毕业论文深圳市元盛实业有限公司业务重组的方案设计(编辑修改稿)

毕业论文深圳市元盛实业有限公司业务重组的方案设计(编辑修改稿)内容摘要：

使用，这 5 亿余元资金大部分是在房地产过热的 1991 年至 1993 年的上半年投入的，具体投资情况及时间分布情况见表深圳市元盛实业有限公司业务重组的方案设计 11 11 13。 发展银行对这 5 亿余元资金作挂帐处理。 元盛公司分业经营工作进展情况 分业经营工作开始后，元盛公司分别于 1996 年和 1997 年先后在名称上和人事上实现脱钩后，元盛公司按照发展银行总行确立的“尽快回收投资，实现分业经营”的工作目标，将属下的资产清理工作分为转让产权类、合作开发清理类、确权类、其它等四个大类，全面展开沉淀资产的清理工作。 下属子公司的清理工作 元盛公司共有子公司五个。 其中深圳 1个，即深圳市深发投资发展有限公司；上海两个，即上海银涛高尔夫有限公司和上海元盛房地产有限公司；大连两个，即大连元盛房屋开发有限公司和大连 银寰房地产有限公司。 具体注册情况详见表 14。 表 13 总行拨入资金及其使用情况表 （单位：万元） 拨款时间 拨款金额 拨款用途 备 注 . 600 四会项目 已清理 . 810 惠州银麦 已清理 . 1000 惠州银麦 同上 . 1000 惠州银麦 同上 . 500 惠州金麦 . 750 惠州金麦 . 1840 西乡银宝项目 . 3500 西乡银宝项目 . 4000 大连元盛 已清理 . 1000 北海银滩 . 1000 大连银寰 已清理 深圳市元盛实业有限公司业务重组的方案设计 12 12 . 500 大连银寰 已清理 . 1500 上海元盛 已清理 . 20xx 龙华银怡项目 . 20xx 上海元盛 已清理 . 1400 上海元盛 已清理 . 8200 上海银涛 已清理 . 4300 上海银涛 已清理 . 5100 番禺怡建科技城 . 2700 银沙大 厦 . 500 番禺怡建科技城 . 20xx 上海银涛 已清理 . 1100 西乡银和花园 . 226 西乡银和花园 . 1800 龙华银怡项目 . 4150 总行借款 500 万美元 ,用于上海银涛按 1:折算 合计 53476 表 14 元盛公司下属公司一览表 公司名称 成立 时间 注册 资金 所占股份 备注 1 深圳市深发投资发展有限公司 1993 年 1050 万元 95% 实际为元盛一家投资 2 上海银涛高尔夫有限公司 1993 年 2100 万美元 50% 实际为元盛一家投资 3 上海元盛房地产有限公司 1993 年 1350 90% 实际为元盛一家投资 4 大连银寰房地产有限公司 1993 年 500 万美元 50% 5 大连元盛房屋开发有限公司 1992 年 1000 万元 95% 实际为元盛一家投资 深圳市元盛实业有限公司业务重组的方案设计 13 13 深圳市深发投资发展有限公司于 1993 年成立。 该公司成立后，没有直接进行项目投资，多是提供资金给合作方定向投资于某一项目，从而获得固定利润分成。 这种方式在 90 年代初非常普遍，但并不符合有 关法律、法规，也出现了很多的问题，放款多未能收回。 现因仍存在债权未能实现，故尚未注销，而由元盛公司代为追索欠款。 上海银涛高尔夫有限公司前身为上海银涛房地产开发公司。 该公司成立后，在上海青浦县开发高档别墅项目 —— 金叶水都。 然而，项目尚未建成即遇到房地产形势急转直下，建至一半被迫停工。 1997 年，在总行“以新养旧”的脱钩战略下，按照总行的部署，元盛公司将金叶水都项目改项为高尔夫球场，又追加投资近 2 亿元（向其他银行融资）， 20xx 年建成 18洞的标准高尔夫球场。 同年，在证监会施压下，为顺利实现配股，发展银行要求迅 速将银涛公司转让。 在这种背景下，银涛公司被迫转让，其结果是亏损巨大。 上海元盛房地产有限公司成立的主要任务是与上海北桥房地产公司合作开发位于上海北桥镇的“银桥花园”。 20xx 年 9月，为完成清理外围子公司的任务，转让了该公司股权，亏损 1795 万元。 大连元盛房屋开发有限公司成立的主要任务是购置了位于大连开发区的高城山住宅小区 ,然后再销售出去（实际是炒楼） , 20xx 年销售完所有住房后将其注销，亏损 1300 万元。 