苑 117/120/140 主力面积 93— 117 多层： 120— 159；小高层：160/ 多层： 154— 185；小高层 190/230 150— 252 通过上图表可知，在售楼盘主力户型为三房，主力面积为 120— 159平方米，其中北区主力面积在 122— 136平方米，南区主力面积为 1 1 159平方米。 明阳花园（二期）出现了小高层，主力面积为三房 160平方米。 四、价格分析 表五：价格分析一览表： 楼盘名称 金地花园 大首岭（锦绣花园一期） 锦绣花园三期 明阳花园（二期） 鼎泰花园 二层 1740 1080 三层 1480/1220 1850（砖混） /1880（框架结构） 1180 四层 1760 1080 五层 1360 1650 六层 900 1380 商业 3400 3400元 /平方米 均 价 约 1410元/平米 约 1610元 /平米； 约 1300元 /平米 多层： 1420元 /平方米； 小高层约 2000元 /平米 约 1100元 /平米 主力总价 19万 20万、 22万 18万 小高层： 32万 多层： 2 18万 13万、 15万 注：锦绣花园部分三期为定向开发，无售楼部，由工程业务部得出均价；明阳花园二期未正式对外出售，只预估出其均价，存在一定误差  单价分析： 巩义市房产单价范围从 1100 元 /m2到 1880元 / m2，最低单价出现在鼎泰花苑，最高单价出现在大首岭。 前者单价较低，主要因为其开发相对较早 ，小区无配套；后者单价较高，主要因为其定位高档社区，“巩义第一府第”，生活品质较高，大首岭临街单元为框架结构，单价较砖混结构高，锦绣花园三期临街户型为错层设计。 以金地、锦绣花园三期、明阳花园代表的项目期房均价约 1410元 /平方米，现房均价约1650元 /平方米左右；杜甫路上中低档住房均价 1100元 /平方米左右。  总价分析： 巩义市多层个案主力总价多在 13— 22 万。  竞争分析： 从地段和周边环境来看，大首岭、金地花园紧邻本案，目前上述两楼盘是巩义市高档楼盘，大首岭销售仅 1年，销售价格上涨 260多元 /平米。 月增长率 达到 %. 小结： 1. 根据以上数据分析，巩义地产价格涨幅不大，但速度非常快，这是购买潜力的直接表现。 2. 由于价格小幅振荡过快的影响和直接竞争压力巨大，这种情况下本案开发必须选择扩大竞争范围、消弱直接竞争压力的策略，即通过产品供应面积和加大，将竞争引入更高端市场范围，利用竞争对手已形成效应的前提下，阻截客户。 3. 本案必须通过社区规划、产品形态、房型设计、社区配套、景观设计等方面的深刻，来加强产品效应，这也是将竞争引入高端的唯一手段。 五、购房付款方式及优惠分析 （表六：购房付款方式及优惠分析一览表） 楼盘名称 金地花园（一期） 大首岭（锦绣花园一期） 锦绣花园三期 明阳花园（二期） 鼎泰花园 付款方式 一次性、按揭、公积金 一次性、按揭、公积金 一次性、按揭、分期 一次性、按揭 一次性、按揭 首付比例 20％ 20% 60% 20% 20% 优惠 一次性： 1% 一次性： 2% 首付 80%，优 2% 小结： 1. 整体消费能力很强 2. 消费者对期房消费信心不足 3. 产品消化需要强刺激，激发潜在消费欲望 六、智能化、配套及营销诉求、营销推广分析 表七 楼盘名称 小区智能化及安防 小区内部配套 金地花园 24小时保安巡 逻、楼宇可视对讲系统 燃气、区内商业步行街，区内水景、多功能会所、车位 大首岭（一期） 五重安防系统：周界红线报警系统、电子巡更系统、小区内主要路口闭路监控、 24小时保安巡逻系统、单元门与每户间设置防盗对讲系统（ 2层以下） 中央水景、现代方厅、艺术花架、临水平台、蓝球场、节点平台、钢架圆厅、古树名木、儿童乐园、大草坪、花式坐椅、疏林草地点缀石景、健身广场、装饰花架、欧式水盘、水雾喷泉、休息坐椅、跌水台、雕塑、车位 锦绣花园3期 保安巡逻 健身广场、商业房 明阳花园（二期） 保安巡逻，其它未定 南面紧邻 市政小公园 鼎泰花园 保安巡逻 三层商业房 表八 楼盘名称 金地花园（一期） 大首岭（一期） 锦绣花园三期 明阳花园 鼎泰花园 底商规划 小区内一层底商区内步行商业街 两层 地下一层，地上两层 一期：两层 二期：一层 三层纯商业 商业房价格 尚未确定 8000 尚未确定 3400（一期） 3400 车位 /库 地上 地上 地下车库 地上室内车库 地上室内车库 车位 /库价格 租 40元 /月 租 40元 /月 售 /个 售 3— 4万 /个 售 1800元 /平米 表格显示，除目前金地和大首岭两个楼盘配套相对 齐全外，其它楼盘内部各项配套较缺，经调查可看出，所调查项目均比较注重小区内部的安防配套部分。 