时代枫林商住小区建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

时代枫林商住小区建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

号）确定规划用地容积率 ≤ ，建筑密度≤ 38%，绿地率≥ 30%，建筑高度≤ 60m。 第 四 章 建筑工程方案 一、设计原则 （一） 功能分区的合理布局原则 本规划的各个功能分区按照 居住与休闲、运动锻炼 不同 结构 进行 安排。 这种安排模式满足了 住 户 对于各种设施使用的便利性的需求。 同时也使得各个功能组团的组合可以相对独立，以适应 不同工作职能 的需求。 （二）主体建筑 符合现代性要求 （三）主体建筑应美观庄重，符合艺术性原则 （四） 生态的环境设计原则 环保与生态已经是现在公认的一条设计准则。 带电梯的小高层作为高能耗建筑，节能环保的措施对建筑物的长期高效、经济运转至关重要。 通过建筑布局多方案比较，选择节约用地、可持续发展的规划方案。 建筑注重外围结构节能、最大化的利用自然通风采光、达到 节能照明，节能空调系统的环保 目的 ，同时采用隔声减噪等一 系列的技术措施，体现绿色建筑的概念。 （五）形象标志性 原则 建筑风格新颖、和谐，具有现代气息 建筑的特征，强化以人为本的整体特色。 本建筑的存在将提高 临桂 新 区鲜明的形象特征。 （六）造价经济合理性原则 设计方案在满 足使用、确保使用功能的前提下，应力求降低造价，做到经济合理。 （七）使用安全性原则 方案设计必须满足国家标准、规范要求，确保其使用的安全性。 二 、建设规模 本项目 共 占地 216220m2，合 亩 ，计划总投资约 37749 万元，总建筑面积 216220 平方米，其中计容积率建筑面积 192745 平方米，不计容积率地下室 22125 平方米，架空层建筑面积 1350 平方米。 总居住户数 1223 户，入住人口 4278 人，住宅建筑总面积 152857 平方米。 其中安置征地拆迁农民 166 户， 608 人，无偿提供 36480 平方米住 宅用房（人均 80 平方米）；向社会提供商品房 116350 平方米，居住户 1057 户（按户均 110 平方米计算），居住人口 3670 人（按户均 人计算）。 商务及小区服务管理人员 400 人 ， 整体建筑为 13 栋 带电梯的高层 和 23 层环小区周边的临街商业用房 所构成的建筑群，融商业、居住、休闲 、 会所为一体的大型高档商住小区。 规划容积率为，小区建设以打造生活便利，配套完善的新型社区为目标。 定位为“高尚的生态居住社区 ”。 三 、建设内容 （一） 住 宅 建设内容 本项目充分考虑了社会上不同职业、不同爱好、不同收入的人对居住 环境、面积、风格的不同要求，在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。 注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现 2l 世纪高品质住宅区的风貌。 多层建筑项目根据以上分析的目标消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，整个住宅设计分为不同特色的居住组团，同时也构成了不同特色的景观区。 高层住宅：以居住为核心构成，同时可以合理的组合与拆分的空间。 该小区 共 设置了 13 栋高层住宅， 其中 20 层 4 栋， 12 层 3 栋，15 层 3 栋 ， 16 层 1 栋， 11 层 1 栋， 18 层 1 栋 ， 户型均设落地凸窗，均明橱明卫明厅明卧。 比例分配 合理，空间层次丰富，与公共环境一起营造一个舒适的居住大环境。 建筑 结构和 面积 见下表： 表 41 名称 户型面积 数量 占总住宅面积的比例 % 住宅建筑面积 152785 二厅二 卫 90 22918 15% 二厅三 卫 110 38196 25% 二厅三 卫 120 38196 25% 二厅三 卫 140 38196 25% 二厅四 卫 160 7639 5% （ 二 ）商业用房建设 本小区是按入住户数 1223户，人数 4278口设计的大型商住小区，再考虑到周边已建成或正准备建的几个住宅小区，因 此，商业用房建 设就成为本项目一个重要的配套设施。 