毕业设计建筑吧小区房地产项目可行性研究报告(编辑修改稿)

毕业设计建筑吧小区房地产项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

00 平米空地 在建在售项目：（９项） （ 1） 、榆次新兴时代广场：框剪结构， 97 米，地下二层，地上 30 层，共计 平米 1) （ ２ ） 、汇隆商城： 0354— 3982566 （ 3） 、潇河湾：东方地产，现在开发 10000 平米左右，锦纶路南口东侧0354— 2068888,2069999 （ 4） 、阳光城市广场：榆次区顺城街６号（ 901 公交购物中心南站下，晋中第一人民医院正对面） 0354— 2085266， 2085299 （ 5） 、晋中华融房产建筑公司： 华苑小区销售５号楼，之前的已经售完，均价 1500 元／平米，中国工商银行提供十年五成贷款或者三次付款（订合同付 60％，封顶 20％，交付使用 20％） （ 6） 、金辉花园：开发商：晋中通宇房地产开发有限公司，均价 2180 元／平米， 20xx 年 10 月交房，三种户型： 平米（四室两厅一卫）， 平米（四室两厅两卫）， 平米（四室两厅两卫），校园路， 0354－3111188， 3111288 （ 7） 、众邦新城：住宅均价 2180 元／平米，商铺 3780 元／平米，两种户型： 平米（三室两厅两卫 ）， 平米（两室两厅一卫）， 0354－3112121， 3112255，校园路 （ 8） 、柳北小区： 20xx 年 12 月已交房，柳北巷 一期：均价 1188 元／平米， 77－ 128 平米，已售完 二期：期限价格未定， 77－ 90 平米，一次付款 折，分期付款先付 70％，地下室 500 元／平米 开发商：榆次金晖房地产开发有限公司 （ 9） 、天河娱乐城：晋中市华瑞房地产开发公司，门面房自己经营，歌厅，迪吧（ 4300－ 20xx 平米）起价 2900 元，均价 3350 元，一次付款或分五年付清。 （ 四 ） 、项目汇总分析 在售项 目产品分析： 在此我们将现阶段开发的产品分成住宅类、商铺类、办公类及娱乐类四部分分别进行汇总分析： 长安大学继续教育学院 毕 业设计（论文） 第 14 页 共 37 页 1） 、 住宅项目汇总分析： 项目列表： 项目名称 面积 住宅起价 住宅均 价 商铺价格 物业管理 费 销售率 榆次顺驰 16 未定 1800 5300 元 /月平米 40% 田森嘉园 小区分为 A 、 B 两区： A 区 为两 座 12层框剪结 构 ，一 座 16层 住 宅 组成 ； B 区 未开 发 2300 2500 5000 — 1 元/月平米 50% 御璟 城市花园 10栋六层住宅， 9栋洋房， 8栋临街旺铺（共计 20万平米） 1680 1900 2层5400， 3 层2800 公摊10% 元 /月/平米 3月 27日正式销售，洋房90% 恒基地产 1100 1300 未定 元 /月/平米 住宅100% 锦绣新城 五栋 12 层小高层住宅， 1880 2180 / — 元 /月 /平米 一期 80%二期未开盘 2） 、商铺项目汇总分析： 物业名称 总面积（平米） 起价（元） 最高价（元） 均价（元） 销售率 阳光城市广场 20xx0 8000 120xx 10000 60% 富邦商用楼 38 4000 7000 5000 90% 恒基地产 20xx 4000 5000 4300 100% 新世界国际购物广场 24000 10000 24000 11000 92％ 3） 、办公项目汇总分析： 物业名称 总面积（平米） 起价（元） 均价（元） 销售率 阳光 SOHU 20xx0 / 3000 60% 恒基地产 6000 3000 3500 未开盘 晋商国际 30000 4000 长安大学继续教育学院 毕 业设计（论文） 第 15 页 共 37 页 4） 、娱乐项目分析： 本次调研涉及此类项目共一个：天河娱乐城 总面积（平米） 总套数 起价（元 均价（元） 销售率 物业管理费 40000 318 2900 3100 50% 每户 450 元 /月 该项目属于政府支持项目，目的在于规范当地娱乐业，而且老板在当地有一定社会背景； 该项目在属于当地最大的娱乐项目，交通发达、停车方便，又有一宾馆作为其配套项目，方便外地顾客住宿，消费，所以不但能够吸引本地顾客，而且能够有效的留住外地顾客； 该项目在销售方面采取了返租活动：凡在 06年 3月份之前交清房款的客户，在未来的六年零两个月就能够通过每年的返租收回 100%的房款。 由于当前销售状况不是很好，所以我们能够看出娱乐项目的销售在榆次还是有很大难度的。 （ 1）区域分析： 榆次的房地产开发目前是主要集中在新城地区，这是因为老城拿地比较困难，大多为单位自建项目；从现在土地储备情况来看：城市的东北部，开发区的西部，城市东南部留有大量的空地，预计这些区域将形成下一轮开发的重点区域。 但是我们必需考虑到： 1） 、东北部紧邻榆次工业园区，所以要考虑到污染对开发项目的影响，但由于其与太原市和榆次开发区的特殊位置，这一区域可以考虑兴建娱乐类项目； 2） 、开发区 的西部有大量的空地，但是由于本区域受政府政策的影响较大，加之现在人气较弱，所以投资商业、住宅、娱乐类项目风险较大，在没有政策支持的情况下投资需要谨慎考虑，适当的开发办公类项目较为稳妥； 3） 、东南部区域因为现阶段已经有：阳光花园、锦绣新城和榆次鸿远住宅建设有限公司项目的成功销售，小南关大规模的经济适用房小区的兴建以及潇河湾小区的筹建，所以客户群已经被二度开发，再兴建商品房，销售难度很大。 （ 2）价格分析： 1） 、一般性六层以下住宅开发项目，均价在 1500 元 /平米以下； 2） 、高档小 区六层一下住宅平均售价 20xx 元 /平米左右； 3） 、层住宅均价在 2500 元 /平米左右； 4） 、商铺均价在 4000 元 /平米和 5000 元 /平米两个主力价位波动； 长安大学继续教育学院 毕 业设计（论文） 第 16 页 共 37 页 （ 3）户型面积分析： 主力户型面积在 90 平米左右，大户型一般集中于 120 平米、 150 平米，户型以两室两厅一卫、三室两厅两卫为主。 对于榆次地级市的需求状况，当前小户型比较缺乏，适当的开发绝对热销，但是对于没有太大住房压力的大多数市民来说，购买小户型会使有限的资金 难以变现，所以大多数会考虑到一步到位。 