大连银寰房地产开发有限公司成立的主要任务是开发“银寰小区”，元盛公司累计投资 1892 万元。 20xx 年 4 月，将净资产已为负数的银寰公司股权转让银寰公司另一方股东，合同转让价 100 万元，已收回 80 万元，亏损近 1800 万元。 深圳市元盛实业有限公司业务重组的方案设计 14 14 项目清理工作 截至 20xx 年 2月底，元盛公司已完成的清理工作见表 15。 表 15 项目清理盘活情况表（截至 20xx 年 2月末） 单位：万元 股权投资 清理类 项目名称 投资金额 合同签署 时 间 合同金额 (万元 ) 已收回金额 上海银涛 28966 20xx、 4 13000 1500 上海元盛 4224 20xx、 9 3200 2429 大连银寰 1892 20xx、 9 100 20 北海银河 400 20xx、 4 大连元盛 4744 ／ ／ 3427 合作开发类 项目名称 投资金额 合同签署 时 间 合作方式 预计回收 金 额 银沙大厦 5267 20xx、 2 合作开发、物业分成 4500 诉讼类 项目名称 投资金额 （本金） 确权时间 确权金额 已回收金额 番禺怡建 5420 20xx、 4 5500 0 上海南汇 商 城 558 20xx、 5 558 35 四会项目 569 199 11 910 747 东方市场 300 20xx、 1 以物抵债 ／ 惠州金麦 1018 ／ ／ 1632 其它类 项目名称 投资金额 预计可收 回投资 已回收 投 资 资产性质 深圳市元盛实业有限公司业务重组的方案设计 15 15 北海银滩 1010 ／ 602 土地 惠州银麦 2443 ／ 2500 已清理完毕 元盛公司面临的环境分析 元盛公司的行业背景分析 全国房地产行业发展现状 房地产业是进 行房产、地产的开发和经营的基础性建设行业，属于固定资产投资的范畴。 它的上下产业链很长，具有很强的产业关联性，涉及到居住、办公、经营、娱乐等多个方面，同时又与建筑、装饰、家电等数十个产业发生横向联系，是一个与资金流、物流、人流发生错综复杂关系的行业，是国民经济的支柱性产业。 在全国经济增长放缓，国内城镇居民消费价格指数和社会商品零售价格指数不断下降的情况下，以全国住房制度改革为契机，房地产市场从1998 年开始进入新一轮增长阶段，房地产开发投资和商品房销售同时出现了快速增长的势头，房地产业演绎着“冬天里的童话”。 但是，房地产开发投资额的不断快速增长，特别是商品房价的不断攀升，让人们感觉到房地产市场出现了某种不正常现象，人们不由自主会想起 1992 年那一轮横扫全国、最后在南方留下大量后遗症的房地产泡沫。 去年，有著名经济学专家预言 20xx 年将是房地产行业的冬天。 这一断言曾经引起不小的争论。 认同这一观点的地产开发商可谓少之又少。 房地产开发商们继续用他们的行动 —— 加大投资表示对“冬天”论的异议，全国房地产开发投资速度继续高速增长。 20xx 年 12 月份全国房地产开发投资额 598 亿元，同比增长 37%。 然而，房地产市场的很多 方面已经不得不让人担心市场泡沫的存在。 从宏观方面看，近两年房地产业对国民经济的贡献过大。 据有关部门深圳市元盛实业有限公司业务重组的方案设计 16 16 测算， 20xx 年 19 月，房地产业对 GDP 的贡献达到 个百分点左右。 另据有关资料，在美国房地产市场繁荣时期，房地产业对美国 GDP 的贡献也只有 个百分点。 相比之下，我国房地产业对 GDP 的贡献是如此之大，要让这种局面长期下去是难以想象的。 近期政府管理部门针对房地产业的一些措施明显地反映出其对当前房地产业出现过热的担心。 20xx 年下半年，央行开始规范银行对房地产业的贷款，降低了按揭贷款的比例，之前一些八成 按揭、九成按揭甚至零首付的做法被禁止了；同时，银行贷款时对房地产公司自有资金的要求也相应地提高了。 这一措施反映出银行对房地产业贷款开始谨慎。 