成都曼哈顿商务公馆市场分析(编辑修改稿)

成都曼哈顿商务公馆市场分析(编辑修改稿)内容摘要：

2， 141． 73 533， 735， 937， 131— 269 238— 698 3300 5700 翠云庭 2栋 12层 电梯公寓 10亩 3 38% 水景庭院、会所 200 221， 其余为可变户型 90— 140 2850 风格雅园 联排别墅 33亩 45% 社区慢跑道、休闲凉亭、会所、中庭广场、观赏水池 86 733， 733， 654， 345 543， 291 265— 397 4300 名士公馆 7栋 12层小高层 60亩 30% 会所、茶馆、图书馆、健身跑道、健身房、太极练习场、景观泳池、城市果园 700 222， 101 322， 122 422， 141 90— 215 2700 水漪袅铜 6栋 12层小高 层 电 梯公寓 44亩 % 水景园林、会所、阳光泳池、栈道、广场 700 322， 221， 70— 200 2800 桐梓林片区： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网 房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 楼盘名称 形态 占地 容积率 绿化 配套 户数 主力户型 （平方米） 户形区间 （平方米） 价格 元 /平方米 中华园华苑国际区 1栋小高层、3 栋别墅、 3栋联体别墅、35 栋联排别墅 51亩 40% 标准泳池、景观泳池、网球场、会所、中华园国际学校 200 422， 221， 522， 625， 360 533， 280 85— 186 278— 450 7800 锦绣花园锦绣之约 1 栋 16 层高层 8亩 % 花园、喷水池、网球场、会所、泳池 68 532， 322， 634， 143— 302 7000 世纪锦苑 2 栋 15 层电梯、 6栋多层、4栋低层 100亩 60% 人工瀑布、五彩喷泉、游泳池、会所、网球场 504 422， 322， 222， 70— 260 3500 凯 莱帝景 3 栋 30 层电梯公寓 28亩 51% 网球场、高尔夫推杆果岭、恒温泳池、篮球场、羽毛球场、慢跑径 492 322， 332， 322， 130— 180 4280 圣安卓花园 4 栋 12 层电梯公寓 25亩 45% 游泳池、会所、广场 251 422， 147 322， 126 322， 118 130— 190 3000 四、小户型市场项目调查分析 目前市场主流产品主要是 120 多平方米的两居室、三居室，但主流市场产品现已基本趋于饱 和，市场已经到了细分的阶段。 对小户型的需求主要来自初次购房者和投资， 同时， 也是购房群体急速年轻化带来的突出 现象。 开发小户型产品从当前来讲是缓解供需结构性矛盾的手段之一。 以下，针对当前成都市场（一环路以内）出现的小户型项目，参照调查得到的数据，对市场进行深入的细分研究。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网 房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 项目占地面积散点示意图020xx40006000800010000120xx1400016000180000 5 10 15 20 25项目名称平方米 （ 1 时代天骄 2 金港空中花园 3 锦宏丽景 4 蓝色港湾 5 都世驿站 6 梧桐世家 7 长富花园 8 武城自由度 9 世纪太升 10 玉林风景线 11成都国际公寓 12 流星花园 13 大地城市脉搏 14 城市阳光 15 玉林生活广场 16 蓝色加勒比 17 新绿季节彩世界 18 宜家 HOME19 青年公寓20 时代 100 21 紫薇银座 22 美丽人生） 在所调查的项目当中，大部分为纯小户型住宅项目，用地规模最大的是长富花园，面积为 15808 平方米，最小的为锦宏丽景花园，仅有 2670 平方米，有 59%的项目用地规模在 6000 平方米以下。 另外，在市中心和其他区域开发的大型项目中，也有部分小户型产品。 20xx 年度由于市中心区域可供开发的大块规模用地存量极少，此类开发在市中心区域并不多，但随着今年大规模旧城拆迁改造等市政规划的实施，相信 这一开发形势将会出现增长的势头。 纯小户型定位产品的用地规模普遍较小，除了同项目定位具有一定的相关之外，地价成本也是关键因素。 地块规模的限制导致了在开发过程当中某些方面难以发挥，例如在配套设施与景观方面就难以做得更加精彩。 从这次消费者调查的数据来看，消费者普遍还是比较中意于配套较为完善的产品形式，所以开发商在进行项目定位时要综合考虑配套因素。 结论： 就目前而言，中、大型项目中的小户型单位同纯小户型项目比较，具有相对较高的性价比。 市中心区域的小户型项目普遍用地规模较小，在整体规划、设计水平不高的前提下，是 开发过程中的限制性因素。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网 房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 项目定位分布图 23%17%13%7%10%30%普通住宅型办公居家型酒店公寓型社区型产权酒店型商用物业型 1999 年和 20xx 年是小户型在成都产生和发展的第一个高峰时期。 步入 20xx 年上半年，由于小户型趋于滞销 ,开发小户型的房地产商亦相对减少，于是小户型楼盘的发展速度大大减缓。 而进入下半年之后，随着时代 100、成都国际公寓等小户型项目的热销，小户型产品又逐渐增多起来。 