明骏东江颐天山水别墅度假区整体定位分析及策划案(编辑修改稿)

明骏东江颐天山水别墅度假区整体定位分析及策划案(编辑修改稿)内容摘要：

墅区，山顶部分仍做少量顶级概念单体别墅；高档别墅区占地 280 亩，容积率 ，建筑面积 33,617 平方米； 方案 A 与方案 B 相比，排屋的占地面积扩大了 20 亩左右。 而且充分考虑了艺术园区的开放性与经营管理的方便性，尽量减少对社区居民的日常生活影响。 第六章：项目建筑规划分析及建议 项目： 明骏 东江 颐天山水别墅度假区 内容：项目整体定位建议 22 一、产品规划分析 本项目产品规划将面临三大矛盾：一是如何考虑南京高档别墅现阶段的购买力和总价抗力；二是如何针对目标对象，规划合适产品；三是大规模开发，如何区隔板块内其它产品，塑造产品的差异性，抢占市场。 本案的区域位置、容积率等都明确指向本案的物业型态为别墅，而南京的别墅市场还需要培育和时间催化，这些决定了我们在产品规划建议上必须考虑各种别墅的盘量和总价，以便更符合目标市场对产 品的定位。 鉴于目前南京别墅市场的现状，联体别墅的去化量肯定远大于单体和双拼。 但综合各种因素，尤其是从将军路板块的竞争角度来看，主打联体别墅，与运盛、瑞景文华等相比并无优势，而交通抗性不可避免，竞争上又很难造成差异；规划单一的独栋 /双拼别墅，又存在现实市场去化速度项目： 明骏 东江 颐天山水别墅度假区 内容：项目整体定位建议 23 的制约，资金回笼慢，风险很大。 所以，从原则上，由于联体别墅的市场上升很快，建造部分联体别墅是为了提高容积率，降低风险，迅速回笼资金；而以独栋 /双拼别墅为主概念推广，是为了准确本项目的竞争定位，在迎合市场、引导市场的过程中赚取利润。 二、物业类型建 议 —— 以独栋、双拼别墅为主，以高尚纯别墅概念统领社区内所有产品。 除传统的独栋、双拼别墅外，可考虑引进双立别墅。 从建筑型态角度分类建议： （ 1） 独栋别墅 —— 独门独户独院，自由空间，备享尊荣，从二百多平米的一般独栋到六七百平米的别墅王，应有尽有； （ 2） 双拼别墅 —— 两户共用一堵墙，内部空间仍旧为独栋排场，但售价降低； （ 3） 双立别墅 —— 假双拼。 优于双拼，比双拼别墅多一堵墙，但又是两栋紧贴的独栋别墅， 项目： 明骏 东江 颐天山水别墅度假区 内容：项目整体定位建议 24 甚至两栋间以设备房或佣人房相连。 售价可介于独栋和双拼之间。 鉴于景观设置的多线路要求，我们本着广告传播和营销卖点整合的需求进行产品分类建议： （ 1） 流水别墅 —— 沿中部的溪水，湖泊，构建流水别墅，以业主每一窗都能拥有天然的流水，或垂钓，或听水，或枕溪，享受人间仙境。 （ 2） 岛居别墅 —— 面湖而建临水型，半岛别墅，开门既见清风徐来，水波潋滟，鱼翔水底，细石可辨，椅窗听荷，雅兴徒增。 （ 3） 云顶别墅 —— 专为顶级度身定造的休闲别墅，产生坐庭院看落日染红远山，听鸟鸣唱绿山谷，和着山野的天籁之声，一种悠长的梦想便随白云而翻飞，一种君临天下的大气风范便油然而生。 （ 4） 森林别墅 —— 将军山北边茂密的森林 ，将别墅种植于森林中。 于健康步道中漫步，体验“运动与健康”的感受，是悠闲假期的好去处。 —— 以联体别墅、别墅楼中楼等一般别墅类型产品作为补充，依势而造。 项目： 明骏 东江 颐天山水别墅度假区 内容：项目整体定位建议 25 除传统的联体别墅外，可根据实际情况考虑规划部分双立、别墅楼中楼 的创意房型。 （ 1） 联体别墅 —— 三联 /四联 /六联 四联 /六联可改进为双立别墅 （ 2） 叠加式别墅 —— 创新版。 四层或六 七层电梯，但外立面造型为二层或三层，客厅挑空设计， 三大入门途径：首层于空中花园入客厅，二层于阳台入主人房及工人专用门入厨房或工人房。 —— 可考虑导入部分木质结构的独栋别墅， 以营造产品差异，但缺点是隔音效果差，成本高。 三、单体面积建议 单体面积的设计，既要充分满足别墅居家的空间需求，也要考虑到市场承受能力， 项目： 明骏 东江 颐天山水别墅度假区 内容：项目整体定位建议 26 尤其是总价的承受力。 