麦当劳、肯德基选址秘笈(编辑修改稿)

麦当劳、肯德基选址秘笈(编辑修改稿)内容摘要：

口的消费能力进行调查，对这些区域进行进一步的细化，展示这片区域内各个居 住小区的详尽人口规模和特征的调查，计算不同区域内人口的数量和密度、年龄分布、文化水平、职业分布、人均可支配收入等许多指标，了解其商圈范围内的核心商圈、次级商圈和边缘商圈内各自居民或特定目标顾客的数量和收入程度、消费特点与偏好。 交叉性 由于有的大型超市定位的商圈很大，有的甚至会覆盖整个城市，如沃尔玛的会员店。 而在同一个城市往往会有相当数量的大中型零售店，这些零售店会与仓储式零售店的商圈发生交叉甚至重叠，由此引发竞争。 因此，在传统的商圈分析中，需要计算所有竞争对手的销售情况、产品线组成和单位面积销 售额等情况，然后将这些估计的数字从总的区域潜力中减去，得出未来的销售潜力。 复合性 大型连锁超市的目标顾客往往有多种类型，因此它的商圈分布出现很大的复合性和不确定性。 这就要求除了要按销售比重划分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈外，还要按到达顾客所采用的交通工具做出以下划分： 中国最大的管理资源中心 第 10 页 共 19 页 徒步圈，指步行可忍受的商圈半径，单程以 15分钟为限。 自行车圈，指自行车方便可及的范围，单程不超过 10公里。 机动车圈，指开车或乘车能及的范围，单程为 30分钟左右。 仓储式零售店特有的商圈，铁路圈、高速公路圈 ，指搭乘铁路、高速公路来此购物的顾客范围，属于商店的边缘商圈部分。 在将这些人口、收入、消费习惯、便捷、交通等客观因素调查清楚后，接下来就是实质性的硬件要求，比如商务条件方面：包括房屋结构、租金、地价、付款条件、停车场；工程要求方面：包括承重、层高、照明、消防等；法律要求方面：如土地性质等等。 大型超市基本建筑要求： 楼层层高 卖场净高不小于 ，后仓净高不小于 9米 柱距要求 柱网开间 10 10米 楼板载荷 卖场 800公斤 /平方米，后仓 1200公斤 /平方米 卸货区 考虑 2或 3辆 35吨集卡和 3辆小卡车满载重量及回车空间 停车位 500—700个汽车位 800—1000个自行车位 货梯 2部 5吨货梯 发电机容量 2400—3200KVA 建筑物长宽比例 10： 7 或 10： 6 建筑占地面积 15000平方米以上 土地性质 国有商业用地 消防 符合国家及当地标准并能通过验收 其他要求 供水、供气、通讯设施、空调到位 ◆ 面积 “大型超市 ”这个词最早由 LibreServiceActualites(LSA)创始人雅克 •皮科特先生于 1969年引用。 LSA是一本自助式零售的商业出版物，它定义的 “大型超市 ”主要指销售区域大于 2500平方米，即是那时的典型的家乐福大卖场的面积。 “一站购齐 ”的理念源于一个大型超市应当满足 80%顾客的需求，而要满足如此多的需求，这在销售面积在 5000平方米以下的超市是不可能实现的，因此目前只有营业面积超过 5000平方米的物业才被认为适合作大卖场。 大卖场这种大型超市模式是目前在中国发展速度最快、规模最大的零售业态，家乐福和沃尔玛就是其中的典型代表。 大卖场所具有的一般特点是：平均约有 7万种商品，营业面积（指顾客能够走到和 接触到的地方，不包含货区和加工场所），大多在 700012020平方米之间，这样才能比较完整地涵盖标准食品超市和百货商店的经营内容。 7000平方米作为下限是为了保证综合化经营，而如果超过 12020平方米，顾客购物会感到太累。 通常超过 10000平方米的营业面积，大卖场对其都希望分设两个楼面来实现，一来顾客不会感觉单层空间过大而造成劳累；另一方面更可以根据不同类型的商品分类营造不同的购物乐趣和体验。 一般来说，大卖场面积和后场办公、库房的比例是 4： 1，有数据显示，大卖场面积和停车场面积之比 4： 1最为合适。 除此之外，超级市场的面积需求通常在 10002020平方米；折扣店的面积更小，大约在 200800平方米之间；便利店应该是超市形态中最小的，通常营业面积在 100平方米左右。 