进入 20xx 年，瑞景、紫薇银座产权酒店、流星花园的出现，产品无论从形式上还是在数量上都呈现出增长势头。 在各种类型的小户 型项目中，以“酒店式公寓”、“商用物业型”为项目定位的小户型项目呈现增长势头。 “普通住宅型”虽然在当前市场中所占比重较大，但其增长势头正在逐渐减弱。 “商用物业型”将其细分还包括两种形态，一种为居家经商型，产品形式为一楼一底或平层家带店，另一种为纯商业物业型。 从发展趋势上看，“商业物业型”产品较能吸引更多投资者的青睐，有着进一步增长的势头。 “产权酒店型”属于新一类产品形式，由于成都市酒店行业竞争激烈，其市场容量有限，预计不会出现较大增长。 “社区小户型”发展趋势一路下滑，这首先是由于地价的因素造成的。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网 房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 “办公居家型”项目为数不少，并且有一定的市场容量。 比较而言，大部分小型企业、办事处购买住宅比租用市中心的写字楼要划算得多，其市场前景还是较为乐观的。 “办公居家型”项目与“居家型”不尽相同 ,需要增加部分配套设施。 从市场现状来看，拥有成都 CBD 美誉的顺城大街辐射圈内小户型项目分布较少。 目前对于事业刚起步的白领来讲，动辄 100 多 平方米以上的面积 、 数 十 万元的 首付 款 ， 圆住房梦是难以企及的。 而真正在 CBD 工作的人绝大多数还在离单位较远的地方买房或在 CBD附近租房。 因此，在 CBD 附近 需要这种总价不高的、同 CBD 相配套的 小户型住宅。 结论： 市场当中小户型产品呈现多元化分布态势。 市场当中缺少 在 CBD 附近 的小 户型项目。 在这里，我们如果对小户型的单价进行对比分析，将没有研究意义。 因此，以下只对总房款进行对比分析。 由于有的项目提供了装修、配套等因素，所以，将按照装修及家电产品的市场平均价格进行剔除。 项目最低主流总价分布情况61%31%8%7 万元以下8 1 0 万元1 1 1 5 万元 项目最高主流总价分布情况46%42%12%1 5 万元以下1 6 1 8 万元1 9 万元以上 最低主流总价分布在 1115 万元之间，最高主流总价分布区间相对最低主流总价较宽。 1618 万元住房分布数量与 19 万元以上基本相同。 若从单价上来说，项目的销售价格同周边其它楼盘相差无几，有的甚至偏高一些，这是由于小户型项目从成本上来说要高些。 调查样本当中最小的户型面积仅有 16 平方米。 我们按照一环路以内平均户型分布在 50 平方米左右的户型来进行计算，其清水房 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网 房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 的单价则为 3300 元 /平方米，这与同等区域内大户型的加权平均价而言，相对较高一些，原因是土地、设计以及建设当中的成 本所导致的。 但是按照我们对房地产行业平均收益水平的的经验估计，这个价格属于比较保守的范畴。 由此看来，在今年开盘的项目当中，开发商对于价格这一敏感因素做出了一定的让步。 几乎所有的小户型项目都说自己的楼盘具有投资价值。 但是要考虑到，大量小户型项目的推出，更加拉动租金和房价走低。 另一方面 ，现在 成都 二级市场并没有完全开放 ， 如果 其 市场进一步开放，就会有大量的二手房上市，同样也会压低租金或房价，对小户型投资带来一大冲击。 结论： 一环路以内项目的平均单价同区域市场相差无几，平均总房款为 15 万元左右，大大低于区域平均水 平。 成都市二级市场的开放程度将直接影响小户型产品的生命力。 小户型项目的户型分布情况 单位：平米 01020304050607080901001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18项目户型面积最小户型主流户型最大户型 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网 房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 以上所列为当前市场当中具有代表性的小户型项目户型分布情况。 最小面积平均值是 38 平米，主流面积平均为 50 平米，最大面积平均为 72 平米。 其中面积最小的为青年公寓 16 平米单套住宅。 在调查当中我们发现，在市中心区域 ,除了单纯以小户型产品定位的项目之外，还有许多项目在产品构成当中采取了分配少量小户型的办法。 例如长富花园推出的 57 平方米单位、蓝色港湾推出的 55 平米单位。 单纯从套型面积方面来讲，市中心小户型面积普遍集中在两室或者三室、 50— 60 平方米这一产品形式。 这一产品特征与市中心较高的土地转让金造成成本居高不下相关性较大。 这次市场调研，我们将较为典型的小户型住宅项目进行了统计，具体情况见图： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网 房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 项目户型结构分配情况两室两厅21%三室一厅与四室7%一室4%一室一厅26%一室两厅8%两室一厅34% 由此可见，市场供应量当中，占比例最大的为两室一厅的住宅，其次为一室一厅，最少的为三室两厅。 调查过程中发现，今年新增的小户型产品 以 一室 一厅、 面积在 18 平方米至 50 平方米 为主。 例如青。