去年 8月份，建设部联合国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部委发布了《关于加强房地产市场宏观调控，房地产市场健康发展的若干意见》，指出近年来在局部地区出现了房地产投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不尽合理、价格增长过快等问题，强调房地产开发建设的规模要与当地经济发展、市场需求相适应，加强宏观调控，防止出现新的房地产过热。 从微观方面看，近年来商 品房价格上升的速度快于城镇居民可支配收入的增长速度。 这种状况最终将使商品房价格脱离城镇居民的购买能力。 而大量商品房购买者的投机性购买行为最终将加剧房地产市场的剧烈拨动。 商品房虽然可以作为一种投资性商品，但它的第一属性应该是消费性商品。 商品房的可流通性是有限的，多数情况下，一套商品房被一个普通投资者购买后，很可能就意味着它已经贬值了。 因为商品房转到普通居民手中以后，商品房的流通性比在开发商手中时下降了。 快速增长的商品房积压规模无疑已向人们传达出了商品房市场需求跟不上市场供给的强烈信号。 去年以来，房地产开发投 资规模大大高于商品房销售规模，导致商品房积压量不断攀升，目前全国积压商品房数量已达约 亿平方米。 我国商品房的控制率已高于国际公认的 15%的控制率深圳市元盛实业有限公司业务重组的方案设计 17 17 警戒线。 种种迹象表明，房地产市场的局部过热已是不争的事实，房地产市场的调整恐怕是难以避免的。 房地产行业政策相关性大， 85 年经济体制改革引起房地产业的发展， 88年得到了迅速发展、 89 年由于紧缩政策而下滑、 92 年市场放开引起的狂热、 93 年下半年紧缩银根导致的阵痛、 9 96 年的低速增长、 97年房改政策及金融配套政策出台和 20xx 年土地供应的市场化，都对房地产行 业的发展直接产生着巨大的影响。 今年 3 月在广东省建设工作会议上对 20xx 年全省建设工作制定的六大目标之第一目标就是加强房地产市场的宏观调控，防止过热。 因此，目前出现的房地产行业过热的苗头已经引起决策层的关注，从而势必影响国家对有关房地产业政策的制定与调整，最终将影响到房地产开发企业的经营。 深圳房地产业发展现状 继“九五”时期房地产业发展的良好态势，深圳房地产市场呈现出积极的发展趋势。 从对元盛公司的影响来看，有以下几个特点值得关注： （ 1）房地产开发投资高速增长，市场规模稳步放大。 20xx 年我市房地产开 发投资突破 300 亿大关，全年完成房地产开发投资 亿元，比上年增长 16%，高出全社会固定资产投资增幅 个百分点，推动固定资产投资增长 个百分点，成为全社会固定资产投资增长的重要推动力。 商品房施工面积 万平方米，比上年同期增长 %。 企业投资热情高涨， 20xx 年全市房地产企业土地购置面积 万平方米，比上年增长 %，表明房地产企业正积极进行土地储备。 （ 2）市场竞争加剧，市场份额逐渐集中 近几年，深圳市相继出台了一系列政策性强、社会影响大的房地产政策，尤其是提高了开发商的准入门槛，形成了更为公开、透明、有序的竞争环境，使深圳房地产市场份额向具有资金实力和诚信度高的企业集中。 深圳市元盛实业有限公司业务重组的方案设计 18 18 20xx 年统计数据显示，施工规模在 20 万平方米以上的房地产企业 21 家，占调查数的 6%，但其施工面积占全市施工面积的 36%，利润总额占全市的%，销售收入占全市的 %，销售面积占全市的 %。 20xx 年，在深圳房地产开发企业资质排名中，综合开发企业 151 家，项目开发企业 409 家，元盛公司位居项目开发企业第 44 名。 此外，我国加入 WTO 后，大量国际游资看好中国的房地产 市场，将积极进行投资经营活动。 香港的几大房地产开发商 —— 长实及和黄、新世界中国、恒基中国、新鸿基地产、华润集团、香港天安等，均已大举进军深圳。 这些公司的资金实力是国内房地产商所无法比拟的。 对于资金密集型的房地产业来说，资金其实就是竞争的焦点。 随着入世后房地产领域的进一步开放，更多的国际知名房地产企业将涌进深圳的房地产市场，对房地产企业将造成更大的冲击。 （ 3）房地产三级市场机制健全，二手楼交投活跃。 深圳房地产三级市场在一系列利好因素的影响下蓬勃发展，不论在住宅、写字楼还是商铺方面都实现了快速增长。 20xx 年。