小户型的消费群体主要是 ： 1）地市以下经商、打工人群； 2）城市中的有较高学历的年青人； 3）一些投资人群。 （ 4）消费群体分析： 1） 、大批单位集资房的兴建，使得大多数公务员以及单位职工可以轻松的购买到房屋，使得很大一部分消费者的购买需求减弱。 2） 、当前开发项目的热销，导致市场后入者的消费群体减少； 3） 、由于榆次地理环境的特殊性，使得一部分晋中市的消费者更趋于在省会太原市购买房屋； 4） 、本地高学历、高收入者的相对缺乏，不能形成持续不断的购买源。 总之，由于当地购买群体具有局限性，开发商开发项 目前需谨慎。 （ 5）其它因素分析： 对于榆次的房地产市场，由于城市规模的限制，房屋价格成为购房的决定性因素，小区的建设也是一个重要因素，而在一些大城市购房要考虑的交通、购物、教育等因素对于消费者的影响只是存在于个体。 （ 6）当前销售分析： 当前榆次正处于第一轮房地产开发项目的销售周期，当前销售呈现出的态势有： 1） 、由于城市消费者住房压力并不强烈，有相当一部分人对于购房持观望态度，房屋销售除团购外，总体销售处于慢热阶段； 2） 、小区的规划成为吸引购买行为的一个重要因素，这深刻体现了中 小城市消费者对于安康生活的渴望； 3） 、消费者在现阶段本着就近的原则购买房屋； 4） 、绝大多数消费者比较认同 1500 元 /平米的房屋价格，认为当前房价较高； 5） 、需求面积大多集中于 90 平米左右，三室的房屋较为热销。 第四章 项目开发经营优势点 一、房地产投资项目开发经营机会形成模式 长安大学继续教育学院 毕 业设计（论文） 第 17 页 共 37 页 经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。 经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。 经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争 点、卖点。 二、项目开发经营优势点 本报告一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。 现对该项目真正的、突出于 榆次 区 住宅市场的优势点集中如下。 （ 1）项目开发经营期几年内相关的经济大“势”。 ① 国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。 ② 住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。 ③ 置业意识 —— 古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。 全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。 （ 2）项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模 ① 纯正板式小高层出不穷 ； ② 设计师巧妙运用自然坡地，创造出步步有景，步移景异的观景效果，融密居家、开阔视野于一体。 丰富您的自然坡地生活 ； ③ 晋中首家自然坡地景观社区 ； ④闹市繁华，桃源宁静，切换 只 需 3 分钟； ⑤学校、医院、 银行、邮局环伺以待； ⑥特聘物业公司，全方位服务您的品质第一流。 （ 3）项目公司企业领导核心与公共关系状态。 ① 项目开发公司领导核心可实行新组建的班子，在人事、财务管理等方面可实行全新的体制， ② 项目开发公司领导层经营思想应以营造精品品牌，为 榆次 市人民作出贡献。 ③ 项目也可以运行类似于 BOT 模式，这也将将得到政府的充分支持。 上述这些优势点的正确运用，有利于开发项目的打造良好的基础。 第五章 项目定位 面 对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套 长安大学继续教育学院 毕 业设计（论文） 第 18 页 共 37 页 设施，人文文化等各种因素综合考虑。 一、目标市场定位  上东庭院位于 榆 次区东南人文生态区域。 西傍中央商圈，南邻榆次老城旅游街区 ，这决定了主体目标对象为 榆次区 周边地区的中高层消费群。  消费群界定 1. 高校、科研院所高级职称人士 2. 民营或私营企业家或个体老板 3. 行政企业事业单位的主管级领导 4. 附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要  年龄判断在 30－ 45 岁 购买目的比例依次判断为：纯自住、自住 兼投资型、其它。 二、产品定位 根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为的前提而作出的明智决策 ,主要原因是 : ，项目区位位置远离市中心，成本较低。 ,各项基础设施和市政设施都快更上。 上东庭院 在该区域内具有其他物业不可替代的优势。 （产品定位的具体建议见第六章项目开发建设建议。 ） 第六章 项目 规划、建筑 建设 建议 一、项目总体规划建议 ①由于项目开发周期较长，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，将地块分成若干个相对独立的功能组团，以利于分期开发，每一组团可根据开发时的市场情况进行单独设计。 ②总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。 突出环境设计的宗旨，以 “ 绿地中的公建 ” 和 “ 公建中的绿地 ” 两个手法营造两个中心，形 长安大学继续教育学院 毕 业设计（论文） 第 19 页 共 37 页 成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出 21 世纪居住社区的整体特色。 ③总 体上来说， 上东庭院 的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。 ④虽然小区的目标顾客属中低收入的阶层，私家车相对不多，但在规划上，未来 上东庭院 业主中因为位置的原因将部分拥有私家车，因此，建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。 ⑤ 在设计规划上，建立。