成都市别墅市场简析--别墅供应篇(编辑修改稿)

成都市别墅市场简析--别墅供应篇(编辑修改稿)内容摘要：

此资料来自 企业 ()，大量的管理资料下载 19 区域 主要分布板块 主力产品 主推卖点 竞争状态 发展趋势 城西 浣花溪 40005000 元 /㎡、150250 ㎡的联排别墅为主；800018000 元 /㎡、 330450㎡ 的独立别墅为辅 生态环境、文化氛围、休闲娱乐 同质化较为严重，本区域内竞争程度激烈 该区域目前别墅区域饱和，短期内新增项目将十分有限 城南 新棕树 （新希望路周边） 40005000 元 /㎡、230310 ㎡的联排别墅为主 成熟的生活氛围、成都市的富人区 产品差异较大，本区域内竞争不大 该区域目前别墅区域饱和，短期内新增项目将十分有限 郊区别墅供应特点（注：含近郊区和远郊区，） 区域 主要分布区域 主力产品 主推卖点 竞争状态 发展趋势 龙泉 同安镇 3000 元 /㎡左右、 160250㎡的联排别墅为主 ； 3800 元 /㎡左右部分 200400的独立别墅为辅 独特的自然地貌、良好的生态环境、政府规划、增值潜力 目前在售别墅较多，本区域内竞争较为激烈 目前处于开发热潮中，后继项目较多，潜力较大，供应体量可观 双流 华阳牧马山一带 22002500 元 /㎡、180300 ㎡的联排别墅为主；独栋别墅供应也相当可观 独特的自然地貌、未来前景、政府规划、河景、山景 别墅分布较为集中，本区域内竞争激烈 区域成熟度不断提高将对别墅开发带来利好，其潜在项目较多，未来市场竞争十分激烈 温江 涌泉镇 3200 元 /㎡左右、 220320㎡的独立别墅为主 便捷的交通、水景以及川西文化 目前在售别墅较少，本区域内竞争不大 进驻开发商实力雄厚，未来开发量巨大 青城山 前后山门及周边 25002800 元 /㎡、130160 ㎡的联排别墅为主，35003700 元 /㎡、 380400 ㎡的独立别墅为辅 旅游、生态、 5+2 生活 别墅项目差异较大，目前本区域内竞争激烈 供应单个规模较大，潜在项目较多，预计今后竞争更加激烈。 此资料来自 企业 ()，大量的管理资料下载 20 第四部分 成都市主要别墅类型产品特点 一、成都市别墅设计风格总体情况简析 成都市别墅设计风格总体情况 目前成都 的别墅设计紧跟国内、国际潮流吸收别人的先进经验，目前设计水平已有大大的提高，建筑风格较为多样，更加紧贴不断提高的消费者的审美情趣。 成都在直接引进国外建筑风格的同时，在发展中西风格结合的别墅、中式别墅以及地方特色的别墅方面也做出了大胆的尝试。 并且取得了较好的效果。 表 41 成都目前别墅市场主要供应风格表： 建筑风格 风格特点 代表项目 欧式 简洁大气、浪漫典雅 维也纳森林别墅 澳洲 清新明快、时尚休闲 国一、澳乡 美式 空间灵活、流动自然 麓山国际社区 日式 优雅含蓄、细部精美 春语花间 中式 形 态多样、内涵丰富 芙蓉古城、三利宅院 成都市别墅环境设计总体情况 成都别墅项目环境艺术设计在国内外知名的景观规划设计机构的参与下，其水平已经大大提高，设计理念日新月异，这对于成都别墅质量提高起到了巨大的作用。 目前，成都别墅的内部环境设计正在与国际接轨，各种新的环境设计理念广发运用使得成都的别墅建设日新月异，总的来讲，成都别墅内部的环境设计更加趋于人性化发展，其内部环境设计在生态环境、空间艺术、适用性与互动性等方面进行着更为充分的考虑。 在独特的自然景观中体现出细微的人性关怀、整个居住的环境中能彰显出人文 精神和价值取向，这是别墅项目环境设计所需要的追求。 此资料来自 企业 ()，大量的管理资料下载 21 表 42 成都个别项目内外部环境的具体情况表 项目名称 外部环境 内部环境及配套 金林半岛 处于浣花溪的自然风景和历史人文气息是最有力的外部环境优势 水木交融，细腻的设计，让人充分地亲近自然。 内设实行会员制的会所，并引进了全球知名的 Pevonia 半岛 SPA 等设施。 