中国最大的管理资源中心 第 11 页 共 19 页 ◆ 装修 购物环境对人的心理会产生很大影响，消费者购物有 70%80%都是在一个悠闲自在的环境里，不知不觉地购物的。 因此，大卖场对楼层的层高有着特殊要求。 卖场不小于 ，使营造一个明亮、舒适的购物环境变为可能。 即使在这样高的一个层高中，卖场也只会把包括顶在内的部位涂上白色涂料，顶部成排悬挂在钢架上的日光灯，管道和空 调排送气管都暴露在外 ——不过灯光的合理利用可以使之消失在购物者视野之外 ——这样做的原因除了尽量获得开阔的空间之外，还可以节省巨量的装潢开支，以此大大降低成本。 在物品陈设上，卖场通常在 1米高的位置按一般超级市场的商品摆放，而超过 2米的高度就是按工业仓库储藏商品的方法，上下对应堆放， GIS技术与零售选址 什么是 GIS技术 GIS是 Geographic Information System的缩写，翻译过来就是地理信息系统。 GIS是将计算机硬件、软件、地理数据以及系统管理人员组织而成的，对任一形式的地理信息进行高效获取、存储、更新、操作、分析及显示的集成。 GIS的优势在于它能将不同来源、类型的大量数据通过地理空间结构有效整合在一起，提供其他传统分析方式不具备的空间分析能力、数据可视能力和空间决策支持能力，获得常规方法难以获得的重要信息。 GIS技术与零售选址 选址在零售企业经营活动中属于投资性决策的范畴，其重要性远远高于一般的经营性决策。 投资性决策中最大的风险就是对未来投资效果预期的不确定性。 零售企业选址 过程中影响预期不确定性的两个主要因素： 1. 数据收集不完整 数据收集不完整主要体现在两个方面： 选址人员难于获得足够的调查数据 选址人员缺乏处理大量调查数据的能力 2. 分析方法不正确 分析方法不正确主要体现在：大多数零售企业的选址人员在选址理论、分析方法上还停留在比较初级的应用阶段。 国外零售选址中已经广泛运用的 SDSS（空间决策支持）、 SI（空间交互模型）等先进的选址理论和分析方法 国内零售选址程中更多地仍然采用线性回归预测、样本店类比、指标打分等相对落后的选址 中国最大的管理资源中心 第 12 页 共 19 页 理论 与分析方法 为什么要在零售选址中应用 GIS技术 应用 GIS技术可以很好地解决上述问题： 利用 GIS技术可以建立数据共享平台，降低调查成本 利用 GIS的地理空间结构可以有效整合大量调查数据 利用 GIS的空间分析能力可以实现 SDSS、 SI等需要复杂空间计算的选址理论和分析方法 利用 GIS的数据可视能力和空间决策支持能力，可以获得常规方法难以获得的重要信息 与传统选址方式的主要区别 传统选址方式 基于 GIS技术的零售选址 主观划定商圈范围 通过模拟测算显示真实商圈 手工收集处理调查数据 利用地理空间结构整合调查数据 使用通用软件分析数据 使用专门设计的 GIS分析软件 传统选址理论分析方法 SDSS、 SI等先进选址理论分析方法 依赖现有城市 /样本 可适用于任何城市 /行业 /业态 可适用于任何城市 /行业 /业态 人机互动，可视化结果 国内零售企业应用 GIS技术现状 目前国内市场上在零售选址中采用 GIS技术的零售企业只有家乐福、沃尔玛等极少数国际零售巨头。 其他国内外零售企业由于各种原因，尚未见有在选址工作中应用 GIS技术，但有不少企业已经开始这 方面的尝试，例如上海联华、北京物美等。 中国最大的管理资源中心 第 13 页 共 19 页 店址调查及其评估方法 商圈的调查 商圈，也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。 商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。 一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。 而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。 商圈包含三个层次 ：中心商业田、次级商业田和边缘商业圈。 中心商业圈占这一店铺顾客总数的 55％一 70％。 这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，。