总设计商业用房 39510 平方米。 小区商业分 二 部分： A 部分：在小区的 北面 设计 一条商业步行街区，步行街两边分别建设 2F、 3F 的商业用房，以满足不同商业功能的需要和形成错落有致的风格； B 部分：在小区的其它三面临街建设相连的 2F 商业 用房， 形成三个特色商业街 面。 总之，社区内的特色商业街将展现人们一种生活的情调与音符。 （三 ）会所、管理用房 会所，就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。 会所具备的软硬件条件：康体设施包括网球或羽毛球场、健身房等娱 乐健身场所； 棋牌室 、 老年活动中心 、阅览室等其他服务设施。 以上一般都是对业主免费或少量收费开放。 小区的管理用房包括保安、物业等用房。 本项目会所、管理用房 450 m2， 位置设在小区 中部 ，以方便为住户服务。 (四 ) 社区配套内容 规划充分考虑不同配套设施的服务、步行距离保证的步行半径，合理配置不同功能的公建、配套设施。 并将社区中心公建作为社区的重要节点和重要景观。 为社区居民提供娱乐、停留、交往的邻里空间，同时，建设有亭台、雕塑、绿化景观等，反映居住环境的多功能性和社会生活的多样性。 主要建设内容 表 42 序号 工程名称 建设性 质 单位 数量 备注 一 住宅建筑 新建 栋 13 框架结构 、带电梯 1 高层（ 20F， 60M） 栋 4 2 高层（ 12F， 36M） 栋 3 3 高层（ 15F， 45M） 栋 3 4 高层（ 16F， 48M） 栋 1 5 高层（ 11F,33M） 栋 1 6 高层（ 18F,54M） 栋 1 二 会所 、管理 ㎡ 450 含社区居委会、物业、活动、警务用房 三 商业建筑 ㎡ 39510 23F 商业步行街 和三面临街 2 层商铺 六 地下停车场 新建 ㎡ 22125 七 排水工程 新建 m 1300 八 给水工程 新建 项 1 九 供电工程 新建 1 电力变压器及输配电 新建 项 2 2 路灯 新建 盏 200 3 综合布线 m 8000 4 其他辅助工程 新建 1 十 小区大门 新建 项 2 十一 环境绿化美化工程 新建 1 植草 ㎡ 2000 2 种树 棵 500 3 景观 项 1 水景、亭台、雕塑、喷泉 十二 安全工程 新建 项 1 灭火器材 购置 个 500 灭火器、消防栓等 2 安全系统工程 新建 项 监控设备等 十 三 电梯等设备 购置 项 13 四 、建筑工程方案 （一）主要设计依据 《民用建筑设计通则》 GB 50352— 2020 “ 时代枫林 一期 ” 规划用地位置示意图 《建筑结构可靠度设计统一标准》（ GBJ50068— 2001） 《建筑桩基设计规范》（ JGJ94— 2020） 《混凝土结构设计规范》（ GB500l0— 2002） 《建筑抗震设计规范》 CB50011 一 2001）（ 2020 版） 《建筑给水排水设计规范》 GB 500152020 《室外给水设计规范》 GB 50013－ 2020 《建筑设计防火规范》 GB 500162020 《室外排水设计规范》 GB 50014－ 2020 1《建筑灭火器配置设计规范》 GB 501402020 1《城市区域环境噪声标准》 (GB 3096— 1993) （二）工程设计标准 使用年限：本工程设计使用年限为 50 年。 安全等级：本工程结构安全等级均为二级。 抗震设防：本工程属丙类建筑， 6 度抗震设防。 抗震等级：抗震等级为四级。 环境类别：地上部分为一类，露天部分为二 b 类。 （三）基本设计参数 设计基本地震加速度为 ,设计地震分组为一组。 基本风压： W=㎡。 地面粗糙度： B 类。 （四） 规划布局 总体规划由高层住宅、 商业街、会所 等 住宅建设和 公共建 设 配套设施构成。 商业街区 ，指社区外规划一条由 西 至 东 的特色商业街。 