尽管如明阳花园仍停留在科技含量不高的人力保安巡逻。 同时高科技安防系统出现在大首岭，如楼宇对讲，红外线巡更系统等。 与高档房相区配的会所出现在“金地”。 同时结合核心竞争楼盘内部其它配套比如会所、中央水景系统、篮球场等等品质较低，与高档房的整体品质不能匹配。 营销推广分析 表九 楼盘名称 营销推广方式 营销诉求 金地花园 施工现场墙体广告 /DM单页 /楼书 巩义唯一大型园林景观社区 大首岭（一期） DM单页 /楼书 /策划公司 /物业管理公司 巩义第一府第 锦绣花园 3期 施工现场墙体广告 明阳花园（二期） 现场施工 鼎泰花苑 施工现场规划简介宣传 低层豪华仿古住宅小区 经过调查发现，巩义众多楼盘中，仅大首岭、金地及海盛商贸城推广表现较为成熟，能合理组合推广媒体。 注重各种推广方式的运用。 整营销推广较为滞后。 金地与大首岭均争抢巩义第一的位置，金地宣称“巩义第一高档小区”；大首岭宣称“巩义第一府第”。 但能支撑两个所谓高档小区的因素第一，均为项目产品外部配套如会所、景观、安防系统等。 产品本身较为一般，比如产品户型的创新 、建筑类型的创新等。 整体推广与产品脱节。 因此建议：本项目产品定位要超越对方，推广中避开“第一”，组合各种营销媒体，以项目的特色定位强占市场。 七、在售竞争项目销售分析一览表： 楼盘名称 金地花园（一期） 大首岭（一期） 锦绣花园三期 明阳花园（二期） 鼎泰花苑 销售率 约 70% 约 85% 约 70% 未开盘 约 90% 适销户型 三房 三房 三房 三房 三房 适销面积 135 136 126/136 120/140 销售现状： 从个案销售情况来看，总体上销售情况较为平稳，特别是规模、配套、规划、房型设 计等综合素质具有竞争力的项目销售情况更为理想。 从适销房型来看，三房为主，但面积控制较合理的三房（ 120— 140平方米）最受欢迎，但复式顶层复式销售相对滞后： 巩义消费者存在较强的一步到位心理，在房型及面积选择上普遍偏大，这与购买力是成正比的。 巩义现有高档项目存在“伪高档”现象，项目综合品质与“高档”意念脱节。 因此本项目在产品定位时，做到物业类型创新、规划创新、景观创新、生活方式创新、生活品质创新是项目拉开竞争差距，创造“聚焦效应”的关键。 八、客源分析  客源区域： 目前在售项目的客源来自巩义市区及乡镇，以 乡镇客源为主。 私营企业主占很大比例。 综合看来，乡镇客户应是本案的主力来源，但从发展前景来看，客户来源区域有扩大的趋势。  购房动机： 巩义市区及乡镇客户均具有较强的本土居住情结。 郑州及洛阳对巩义拉动力不够，消费者很少选择郑州及洛阳。 以首次购房客户为主，这部分客户集聚效应明显，他们更关注子孙后代受教育情况，追求生活质量，选择市区高档居住楼盘。 另外二次置业者也占了相当比例，这部分客户在市区有房，但他们追求生活的舒适性，居住环境和生活质量。 看中区内配套、楼盘品质、小区环境、智能安防等，注重个人身份地位的彰显。 在购买过程中，口碑传播形成的群体效应成为购买联动的主要表现。 第五部分 巩义商业地产调查 一、巩义商业综合分析 巩义商业进化历程 巩义市原商业集中于新华路与新兴路西侧，以是货大楼、文化街、通桥商场为中心，新华路改选扩建后，商业中心逐渐向新华路转移，原百货大楼商圈逐渐没落，以中低档服饰、家电、鞋帽等商品为主，主要消费者为巩义市区及周边乡镇居民。 新华街逐渐形成两点一线商业现状。 两点分别是以金博商场、三新服饰等为代表的点（新华街与新兴路交汇点），以宋陵在厦、宋陵商场等老商场为代表的。