黄梅县黄梅面粉厂地块商业研究(编辑修改稿)

黄梅县黄梅面粉厂地块商业研究(编辑修改稿)内容摘要：

黄梅县房地产市场分析 一 黄梅房地产市场现状分析 房地产业发展历程：黄梅房产市场从 1995 年的国营开发公司开始，当年的房屋销售完全处于卖方市场，普通商品房的价格达到了 600 元 /㎡； 1999 年政府主导民营街的建设及开发，将大量的土地划分 成小块出售给个人，并直接导致了黄梅房产市场普通商品房价格的急剧下降，曾经降到 300400 元 /㎡之间；随着县区经济的发展， 从 2020 年开始，黄梅房产市场开始复苏，普通商品房的价格从 500600 元 /㎡一路上升，到 2020 年 5 月份普通商品房的最高价格已经接近 1000 元 /㎡； 黄梅县房产市场还处于萌芽状态，刚刚起步，成规模开发较少，零星开发较多， 10 亩以下的多层是市场的主题，单栋或几栋形式的零星房产开发随处可见，超过 40 亩的多层项目目前还是空白。 别墅项目是县级市场中的一大特色，而且产品规划上显示出一定的优势。 黄梅县房产开发市场正在形成 2 个次中心，一是城东建陶路至西河一路区域，此中心主要优势为生活、教育的便利性，代表楼盘有吉祥花园、鑫诚 锦绣花园；二是城西北临民营街区域，由于1998 年 2020 年政府主导开发民营街，县城行政中心正向西北方向转移，以及正在进行的市政公园开发建设，代表楼盘有华宁 .凤凰城、皇家御花园。 中管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 本土开发商明显表现实力不足，外地开发商已经进入黄梅市场，并显示出与本土开发商在产品定位、设计、销售推广的强势之处，市场发展开始提速，市场竞争开始。 目前市场上的产品设计不够科学，配套工程建设不足，产 品附加值差，建筑施工技术粗糙，工程建筑质量差。 因为开发规模较小，广告投入少，或者说基本没有广告投入，而且市场推广不专业，老板就是销售员在黄梅很普遍。 同周边城市相比，黄梅房产市场价格偏低，政府部门有意识促使房价上调，城市房产发展的机遇好，房产发展潜力较大 市场在售的楼盘主要以准现房销售为主，期房为辅，期房销售不够理想，现房销售形势良好。 黄梅县城区人口较多，城市居民主要收入来源多样化，县城居民住房消费，逐渐从自建房转向居住氛围良好的小区，购买商品房是县级消费者住房消费的一大趋势。 中央加大了对三农的发展力 度，政府对农村发展及农村城镇化建设加速，农村人口城镇化愿望加强，将对县级房地产市场起到一定的促进作用，作为拥有近 100 万乡镇、农村人口市场的黄梅县城，其市场潜力较大。 1 政府在建设城市的定位及目的性等多方面表现不足，城市框架拉大，城市建筑规划人为操作性强，随意性大，布局不够合理。 1 据了解，黄梅县城土地价格在 2020 年约 68 万元 /亩， 2020 年基准地价上调至 10 万元 /亩。 中管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 1 据了解，按照黄梅县城现行的开发方式，土建及报建成本约 500元 /㎡，同时政府为了鼓励外来投资进行房地产开发，除了给一定的政策支持外，将对部 分税费进行减免。 二 住宅消费者行为分析 住宅客户家庭结构主要为 3 口之家、 职业特征表现为经商老板、返乡人士、政府及事业单位、其他，买主主要年龄阶层为 30－ 45 岁左右，客户家庭月收入在 3000 元左右，客户地理半径集中率表现明显，除县城人口外，乡镇可能偏重于区域特征， 如位于黄梅县城东南方向的乡镇群体更适容易接受项目地块的位置，而位于黄梅县城西北方向的乡镇群体可能就有比较大的抗性； 购房客户购房目的主要是首次置业满足基本居住需求，其次为安置父母或子女购房，而像二次置业改善居住条件、投资保值和增值、办公等其他需 求偏少； 购房 客户户型及面积偏好明显，一般 100－ 120 平米之间的 3 室2 厅 2 卫比较受欢迎， 2 室 2 厅 2 卫还未接受，而新式户型则表现出一定的销售强势； 购房 客户对楼层偏好为 34 楼，对于顶楼则表现出一定的抗性，购房 客户在选择住房时价格还是决定其购买力的关键因素，但是在适当的价格范围内就会选择产品附加值强的产品，目前黄梅市场上产品主要为多层及少量别墅，高层及小高层产品为空白； 购房 客户仅对地理位置、市政交通便利程度、周边生活配套完备程度（包括子女教育）、 距离上班地点的远近比较关心 ，而有关建筑 中管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 风格及外立面、户型设 计及实用率、社区内绿化及环艺规划、物业管理及社区文化活动、周边社区素质及空气、噪音等污染程度、产权等法律手续的齐全、 建筑质量的保证、 发展商品牌和实力不太关注； 第三部分 本项目立地条件 SWOT 分析 一、优势分析（ Strength） 拥有优越的学区位置； 周边市政配套基本齐全，高档次消费氛围较浓厚； 黄梅市场新城区居住概念基本接受，地块产品可操作性强； 二、 劣势分析（ weakness） 项目地块北面给于人的整体外观印象不是很理想，存在一定的工业污染； 项目地块生活便利性稍显不足； 近期推向市场之竞争性产品 成本较低，竞争将存在一定的劣势。 三、 机会点分析（ Opportunity） 黄梅房地产市场高端多层住宅项目较少为本项目的发展提供了契机； 倡导学区文化概念，努力提升产品及产品附加值的质量，打造精品楼盘； 四、 威胁点分析（ Threaten） 中管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业。