房地产销售培训-现场销售的基本动作(编辑修改稿)

房地产销售培训-现场销售的基本动作(编辑修改稿)内容摘要：

居住密度： 指单位用地面积上居民和住宅的面积程度，是一个包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑面积密度指标的综合概念。 宗地图： 宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图，它反映一宗地的基本情况，包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质、与相邻宗地的关系等。 证书附图： 即房产证后面的 附图，市房产争的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。 房地产转让： 指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与、将房地产转移给他人的法律行为。 房地产抵押： 指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为，房地产按结束语房地产抵押的一种形式。 土地产权： 包括：土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。 房地产开发： 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础 设施、房屋建筑的活动。 它包括定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。 宗地： 是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。 宗地号： 以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号。 它有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。 如：深圳市 B107*24 这个地号表示福田区第一带 07 片第 24 宗地。 住房公积金制度： 是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行一种房改政策。 是指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还 、等环节有机构成的整个运行机制和管理制度。 第二节 公式篇 绿化率： 绿化率 = 植被垂直投影面积 / 居住区总面积 100% 容积率： 容积率 = 总建筑面积 / 总占地面积 净 高： 净 高 = 层高 — 楼板厚度 得房率： 得房率 = 套内面积 / 建筑面积 套密度： 总套数 / 总用地面积 人均总占地面积： 人均总占地面积 = 建筑红线内总用地 / 本小区设计居住总人数 人均住宅用地面积： 人均住宅用地面积 = 小区内总住宅用地 / 本小区设计居住总人数 人口毛密 度： 人口毛密度 = 小区内总居住人数 / 小区内占地面积 建筑密度： 建筑密度 = 小区内全部建筑的基地面积之和 / 小区内总占地面积 100% 居住建筑密度： 居住建筑密度 = 小区内总居住建筑基地面积 / 小区居住总用地 100% 居住建筑面积毛密度： 居住建筑面积毛密度 = 小区总居住建筑面积 / 小区总用地面积 居住建筑面积净密度： 居住建筑面积净密度 = 小区居住总面积 / 小区居住总用地 第三节 答问篇 预售商品房应附合的条件有那些。 房地产开发商预售房地产应符合以 下条件：土地使用权已经依法登记取得房地产权力证书；取得《建筑许可证》和《开工许可证》；除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达到工程预算投资总额的25%，并经注册会计师验资；房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。 符合以上条件的，经主管机关核准后，发给《房地产预售许可证》。 核定为外销的商品住宅，还应发给《商品房住宅外销许可证》。 房地产登记的程序。 房地产登记应该按以下程序办理： 1）提出申请； 2）受理申请； 3）审查申请文件； 4）权属调查； 5）依法办公； 6）确认房地产权利； 7）将核准登记事项记载在房地产登记册上； 8）计收规费并颁发房地产权利证书； 9）立卷归档。 哪些房地产合同必须办理公证手续。 按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，需办理合同公证手续 申请房地产权初始登记应提交什么条件。 申请房地产权初始登记应提交下列文件： 1）土地使用权书证明； 2）建筑许可证； 3）施工许可证； 4）建筑物竣工验收证； 5）经市政府指定的机构审定的竣工结算书； 6）建筑设计总平面图、建筑物竣工图。 包括单体建筑平面、立面、剖面、图等） 土地使用年限如何确定。 凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。 即：居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地40 年；综合用地或者其他用地 50 年。 房地产买卖合同应当具备的条款有哪些。 房地产买卖合同应当具备以下条款：当事人的姓名或者名称、地址；房地产权利证书编号；房地产坐落的位置、面积、四周界线；土地宗号、土地使用权的性质和年限；房地产的用途；买卖价款的支付方式和日期；房地产交付的使用的日期 ；公益部分的权益分享及共有人的权利和义务；违约责任；合同纠纷的解决办法、合同生效的条件及时间；双方认为必要的其他事项。 什么样的房地产不予转让。 下列房地产，不得转让：根据城市规划、市政府决定收回土地使用权的；司法机关、行政机关依法裁定的、决定查封的或者以下其他形式限制房地产权利的：共有房地产、未经其他共有人书面同意的设定抵押权的房地产；未经抵押权人同意的；权属有争议的；法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情况。 办理房地产二级市场转移需提交什么文件。 1）《房地产转移登记申请书》； 2）《房地产证》或其他权利证书； 3）买卖合同； 4）行政划拨或减免地价款的土地，需提交市局同意转让的批准文件及补足地价款的证明； 5）市、区房改办的批复及分户汇总表； 6）身份证明； 7）非法人单位的，需提供其产权部门同意转让的证明。 房地产登记的权利人名称是如何确定的。 房地产登记的权利人名称根据如下办法确定： 1）企业法人，为该企业法人的法定名称； 2）国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确定的名称； 3）非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称； 4）个人，为合法身份证明上的姓 名； 5）共有人，为各权力人的名称或姓名。 房地产登记是以什么为单位进行登记的。 房地产登记是以一宗土地为单位进行的。 所谓一宗土地，是指以权属界线组成的封闭地块。 一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物的所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。 1哪些房地产登记需由有关当事人共同申请。 