次级抵押贷款-会议论文(编辑修改稿)

次级抵押贷款-会议论文(编辑修改稿)内容摘要：

时曾达到 %。 与此同时，美 联储多次下调基准利率，使 住房贷款利率 屡创 历史新低， 30年固定利率从 1990年 %降至20xx年的 %， 15年固定利率从 %降至 %， 1年 期 可调整利率从 %降至 %。 房价的走高 使 美国 68%房屋所有者受益， 房产增值幅度达 13%，约 2万美元。 实际财富的增加为房屋所有者 变现房 产或重新融资 ，扩大当期消费提供了可能。 而低利率刺激了居民的重新融资 （ refinance） ，希望以房产作为“现金奶牛”从中获得更多的消费信贷。 按 美联储主席 格林斯潘 话来讲 7，在 20xx 年 重新融资高峰时， 有 10 万多笔抵押贷款选择了重新 融资 ，涉及金 额达到 ， 占当年新发放 住房贷款的 66%（见图 3） ,而 以往这 一比重多在30%左右。 重新融资 ,一方面减少了购房者的还贷负担 ， 另一方面 ， 消费者从中 可以 获得的上千亿美元 现金 ,用于其他方面的消费 ,支付教育、创业投资和购买其他耐用消费品 等。 这种 重新 融资 的便利及财务杠杆效应，有 刺激 消费 的积极 作用，特别是美国个人消费支出是其 经济增长的动力源，占 GDP 的 66%～ 70%。 但也有不可低估的负效应，房产的财富效应和 重新融资 便利也吸引着 许多低收入 、 信用记录差者 加入借贷者队伍， 但 他们贷款的目的不是购房，成为房产的主人 ， 而是希望借助低息住房抵押贷 款和房产增值潜力 获得更多的消费现金或消费信贷。 正如 Freddie Mac的一份 次级 贷款 调查 报告 显示 ，只有 %次级贷款是为了购房，其余贷款的目的大多是为了重新融资 ， 或 是为了以房产为抵押扩大 消费信贷 8。 然而，这些次级贷借款人却很少了解房价市场波动的风险，多寄希望于房产升值，却 不了解重新融资潜在的 住房市场风险、 利率风险， 这就为今天次级贷款危机 埋下了隐患。 6 资料来源： MBA Policy Paper Series 20xx1. 7 资料来源： Chairman Alan Greenspan Remarks on Home Mortgage Market, March 4, 20xx. 8 资料来源： Housing Policy Debate , Issue 3,20xx. 图 2 美国住房销售价格指数 2 0 2 4 6 8 10 12 14 16 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 季度增幅 与上年同期比 % 5 图 3 重新融资抵押贷款额及所占比重05001 , 0 0 01 , 5 0 02 , 0 0 02 , 5 0 03 , 0 0 03 , 5 0 04 , 0 0 04 , 5 0 01990 1995 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx10 亿美元0%10%20%30%40%50%60%70%抵押贷款发起额重新融资抵押贷款占比 税收政策激励 过去 20 年 美国 次级住房抵押贷款、房 屋产权 贷款（ Home equity loan） 和与房产 产权挂钩信贷产品 (equity line of credit)的快速发展，在一定程度都与美国的税收政策密切相关。 依据美国《 1986 年税收改革法案》 ，只有纳税人以分期付款方式购买的第一套和第二套住房 贷款 的 利率 支出 可免交个人所得税，其他分期 付款 的消费信贷 利息 均不在 减 免税范围之内 ，如信用卡、汽车贷款和其他耐用品贷款的利息支付等。 这种税收安排诱使金融机构不断的开拓新 的金融 产品，帮助消费者避税。 次级抵押贷款、 重新融资、产权贷款和与房产产权挂钩的信贷产品便应运而生。 次级抵押贷款对于低收入、信用记录差者 税 收诱惑在于，只要 能 获得购房贷款，就可以 通 重新融资和产权贷款等金融金融工具 ，获得更多消费信贷，从而 获得 更多的利息免税优惠。 重新融资 可减免利息税的优势是显而易见的。 例如，一家人购房贷款余额是 7 万美元，重新融资后可获得 11 万美元贷款， 将 11 万美元 用于 偿还原先的贷款后，可获得 4 万美元的产权信贷。 如果他们将 万元用于改善房屋 ， 万美元用于购置新车 ， 那么 ， 11 万美元的新贷款利息支出可全部免交个人所税。 这样，购房者可以减轻税务负担 ， 还 可以有更多信贷额度扩大其他消费支出。 在美国， 房屋产权贷款就是 以 房产 净 值为抵押 获得第二抵押贷款或其他信贷产品，这样房屋 所有者就可以将不动 产 变为可流动的资产，如 现金、支票和储蓄存款，用于支付其他消费支出。 例如，一对夫妇 有 房产价值 12..5万美元 贷款余额为 4万美元 , 按房产价值的 70%获得产权贷款 的 最高额度为 万美元。 具体计算方法如下： 可贷额度 ＄ 87,500 = ＄ 125000 70% － 40,000 ＄ 47,500 从上述分析中我们可以看到 ： 在新的税收政策下， 住房抵押贷款 包括次级贷款 、 重新融资和房屋产权贷款等 与消费信贷相比有诸多 优势 :一是 贷款 利息支付可以减免个人所得税。 二是贷款利率通常要低于消费信贷，但是次级抵押贷款是个例外，其贷款利率因个人信用风险而定； 正是由于有。