商业街区是由不同业态的商业区段构成。 并且商业街由 文化 广场及交通广场镶嵌其中，极大的丰富了商业街区的特色。 商街既满足了社区内业主购物需要，同时为新 市政片区提供了必要的商业配套。 社区内规划 不同特色的居住 楼群 ，以小高层，高层住宅构成，户型大小搭配合理，建筑空间开阔， 不同 标高 的楼层 差异使得建筑高低错落有致，景观变化丰富。 （五） 结构选型 上部结构选型 高层建筑分别为 1 8 F、 2 0 F、 15 F、 11F 等楼群组成 ，其标准层部分采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构。 本项目中 四周临街 高层建筑底部带有 二 层的商业用 房，内部高层设 一层 架空层或 地下 停车 室。 在功能转换处设置，转换层以下为框支剪力墙结构，提供建筑所需要的较大空间，并保证核心筒 (楼梯间 )及一定数量的上部剪 力墙落地。 多层建筑、会所、幼儿园采用现浇钢筋混凝土框架结构。 结构中的填充墙均采用轻质墙体。 基础设计 位于挖土区域的高层建筑，如果是承载力较高的基岩，可以考虑采用天然地基上的梁板式基础。 以上关于基础工程的方案待取得地基勘察资料后再进一步核定。 梁、板、墙截面尺寸 由 具体设计 单位确定。 五 、主体工程 （一）高层住宅户型篇： 该小区高层住宅 为主 (最高 20F，建筑高 60m)， 同时，各个不同高度的楼体相互交错，楼体之间水体、草坪、树木、亭台 点缀其间， 高低错落有致，为城市街景提供了丰富的 景 观。 一方面退让了 公 共 场地的空间要求，另一方面多层区丰富了小区的内环境，极大的提高小区的品质。 (二 ) 商业街区建设 本项目主要以居住为主，同时沿 小区 北 部建设一条 配套商业 街 ，为周边一公里范围的人们提供 各种 主题 、各种特色的 商业 服务。 （三）景观建设 景观设计概念：“依山就势”将湖光山色尽收眼底；“显山露水”纳百川之灵气，吮名山之精华，营造丰富的景观体系。 （四） 交通建设 人车分流。 在小区内设置 一 个人行出入口和 一 个车行 主 出入口。 达到以人为本，人车分流的目标。 经过不同宽度的道路设置以及组团内地下车库的设置，巧妙地将人行和车行 分开，尽量减少车行的噪声和尾气。 消防流线明确。 小区内高层区，多层区消防环路明确，互不干扰。 消防环路与景观路结合形成供小区业主的休闲路，宽敞而有趣味。 六 、辅助工程 （一） 生活 给水工程 水源 项目区的给水系统直接和桂林市市政给水系统衔接，接桂林自来水公司临桂公司供水管网。 从 西城路 引一根 DN200 的给水管进入项目基地，给水管道在建筑内形成环状管网给水系统，接管管径别为 DN200。 给水管采用 PE、 PPR 管，卡环式连接。 每户 装设水表计量，以利管理考核和节能。 给水系统 ① 加压方式：给水由市政接进 管线，市政管网压力为。 市政管网提供的压力只能满足 1~3 层的用水要求，故必须对生活用水进行加压，以满足高层用水要求。 本项目给水系统拟采用由水泵直接从水池加压供水的方式，水泵集中布置，便于管理；省去屋顶水箱，不会产生二次污染，对建筑荷载要求降低。 ② 给水管网布置方式：给水管道的布置按供水的可靠程度要求分为枝状和环状。 本设计为高层给水，采用分区供水，为保证供水的可靠性，采用环状供水。 ③ 给水系统组成：建筑内给水系统由引入管，水表节点，给水管道，配水装置，用水设备和附件。 此外还包括地下贮水池、加 压水泵及变频给水装置。 ④ 加压设备：本项目高层建筑加压水泵拟采用低噪音、高品质、密封性良好的 ISW 型离心泵。 用水量 测算 ： ① 住宅楼： 根据《建筑给水排水设计规范》 GB50015—2020，普通住宅 Ⅱ 类最高日生活用水定额为 130~300L/人 d，本项目住宅最高日生活用水定额 取 qd=215 L/人 d； 小时变化系数 ， 取 kh=； 使用时间为 24h 全天供水； 每户人口按 人算，则住宅人口总数为 4278 人 最高日用水量： Q=215 4728/1000=最大小时用水量： Qh= ② 商业建筑 根据《建筑给水排水设计规范》 GB50015—2020，。