单体别墅： 主力面积： 300350 m2；沿将军山山体或山顶部分可度身定做豪宅（别墅王）： 500800 m2 双拼别墅： 主力面积： 250300 m2； 双立别墅： 主力面积： 200250 m2； 联体别墅： 主力面积： 180220 m2； 别墅楼中楼： 主力面积： 160200 m2； 四、面积及房型配比 项目： 明骏 东江 颐天山水别墅度假区 内容：项目整体定位建议 27 项目 容积率 用地亩数 建 筑面积 所占比例 总用地面积 500 亩 333,500 M2 总建筑面积 100,050 M2 100% 其中 单体别墅 300 亩 36,018 M2 36% 联排别墅 140 亩 51,359 M2 52% 配套及艺术园区 60 亩 12,006 M2 12% 户型比： 独栋 双拼 联排 双立 总计 35% 65% 项目： 明骏 东江 颐天山水别墅度假区 内容：项目整体定位建议 28 15% 20% 55% 10% 100% 五、房型设计建议 空间是别墅的灵魂。 必须从房型上对南京的别墅房型进行 一场“空间革命”。 单体 /双拼 /双立别墅建议： —— 两层半或三层为主，层高三米以上 —— 户型设计基本要求：动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开； 户型设计的重点：客厅和主卧。 —— 客厅：所有的客厅必须挑高（ 米， 米以上）；大面宽、大开间；最好能营造多种空间感受；大面积玻璃、弧形落地窗、低窗台落地大凸窗、壁炉等 …… 都可考虑 —— 主卧必须气派，主卫、衣帽间、甚至与起居厅、书房、健身房相连，最好外带大露台 —— 卫生间建议：尽可能使主卫做到不小于 10 平方米（根据总面积作适当调整），次卫 68 平方米 项目： 明骏 东江 颐天山水别墅度假区 内容：项目整体定位建议 29 —— 厨房：可考虑有中式厨房或西式厨房两种，或开放式厨房 —— 餐厅或客房可做夹层（一夹二或二夹三） —— 充分利用地形地势：部分山地别墅还可考虑结合地形偷出地下室的面积，让看起来的二层实际为三层；沿湖部分也可设计出有创新的别墅房型或生活型态 —— 充分考虑别墅居家的特性，把握好具体各房间的尺度 —— 功能必须齐备，别墅的五大区域必须充分考虑，合理安排 礼仪区：玄关、客厅 / 交往区：餐厅、家庭活动室、书房 / 私密区：卧室、卫生间 功能区：车库、洗衣房、佣人房、健身房、视听室 /室外区：车库门、辅助出入口、总门、花园庭院、露台、会所、公共绿化 —— 沿湖、或沿山，可考虑聘请国外著名的设计师，从外立面到内部装修全部进行设计，不为卖房，首先为炒作概念，用大手笔体现盛唐实力与特色，也是营销创新的一种手段，为项目形象提升打下伏笔 —— 特别的豪宅：这可以说是盛唐艺术园的明星产品，也是小区的物业领袖，可以特别设计，创新、有个性，可加配小型游泳池，双车库等特别设施。 项目： 明骏 东江 颐天山水别墅度假区 内容：项目整体定位建议 30 联体别墅房型建议： —— 流水线产品：大量可复制的成熟产品，只推 34 种经典房型 —— 房型创新：客厅全部挑空， 米以上；三层半空间；大开间（ 米或以上） —— 外车库设计：去除室内车库，全部放在室外，弥补挑空的面积损失（据调查而知，很多住别墅的客人都喜欢停车在室外） —— 加大花园：减少公摊面积，加大花园面积 —— 面积控制：全部 200 平米以下，有效控制总价 六、建筑立面及风格建议 —— 整个社区建筑单体结合不同组团主题采用相应的建筑风格。 三个区（高档别墅区、艺术园区、联排区）各有特色，但总体协调； —— 高档别墅的建筑风格应遵循传统、经典或经典改良型、稳重、大气，不应过分现代或时尚 ，必须经得起时间考验；（唐代建筑的风格特点就是气魄宏伟、严整而又开朗）联体别墅的建筑风格可更现代化、创新化、特色化； 项目： 明骏 东江 颐天山水别墅度假区 内容：项目整体定位建议 31 —— 建筑立面上：高尚别墅追求个性，但不张扬，必须在整体协调的情况下多样化；联体别墅则建议相对统一化。 —— 主题艺术馆园可单独设计，采用现代前卫风格，初期可先做两座已定的亚明艺术馆与江宁区博物馆，其余尽量先与有兴趣的相关人或厂家谈好意向，根据其要求结合园区的整体风格再行建造。 项目： 明骏 东江 颐天山水别墅度假区 内容：项目整体定位建议。