正扬国贸中心商务公寓营销策划报告(编辑修改稿)

正扬国贸中心商务公寓营销策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

（含 1500) 1501－1800 1801－2100 2101－3000 ＞3000 楼盘数量 5 10 10 4 1 档次 低档 中低档 中档 中高档 高档 评述： 南岸区楼盘均价主要集中在 15002100 元 /㎡之间，整体档次以中档、中低档为主，这两种类型的楼盘合计占了近七成的比例；从上图中可以看出 15011800 元 /㎡和 18012100 元 /㎡的物业所占比例相当，说明这两个价格段的物业的竞争是最为激烈的。 25  房型 ： （注：以目前在售及已内部认购楼盘为统计对象）。 户型配比 ： 评述： 目前南岸区楼盘的 户型主要集中在二房、三房，又以三房的供应量最大，除了帝景名苑外其余楼盘基本上都有二房、三房的供应；一房所占的比例最小，表明目前南岸区市场上一房的小户型供应量较少，一些定位较高的楼盘大多没有一房的户型；面积较大的四房及四房以上的户型占有%的比重，主要分布在帝景名苑、泰正花园、骑龙山庄、江山多娇、海棠晓月等定位较高的楼盘；二房面积配比： 评述： 81100 平方米 的二房占了近五成的比例，是市场的主流， 6080 平方米的小二房较 101120 平方米的大二房供应量大，从供应上看二房有向小面积经济实用型发展的 趋势； 三房面积配比： 评述： 101140 平方米 的三房是主力，供应量合计占近九成的比例； 101120平方米的小三房和 121140平方米的三房供应量相当，反映出开发商在产品定位时已将实用型小三房作为重要部分，以吸引消费群最广的大众型购房者。 26  物管公司 评述 ：南岸区近七成的楼盘选择自行进行物业管理，聘请其它专业物管公司管理的较少，这与目前重庆全市的情况十分一致。 反映出南岸区开发商的物管理念还未达到相应的高度，其物管水平也有待进一步提高。 有近二成的楼盘采取聘请国内知名物管公司作管理顾问再自行管理的方式， 这一方式主要为一些中高档楼盘所采用，其对提升整个楼盘的形象有较大的益处。 如骑龙山庄的万科物管、阳光华庭的锦绣山庄物管、海棠晓月的金地物管、帝景名苑的世邦魏理仕物管等。 27 个案分析 楼盘名称 骑龙山庄 海棠晓月 青青佳苑 阳光华庭 贝迪龙庭 江南明珠 知音阁 楼盘地址 南坪西路 南坪东路 南湖路 南坪福利社 南坪惠工路 南坪南路 19号 南坪东路 7号 交通条件 交通条件 较差 公交网络交通便利 目前交通条件较差 公交网络交通便利 交通便利 交通比较方便 交通环境优越 周边配套 周边生活 配套不完善 生活 配套较为完善 生活配套较为完善 生活配套较为完善 生活配套 极尽完善 生活配套完善 生活配套完善 公共设施 羽毛球场、儿童嬉水池、游泳池、幼 儿园、小学、商业中心、会所 社区温泉 景观广场 大面积绿化 中庭广场 羽毛球场、儿童嬉水池、童趣游戏园 幼儿园、会所 绿色广场、生态园林 、 底层 私家 花园，、水景、游泳池 会 所 戴思乐体泳池、私家会所 全智能楼宇 休闲会所、空中花园 物业管理/顾问 深万科 自行管理 景洲物业 锦绣山庄顾问 贝迪物业 自行管理 渝海物管 占地面积（万㎡） 约 4万 (一期 ) 建筑面积(万㎡ ) 80 10 5 规划形态 小区 小区 小区 小区 单体 单体 单体 容积率 20 绿化率 40%(绿地率 ) 60% 60% % 31% 规划户数 900多户 20xx多户 857户 一期 400多户 120多户 194 356 交房期 20xx年 3月 一期现房 二期 20xx年 12月 一期现房 一期现房 现房 现房 20xx年 3月 得房率 87% 82% 83% % 83% 86% 76% 28 最低价 1700元 /㎡ 1800元 /㎡ 1860元 /㎡ 1800元 /㎡ 1800元 /㎡ 1780元 /㎡ 1580元 /㎡ 平 均 价(元 /㎡ ) 多层 1950 2200 2100 20xx 1900 1950 1800 付款方式 一 次 性 折；工商银行提供 7 成 20年 按 揭 (折 ) 一次性 折；工商银行提供 7成 20年按揭 一次性 折；银行提供 7成 20年按揭 一次性 折；银行提供 7成 20年按揭 ( ) 一次性 折；银行提供 7成 20年按揭 一次性 ；银行提供 7成 20年按揭 ( ) 一次性 ；银行提供 7 成 20 年按揭( ) 总体比较分析 规模：从楼盘占地面积和建筑面积来看，海棠晓月远高于其他楼盘；金阳骑龙山庄其次。 容积率：小区容积率以泰正花园最高达 ，金阳骑龙山庄最低为。 单体楼容积率知音阁已接近 20。 绿化率：绿化率海棠晓月最高为 60%，金阳骑龙山庄为 40%(统计量为绿地率 )。 价格：从价格来看，小区高于单体楼，均价在 18002200元 /㎡， 付款方式：一次性付款基本 为 ，银行提供 7成 20 年按揭。 