房地产买卖、抵押、分割、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。 1哪些房地产登记可由当事人单独申请。 下列情形的房地产登记，当事人可单独申请： 1）土地使用权或建筑物、附 着物所有权的初始登记； 2）因继承或遗赠取得房地产的转移登记； 3）因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记； 4）变更登记； 5）因土地使用年限届满的注销登记； 6）因房地产权利证书丢失、破损、换领房地产权利证书等其他登记； 1法律规定共同申请的，一方当事人不配合，应承担什么法律责任。 根据《房地产登记条例》的规定，应由当事人共同申请登记的，一方申请，另一方不申请或虽申请但不提供登记文件的，登记机关可责成不申请登记或不提供登记文件的一方限期办理登记手续。 限期内仍不办理的，可以处一千元以上五千元以下罚款。 登记机关经审查认为符合登记条件的，可为其登记。 1申请房地产登记，可否委托他人代理。 申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。 由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。 境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。 1房地产登记费如何申请。 按《各省房地产登记条例》规定，一般情况下，申请房地产登记，权利人应按下列规定缴纳登记费： 1）初始登记的：按登记价值千分之一交纳。 但登记价值超过三千万元的超过部分按万分之五交纳； 2）转移登记的：按登记价值的千分之一交纳。 但登记价值超过一千万元的，超过部分按万分之五交纳； 3）抵押登记的：按抵押价值万分之一交纳，但每项最低不低于一百元； 4）变更登记及其他登记的，每项交纳二十元。 1哪些情况需要办理房地产转移登记。 经初始登记的房地产，有下列情形之一的，当事人应自合同或其它法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记，买卖、继承、赠与、共有房地产的分割；交换；人民法院判决、裁定的强制性转移；依照法律、法规规定做出的其他强制性转移。 1申请房地产抵押登记应提交什 么情况。 1）《房地产抵押登记申请书》； 2）房地产权利证书； 3）身份证明； 4）主合同和抵押合同 非法人企业、组织的房地产抵押，应提交其产权部门同意抵押的批准文件；预购的房地产抵押时，应提交本条第 1）、 2）、 3）项规定的文件和房地产买卖合同。 1预购房地产如何进行抵押登记。 预购房地产抵押时，应提交《房地产抵押登记申请书》、身份证明、主合同和抵押合同和房地产买卖合同书等文件，登记人员在房地产买卖合同书上加盖抵押专用章。 1已抵押的房地产能否转让。 根 据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 以房地产抵押向银行贷款，是否一定要办理登记。 以房地产作为抵押物向银行贷款，一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。 根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押合同自登记之日起生效，所以，只有办理了抵押登记，抵押合同才有法律效力。 2贷款期如遇利息调整，如何处理。 根据人民银行的规定，贷 款期间如遇国家调整利率，贷款期限在一年内（含 1 年）的，实行合同利率，不分段计算，对一年期以上贷款，于下一年初开始，按相应期限档次利率进行调整。 2如借款人逾期还款，如何处理。 如借款人逾期还款或存款不足月均还款额造成自动扣划不成功的，需由借款人到贷款经办银行会计柜台办理还款，在还款期限内，借款人未按合同约定的时间偿还本息的，在接到贷款经办的行发出的催交通知书后，必须立即补付欠交的贷款本息及逾期罚息，以逾期额为基数，每逾期一天，按人民银行公布的逾期贷款罚息率计收。 2贷款人提前偿还贷款时，本息 如何计算。 借款人在提前归还贷款时，应提前十五日向贷款人提出书面申请，并且该通知一经发出即不可撤销。 经贷款行同意，借款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再记息，此前已计收贷款利息不作调整。 2等额与等本的区别 2 算建筑面积的范围 1）单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。 单层建筑屋内如果带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。 高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。 2）高处建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积 按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算。 3）建筑物外墙为预制挂（壁）板的，按挂（壁）板外墙主墙面间的水平面积计算。 4）地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑屋外墙有出入口的（沉降缝为界）建筑物，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围水平面积计算。 人防通道端头出口部分为楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。 5）基础做地下架空层，有围护结构者，按其维护结构外围水平计算建筑面积。 6）坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。 7）物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平摄影计算建筑面积。 8）书馆的书库，有书架层的按书架层计算建筑面积，无书架层的按自然层计算建筑面积。 9） 井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。 10） 台灯光控制室，按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。 11） 筑物内的技术层层高超过 2. 2m 的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。 技术层层高虽不超过 2. 2m，但从中分割出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积。 12） 有柱雨罩， 按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。 13） 有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。 14） 突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯电机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 15） 突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 16） 封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。