旺业广场报告书(编辑修改稿)

旺业广场报告书(编辑修改稿)内容摘要：

展中起着重要作用，如：百仕达花园、新港鸿花园、万科俊园、万科彩园等就是很好的例证。 因此，回顾历史、着眼现在、展望未来，罗湖区的房地产市场都具有很强的生命力。 (二 ) 市场价位分析 8 据有关方面统计 ,1999 年第四季度，在国家扩大内需政策的影响下，加之金融机构降低住房贷款利息，延长贷款期限等措施逐步出台，房地产价格有升有降，总体上保持平衡，居民住宅消费日趋增加。 根据这一整体趋势，结合深圳市房地产的特点，参考罗湖区该地段的具体情况，周边物业的价格情况如下： 案例名称 聚龙大厦 碧水园 万达丰大厦 地理位置 文锦中路 洪 湖二街 东门中路 整体楼盘由两栋 34层高的商住楼 由两栋18 层高的商住楼 由一栋 32层高的商住楼组成。 目 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 12 页 共 29 页 楼盘情况 组成成 ,面向文锦中路 ,目前已建成一栋 ,另一栋正在拆迁过程中 ,所建一栋全部由3764 平方米的小户型住宅组成 ,且带装修、部分家私，现已封顶，正在进行内装修。 组成。 目前两栋均已建成入伙，其中， 13 层为商场，418 层为二栋住宅，顶层 1518 层为复式住宅。 均为毛坯房。 前已竣工入伙，地下二层为停车场， 14层为商场， 58 层为办公， 932 层为住宅，以大户型为主。 均为毛坯房。 销售情况 自 1998年起销售，住宅目前已售85%以上，商场至今未售。 一栋售予某银行，一栋几乎售謦。 商场至今未售。 目前住宅销售 90%以上，商场、办公未售，准备自用。 销售价格 (元 /平方米 ) 价位 65009500 55009000 60009800 均价 7000 6500 7000 物业具体情况 优势 优势：带装修、近居民区。 劣势 劣势：周围环境差、 视优势 优势：现楼、近居民区。 劣势 劣势：周围环境优势 优势：现楼、近东门商业区，交通便利。 劣势 劣势：周围环境差、居 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 13 页 共 29 页 野不开阔、居住环境差、户型选择小、客户面窄。 差、居住环境差、交通不方便。 住环境差、视野不开阔。 价格比系数 元 /平方米 0． 9 1． 0 0． 9 比后价格 元 /平方米 6300 6500 6300 9 由上表可以看出该地段的平均价位应在 63006500 元 /平方米之间比较合适，具有一定的市场承接力。 (三 ) 市场消费群分析 根据该地段的地理位置、外部环境、户型结构特点及销售价格等决定了以下客户群： 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 14 页 共 29 页 1).香港经常过往人士：多购买一房一厅、二房一厅 (二厅 )； 2).深圳市工薪家庭：多购买二房一厅 (二厅 )、三房一厅 (二厅 )或更大； 3).公司用于职工居住：多购买二房一厅至四房二厅 或更大； 4).追求升值的房地产投资者：多购买三房一厅 (二厅 )、四房一厅或更大； 5).用于出租的房地产投资者：多购买一房一厅、二房一厅。 10 四、“旺业广场”市场分析与定位 (一 )“ 旺业广场 ” 市场分析 优势分析 (1).地理位置优势： “旺业广场”位于 罗湖区东门中路、笋岗路及文锦中路交汇处，雅园立交桥旁，数十路大、中、小巴经过，通达深圳各处，方便快捷；临近的东门商业区是当今深圳最繁华的闹市区之一，也是深圳商家、投资人士的首选之地。 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 15 页 共 29 页 “旺业广场”即享有都市的繁华气氛，又因其地理交通的优势克服了罗湖区交通不便的弱点，极具升值潜力。 (2).环境优势： A、 “ 旺业广场 ” 位于繁华的商业区，因此其集百货、 金 融、饮食、娱乐、休闲为一体，是居家方便之所。 B、 “ 旺业广场 ” 与深圳市儿童公园相邻，使小区环境配 套与其融为一体，儿童公园就像是小区 的后花园一样，使小区住户得益非浅。 同时，大面积的绿化和开阔的视野空间使住户远眺青山、近享休闲，实为 11 无比惬意的生活之所。 C、 周围名校林立，有深圳中学、深圳小学、螺岭小学、翠竹小学等，为住户提供了优良的教育环境，为住户子女就读提供了方便。 (3).结构户型优势： A、 “ 旺业广场 ” 户型实用 ,结构方正 ,其采用当今最为流行与实用的设计：大厅、小房，厨、卫适中；具分区好，私密性强等 优点。 B、户型面积适中、多样，有一房一厅、二房二厅、三房二厅、四房二厅、复式等，可满足不同客户的需要。 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 16 页 共 29 页 (4).弹性间隔优势： 框剪、大板式结构，轻质的房间分隔墙体，使平面分隔、组合更具弹性，满足不同需要。 同时，由于结构上的特点，使得各户面积分割灵活、多变，真可谓：客户的需要，就是“旺业”的追求。 (5).配套设施优势： 12 当今许多豪宅所享受的会所，今天在“旺业”也可进入 普通人家，“旺业广场”有自己的会所、停车场、游泳场等，同时，它还有豪宅所没有的后花园 儿童公园。 劣势分析 (1).噪音等的影响： 由于“旺业广场 ” 地处交通枢纽，雅园立交桥车流不息，因此使小区受到噪音的影响较大，同时由于汽车尾气的排放，对环境有一定的污染，产生一定的影响。 (2).小区出入的影响： 由于小区地处立交桥脚下，因此使得车辆、行人出入小有不。