扬州宝林家具港项目市场调研报告(编辑修改稿)

扬州宝林家具港项目市场调研报告(编辑修改稿)内容摘要：

都市区建设用地的拓展与农业地保护、生态环境保护的关系，严格控制城镇建设用地的无序蔓延，划定生态保护和水源保护区，明确禁止建设用地的范围，保证都市区有序和健康发展。 都市区根据用地特点 ,将整个都市区分为三大类型的用地，即丘陵山区、里下河及沿湖地区和滨江平原区，制定不同的规划策略，即建设用地控制区、适度发展区和限制建设区，分别进行控制。  沿江开发：  长江岸线利用规划： 扬州市域长江岸线总长为 81公里，其中约一半为深水岸线，本着可持续发展的要求，依据岸线的深浅和可利用 条件，将沿江岸线分为港口及工业仓储岸线、过江通道岸线、水源保护岸线、生活旅游岸线、生态保护岸线五类进行控制。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 24 页 共 82 页  沿江产业开发： 以引入重大项目，形成产业高地为目标，重点构建沿江六大产业板块（汽车制造业、化业工业、纺织工业、高科技信息产业、生态农林业、旅游物流业），同步推进产业的集聚扩张和城市的拓展延伸。  沿江工业园区布局： 沿长江、沿江高等级公路和宁通高等级公路三条横向主轴集聚布局，形成一批特色鲜明的工业园区，作为承接国际国内资本和产业转移的主要载体。 在市区规划建设邗江工业园、江阳工业园、广陵产业园、杭集工业 园、沿江工业园、经济开发区工业园（含汽车、信息产业等）；在仪征规划建设扬州（仪征）化学工业园、汽车工业园和船舶工业园；在江都规划建设纺织工业园和船舶工业园。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 25 页 共 82 页 城市性质与规模  城市性质： 历史文化名城，具有传统特色的风景旅游城市，适宜人居的生态园林城市和长江三角洲北翼中心城市。  城市规模：  人口规模： 城市建设用地范围内现状（ 20xx 年底） ；近期 :64万人；中期： 75 万人；远期 : 万人。  建设用地规模： 现状（ 20xx 年底）： 平方公里，人均 平方米；近期：77平方 公里，人均 120 平方米；中期： 90 平方公里，人均 120 平方米；远期： 120 平方公里，人均 平方米。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 26 页 共 82 页 交通体系规划 公路： 建设润扬长江大桥及北接线和西北绕城公路，建设沿江高等级公路 ,改建南绕城公路；远期建设宁扬第二通道和沟通西北绕城公路和宁徐、宁连高速公路连接线；扬江公路、文昌东路为联系扬州主城区和江都市区的主要道路，规划为一级公路；扬天公路、扬菱公路、扬沙公路（新）、施沙路西延线、泰李公路、甘八路均为扬州城区与周边镇的主要联系道路，均规划为一级公路。 以现西站为扬州客运枢纽总站，在 西部分区铁路客站附近、北出入口、东出入口、瓜洲分区新建公路客运站分站。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 27 页 共 82 页 铁路： 规划宁启铁路和淮扬铁路。 目前扬州火车站已经基本建设完成，定于20xx 年 4 月 18日正式营运。 航空： 在江都市区东北侧，选择建设 4C级（预留 4D级）机场。 城市道路系统： 快速路系统为环线加纵横道路， 其中一环为运河南路、运河北路、北外环路、西外环路、南外环路（仪扬河路）。 东西方向快速道路为三条，分别为江阳西路、江阳中路、江阳东路、运河西路；施沙路（扬子江路 扬瓜路段）；南北方向快速干道为三条， 分别为扬子江北路、扬子江中路、扬子江南路；贾七路、扬瓜路；扬圩路。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 28 页 共 82 页 主干路： 形成九纵八横主干路系统。  九纵：  站前路（北至文昌西路，南至南绕城线）；  西部分区中心东西路和建安路（北至文昌西路，南至仪扬河路）；  邗江路和振兴路（北至蜀冈路，南至施沙路）；  扬菱路、汶河路、荷花池路、渡江南路（北至西北绕城线，南至西南绕城线）；  新民路和江都路（南北至快速环路）；  扬江路和扬沙路（北至江扬大桥东接线，南至沿江高等级公路）；  沙湾路（北至江扬大桥东接线，南至扬沙路）；  东扬瓜路（北至施沙路，南至沿江高等 级公路）；  扬圩路（新）（北至南绕城线，南至沿江高等级公路）。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 29 页 共 82 页  八横：  蜀冈路、漕河路、太平路及江扬大桥东接线（西至贾七路，东至江都）；  文昌路（西至白羊山，东至江都、其中城区段为西北绕城线 —廖家沟）；  安兴路、文汇西路、文汇东路及南通路（西至西外环线，东至江阳东路）；  开发路、开发东路（西至西环线，东至江都，其中城区段为东至廖家沟）；  华洋路（东至大运河，西至西环线南延线）；  仪扬河路（西至润扬大桥北接线） ,东至泰李新路 ,其中城区段为东至大运河；  邗江河路（东至大运河，西至润扬大桥北接线）； 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 30 页 共 82 页  运西路、 金山路（西至仪征，东至扬子江南路）。  城市轻轨交通系统：  横向： 江都 ——杭集组团 ——河东分区城市副中心（汽车东站） ——曲江公园 ——文昌阁（或沿老城区外围，待论证） ——市政府 ——西部新区城市副中心 ——火车客站（汽车西站），线路总长度约为 22公里。 主城区范围内线路长度约为 15 公里。  