环境、配套：综合来看，泰正花园所处的区位、市政配套和交通条件较好，金阳骑龙山庄所处位置较偏，且交通状况欠佳，周边市政配套目前极不完善；江南明珠配套完善，楼盘质素、档次较高，知音阁视野开阔，江景、南山推窗可及。 此资料来自企业 在对上述各项目情况综合分析之后，我司认为本项目周边最大的竞争对手应是拟建中的天龙广场和世纪名苑。 天龙广场： 地处南坪商圈中心，是一个大型综合性项目，集绿色广场、大型商场、公寓式酒店、商务办公用房、高级住宅、停车库为一体，总占地面积 57 亩，总建筑面积 170781 平方米，一期工程（大型绿色广场、大型商场及独立精品店）拟定今年 10 月 18 日竣工；二期工程（高级商住楼及 73 层超高层酒店）拟定 20xx 年 12 月 30 日竣工。 该项目对本项目的冲击最大，因其目标客户群与本项目几乎完全重叠，位置更具竞争优势，档次、质素不亚于本项目，是本项目最大的竞争对手。 世纪名苑： 位于南坪西路，紧临本项目的西北面，小区占地 230 亩，总建筑面积 50 万平方米，小区配套完善（游泳池、儿童游乐场、儿童戏水池、下沉式休闲广场、小学、运动场），定位 —— 为各界俊杰、社会贤达及成功人士塑造的理想家园。 其完善的小 区配套和绿化环境，又享受都市中心的繁华，对本项目潜在客户的分流不容忽视。 （三） 市场机会点分析 政策大力支持房地产业 南岸区政府大力支持南岸区房地产业的发展，提出了“吃在南岸，住在南岸，旅 此资料来自企业 游在南岸”的口号，并在全市积极推广，改善了南岸区的整体形象。 本项目作为区域标志性建筑，顺势推出必将得到政府的有力支持和相关政策的优惠。 市政配套设施改善显著 滨江路及鹅公岩大桥的建成，大大改善了南岸区的交通状况；水泥厂、印染厂等污染严重的厂矿搬迁出南岸主 城区，极大地改善了南坪的生活环境；商业步行街的建成，各大型商场的入住，使得南岸区商业氛围更为浓厚，这使南岸区整体配套设施更为完善，增加了本区域的居住吸引力。 而规划中的菜园坝复线桥和王家沱大桥建成后将使得南岸区到渝中区、江北区更为便捷。 这必将增强本项目的吸引力，使其辐射范围涵盖主城各区。 成熟商圈有利于商务办公 本项目地处南岸商圈核心位置，经济技术开发区、南岸区的远景规划及毗邻渝中半岛，将使本项目的“ CBD商务公寓”定位得到有力支撑。 高档楼盘竞争压力相对较小 近年来，南岸区房地产市场逐渐升温，价格、开发 量、销售量都不断攀升，并出现了综合素质较高的楼盘，如泰正花园、骑龙山庄等，使整个南岸区的房产品质和形象有了极大的提高。 但转盘附近的高档单体楼盘不多，配套、服务完善的商务公寓还没有，本项目抢占了这一市场空白点。 挖掘细分市场潜力大 南岸区房地产市场分析显示，一房所占比例较小，二房、三房以大户型为主，为挖掘投资型客户群和新生代购房群体，本项目拟定以一房： 4060平方米（ 30%）、二房： 6080平方米（ 20%）和三房： 80100平方米（ 35%）为主力户型，经济实用总价 此资料来自企业 低，具有竞争优势。 “借势而用” 南岸区 的楼盘宣传力度较大，而且优质楼盘也颇有“独领风骚”的气势，已吸引了渝中区、九龙坡区、江北区的不少购房人，置业的地域化观念正在打破，为本项目“借势而用”创造条件。 “巧挖墙脚” 观察热销楼盘的户型、价位及付款方式之后，可以有 条件 控制成本，制定最适合的价格体系和营销策略，将其他楼盘处于 观望 中的大量准客户吸纳入本项目。 此资料来自企业 第二章 项目 SWOT分析 本章旨在分析 项目 的优势和劣势，找出市场的相对唯一性，为我们的定位和营销策略提供有力的依据，供营销扬长避短，吸引客户。 一、 优势（ S）  位于南坪商圈中心位置 及商业步行街二期工程环绕本项目，区位有绝对优势。  交通非常方便，公交网线可通达全市各区域。  项目规模较大，便于规模经营和集约经营。  西南标志性建筑，辐射范围广。  完善的周边配套，休闲、购物可足不出户。  周边几乎无上档次、服务完善的商务公寓。  裙楼的成功销售及经营，将为公寓带来大量潜在客户。  与渝中区比较而言，价位具有绝对优势。  卓越的智能化系统。  开发商的实力和品牌吸引力。 二、 劣势（ W）  作为服务性公寓，受周边高档酒店的冲击较大。  作为写字楼，周边低挡次、廉价的竞争楼盘有较大 此资料来自企业 的分流作用。  作为住宅，价格、绿化 环境与经济技术开发区的住宅小区相比，竞争优势不明显。  项目的北面受地势限制，人气较差。  区域购买力水平不高。 三、 机会（ O）  区内的经济技术开发区将吸引大量的外资企业涌入，势必拉动对写字楼、商务公寓的需求。  鹅公岩长江大桥的通车，黄花园大桥及石黄隧道的贯通，菜园坝复线桥的拟建，正逐步改善南岸区的交通环境，拉近了与九龙坡区、渝中区及江北区的距离，将有效吸引更多的人群来置业。  步行街的修建，休闲广场的形成，。