房地产项目管理：珠江侨都项目可行性分析报告(编辑修改稿)

房地产项目管理：珠江侨都项目可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

，中央为 6 米宽绿化带 ，两侧的机动车道人行道之间分别用 13 米绿化带隔开，并配有公共交通专用道和港湾式公共巴士站。 这样，广州大道己成为一条广州城市主干道的“样板路”，代表了广州市道路建设的全新形象。 在二沙岛东段建设滨江公园和二沙岛轴线广场。 沿江设置绿化带，并实施沿江栏杆改造工程。 在海沁沙建生态公园，同时拟作为广州燃放烟花的所在地。 在项目西北角将建广州市观光塔，作为广州市的标志性建筑。 由于本项目邻近江边，所以，以上的沿江市政建设工程特有利于本项目周边环境形象的提升，增强客户对该项目的心理认同度。 12 新港路的扩建与地铁 二号线建设。 根据市政规划，新港路将扩宽为60 米，现正进行拆迁工作。 其中新港西路更将建成巾帼样板路。 而地铁二号线工程正在进行紧张施工，预计完成时间为 20xx 年。 随着新港西路的扩建和地铁的通车，广州市河南区的交通状况将得到彻底改善。 新港路更是整个海珠区东西向的交通大动脉，更能经广州大道直驳天河中心区交通网，无疑会大大增强本项目对都市白领阶层的吸引力。 项目东部规划跨江大桥以及地铁三号线直接与珠江新城相通，将大大方便本项目与新城市中心区的联系。 最关键的滨江路中大隧道工程，己全面进行施工，开通后的滨江大道与下渡路 将会连成广州一道新的风景线。 以上几项工程将直接影晌本项目，使本项目所处位置的交通更加便利。 （三） 设计单位资质 广东珠江投资有限公司下属二级公司广东珠江工程设计有限公司是国家建设部批准的建设工程甲级企业，具备有众多的经验丰富的优秀设计技术人员，曾独立完成多个开发项目的设计任务，如华景新城、暨南花园、骏景花园、愉景雅苑、帝景苑等等。 多个楼盘被广州市城建部门评为明星楼盘。 （四） 施工组织概况 广东珠江工程总承包有限公司是国家建设部批准的二级总承包企业，可承建大型小区和高层建筑。 该公司有十多年的施工管理经验，技术力量雄厚，聚集大批高中级施工管理人才，与广东珠江投资有限公司有长期成功的合作，其建筑质量绝大部份达到优良等级，在消费者中树立了良好的声誉，加上其 13 施工速度快，多层楼宇从开始施工到交楼仅用七个月时间， 12 层带电梯楼宇只用 10 个月便能交付业主使用，这为本项目开发建设提供了有力的保证。 （五） 环境保护 海珠区沿江楼盘由于周围较少污染大的企业，基本上都是住宅区，空气质量指数在广州市来说是比较好的。 区内规划绿化率达 34%，从上述噪声、水质、卫生等方面的环保措施来看，该项目将为住户提供一个安静、整洁、健康的环境。 八 . 市场 分析 (一 ) 1999 年广州市经济情况 1999 年在投资需求快速增长拉动下， 17 月份广州市经济继续保持稳定增长的态势，为房地产发展提供强而有力的经济支柱。 以下详细分析一下 17 月份我市的经济情况。 1． 1 社会生产稳定增长。 1 至 7 月累计，全市实现国内生产总值 1083． 24亿元，同比增长 12． 2%，其中，第三产业增长 10． 3%。 1． 2 投资快速增长，消费需求稳定。 1 至 7 月累计，全市完成固定资产投资 270． 42 亿元，同比增长 23． 4%。 其中，房地产投资 (至 6 月止 )92． 26亿元，同比增长 7． 40%。 消费品市场销售稳定； 1 至 7 月累计，全市完成社会消费品零售总额 542． 31 亿元，同比增长 8． 3%，增幅比去年大。 1． 3 居民收入增长放缓，居民消费支出略有增长。 1 至 7 月累计，城市居民人均可支配收入 7045． 7 元，同比增长 5． 4%，城市居民人均消费 14 性支出 5406． 22 元，增长 0． 3%。 居民用于购房的支出增加，由于实行房改“末班车政策”，居民购买住房增多，房地产成为居民投资与消费的热点。 (数据来自广东省经济委员会 ) 社会经济环境总体趋好。 、居民消费指数的反弹、表明，居民的谨慎性消费心理逐步减轻。 调 查表明，居民对提高居住环境的愿望很强烈，对房地产的投资将是居民未来的主要消费。 (二 ) 政府出台刺激房地产消费政策 众所周知，今年政府下了很大决心启动消费尤其是商品房消费，年底取消福利分房、容许房改房上市、多次降息、利息征税、降低按揭利率、延长按揭期限至 30 年、降低交易契税等等，这些政策和措施对楼市的走旺确实起一定作用。 1. 住户贷款期限延长利率降低 中国人民银行决定从 1999 年 9 月 21 日起，延长个人住房贷款期限，并降低利率，以支持城镇居民购房。 各商业银行住房贷款的最长期限由现行的20 年延长达到 30 年。 个人住房 贷款利率最高水平由现行年利率 6． 3315%降为 5． 58%。 （数据摘自《人民日报》） 2. 降息、征收利息所得税 根据《中华人民共和国个人所得税法》规定，储蓄存款 1999 年 11 月 1日后孳生的利息所得，应当征收个人所得税。 调查表明， 8 月份广东城市居民家庭人均提取储蓄存款 204． 44 元，同比增长 35%，增幅居今年各月份之首，提款额比居第二位的 7 月份高 33． 1%，比最低的 4 月份高 98． 7%，比1— 7 月份人均月提款 131． 95 元高 54． 9%。 （摘自广东省经济委员会 ) 15 3. 房地产税费获减免 财政部、国家税务局发出通 知，从 8 月 1 日起对房地产市场的营业税、契税、土地增值税等实行减免政策。 广州房地产税费减免前后对比 项目 现行税收 减免后税收 契税 3% 1． 5%(自用 ) 0(空置 ) 交易管理费 0． 5% 不变 印花税 0． 1% 不变 土地出让金 地段地价 10% 不变 土地增值税 3% 0 (数据摘自《广州日报》 广州市去年出台减免交易税费的政策后，二手楼宇的交易量已有了明显的增加，相信国家新出台的减免退还政策会进一步刺激二手楼市的发展，从而促进一手市场的活跃。 （三） 广州市房地产市场综述 经历了九十年代中期房地产市场的低迷之后，广州市房地产业进入了一个快速、有序发展的阶段，市场成交活跃，市场发育趋向成熟，前景广阔乐观。 1. 中央确定了以住宅产业为主拉动经济增长，广州市确定住宅房地产业与建筑业是优先发展的三大支柱产业之一，在政策上给予积极的支持。 2. 1999 年广州市城市建设的投入是历史上最高的，约达到 171 亿元，包括地铁、内环路、新机场、九运会场馆等大型基础设施工程开工建设，不仅改善了城市的交通和生活环境，还直接刺激商品房的需求增长。 16 3. 房改房上市政策正式出台和蓝印户口政策在一 定程序上将扩大商品房的需求。