纵向： 江阳工业园（汽车北站） ——西部新区城市副中心 ——江阳西路（汽车总站） ——扬子津科教园区 ——扬子津风景区 ——瓜洲分区中心区 ——瓜洲古镇（汽车南站），线路总长度约为 18 公里。 另沿金山路向西延伸进一步沟通仪征市区。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 31 页 共 82 页 5 扬州市房地 产业状况评估 扬州房地产市场回顾 房地产开发投资额表 05101520253020xx年 20xx年 20xx年房地产开发投资额( 单位：亿元） 从上表可以看出扬州房地产开发投资量近两年投资额度呈直线上升，表明该市房地产市场正急剧加温。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 32 页 共 82 页 商品房施工竣工面积表 175247 05010015020025020xx年 20xx年施工面积（单位：万平方米）竣工面积（单位：万平方米）合同销售面积（单位：万平方米） 由上表可以看出扬州市目前商品房建设速度远远大于竣工面积。 而 20xx 年房地产市场将会受到 20xx 年在建项目严重的冲击。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 33 页 共 82 页 小结 20xx 年以前扬州房地产市场竞争不是很激烈，开发商 运作房地产较其他行业压力小，业绩增长也较快，如广州的商品房空置量就高于扬州的年开发量。 而扬州连续几年保持销售量在 80 万㎡以上，空置比例也远远低于全国的平均水平。 可以说自 20xx 年以后，扬州的房地产业没有出现大起大落，相比目前家用电器等行业大打价格战，直接面对面的价格竞争、售后服务竞争，房地产业远未达此地步，有着很大的发展空间。 去年以来 ,随着扬州市房地产市场利好政策的不断出台 ,房地产市场管理体系的日益完善和房地产市场服务系统的不断增强 ,商品房交易持续发展 ,存量房交易突飞猛进 ,个人购房贷款稳定增长。 但同时经过几 年来的快速发展 ,扬州房地产市场的竞争也进入了一个激烈阶段。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 34 页 共 82 页 20xx 年扬州市房地产业发展特点 20xx 年扬州房地产市场主要表现为 供销两旺 ，其特点主要如下： 开发保持了快速增长的势头 据市统计局、房管局统计资料表明： 20xx 年１月 —１２月累计完成房地产开发投资２６．３８亿元，比上年增长５３．６４％；商品房施工面积２４７．０６万平方米，比上年增长４０．９５％；竣工面积１１３．０８万平方米，比上年增长１５．５６％；商品房合同销售面积１１５．３１万平方米，比去年增长４０．２５％。 从供给和需求两方 面看，房地产开发与销售同步增长；从数据分析看，商品房销售面积略大于竣工面积。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 35 页 共 82 页 房地产业已经成为 扬州 市经济新的增长点，对国民 经济的拉动作用愈加显现 据统计， 20xx 年 扬州 市房地产投资占固定资产投资比例达２０．１％；全年契约收入达７１００万元，比上年增长７６％，营业税１００６９万元，比上年增长１５９％。 由数据可以看出扬州房地产交易较之 20xx 年有质的飞跃，而房地产开发企业的利润也有大幅度的提高。 因此在如此高的利润利诱下扬州房地产市场将会引来更多有实力有品牌的企业参与开发，未来扬州房地产市场 竞争将更加激烈。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 36 页 共 82 页 二手房市场日趋活跃 20xx年下半年以来，二手房交易量大幅上升，全年交易量达１０７．６１万平方米。 根据抽样调查分析，其中８０％交易单价在１５００ —２５００元／平方米之间，房屋总价１０万元 —２０万元的占交易总量５０％左右；二手房交易中，毛坯房占２３％，且一半以上是20xx年 —２００３年竣工的房屋， 这一现象，反映在商品房需求中有相当数量是投资行为。 房价上涨较快 当年扬州房地产市场商品住房价格，年末与年初相比涨幅达４０％以上。 其主要原因是开发成本大幅上升、市场需 求空前旺盛、城市发展前景持续看好，但房价上涨过快，不排除不合理因素影响，应予关注。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 37 页 共 82 页 . 扬州市房地产业发展前景预判 城建大大拉动房市。 20xx年扬州房地产发展的一个明显特征是，城市建设和城市化进程，将推动房地产业的发展。 今年 扬州 市将投入城建８０亿元，其中基础设施投入３５亿元，这将大大拉动扬州房地产业。 首先 随着经济发展带动房地产业的发展，房地产消费将继续升温。 市统计局资料显示，20xx年市区财政收入３２亿元，比上年增长３９．５％，经济运行质量有了新的提高。 由于经济的发展，人均可支配收入累 计已达８７０４．６元，比去年同期增长１１．１％，城镇居民开始新一轮消费升级。 这轮消费升级更加注重发展和享受，带动住房消费走进更高层次。 随着住房 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 38 页 共 82 页 补贴政策的完善，住房消费群体将进一步扩大。 其次 扬州 市房地产结构性矛盾趋于平缓。 新的一年里，扬州房地产业的发展仍将围绕调整结构这条主线，进行调整产品结构、市场结构、产业结构、布局结构等。 特别是产品结构，已经历了多轮优胜劣汰，满足不同层次需求的开发思路，将更能迎合市场实际，居住阶层一致的小区会受到欢迎。 另外 扬州房地产市场将展开全方位竞争。 这 种竞争突出表现在：  房地产企业竞争更加激烈，土地价格仍会上升，资金仍是开发企业。