维也纳森林别墅 坐落于华阳牧马山，享受难得的天然原松林美景，生态环境好，毗邻四川国际高尔夫球场 原始森林运动场，登山道，森林球场，大型森林公园中欧洲农庄，玫瑰山庄，露天广场，恒温泳池，会所及 生活配套。 天下青城 位于幽深的青城后山山涧，享有世界名山的秀丽和宁静，这里拥有建造豪华独栋别墅天然环境。 600 亩森林公园， 2 公里河滨主题园， 1 个大型体育馆，四星级的社区会所 在成都别墅环境设计上，已经有不少国外知名环境规划机构的进入，在他们的倾力打造下，对提高成都别墅的品质起到了非常重要的作用。 如贝尔高林、日本井上商环境设计工程株式会、澳大利亚 CM 公司，新加坡创意国际等国际知名环境设计公司。 二、成都市独立别墅产品特点 分布特征 独立别墅的分布特点主要是由其业态特征而决定，作为顶级住宅类型，其业 态特征体现为对稀缺的自然、人文资源的独占性。 目前成都市在售独立别墅主要集中在三大板块（浣花溪 清水河、华阳牧马山、青城山），这些独立别墅具有开发量大、分布集中、楼盘特色有代表性三大特点。 表 43 各板块代表楼盘依托点列表 板块名称 代表楼盘 依托点 浣花溪 — 清水河 金林半岛、草堂之春（已售完） 草堂文化、浣花溪风景、清水河水系 此资料来自 企业 ()，大量的管理资料下载 22 牧马山地区 维也纳森林别墅 自然的风景，独特的地貌地形、高尔夫球场 青城山前后山 青城高尔夫山庄 青城山旅游天然风景、高尔夫球场 建筑设计 除了顶级独立别墅的建筑设计 聘请了国外或者新、港、澳设计师事务所外，大多数为本省的设计单位设计，产品在风格上多采用欧美风格，具有较强的现代感，但是也有比较严重的同质性。 面积分布 独立别墅在各个面积段均有分布，以满足不同消费层次的需求，但主要供应的面积段集中在 300400 ㎡之间，并且目前市场上大多数独立别墅的面积大于 300 ㎡。 建筑材料 独立别墅的建筑结构多采用水泥现浇框架结构，以适应其对高品质、高档次的要求。 多数项目在建筑材料的使用上，遵循就近取材原则，选取省内优质的建材，以降低成本，仅个别的项目引进了全套的国外材料（如早 期的中华园）。 配套设施 独立别墅对配套设施有较高的要求，尤其是可供社交及商务用的会所，因此大部分楼盘均配置了带商务功能的豪华会所，并且根据自身及周边环境的需求，还配备了比较完善的生活配套设施和高尚运动设施。 物业管理 国际级的高水平物管是独立别墅开发中相当重要的一环，而成都市目前在售楼盘中罕有能在物管上为人称道的，物管水平的低下与高档项目的定位矛盾突出。 目前成都开发商较常采用方式是聘请知名公司作物管顾问，或者请省内、国内比较知名的物管公司管理。 广告诉求 此资料来自 企业 ()，大量的管理资料下载 23 多数楼盘在推广过程中，立足于产品占据的 优越地理位置以及周边的自然、文化氛围，结合产品自身的品质，来进行广告推广。 广告诉求点主要有：文化积淀、生态环境、自然美景、生活方式等。 另外由于高端产品的特殊性，独立别墅的见报率不高，平面广告采用不多，而较多的依靠电视广告和口碑传播等方式，更直接地、有较强感染力和说服力的方式来带动销售。 客户群特征 独立别墅的目标客户群主要是社会阶层中位于金字塔尖端的中上层人士，主要包括高级公务员、中高级专业技术人员及学者、大中私营企业主及高级经理，以及少量外藉人士。 购买行为的发生，是因为独立别墅产品能够在物质和精神两 个方面满足消费者需求，并且鉴于独立别墅的稀缺性，其更能在精神方面给客户带来满足感。 表 44 独立别墅购买动机分析表 需求层次 购买动机 物质层次  高舒适、奢华的家居生活需要  高品质、国际化的物管服务  高私密性 精神层次  尊贵的享受，身份与地位的显现  自我价值实现的肯定与人生的回报  高层次社交的需要  对稀缺资源占有的满足感 三、成都市联排别墅产品特点 分布特征 此资料来自 企业 ()，大量的管理资料下载 24 联排别墅对地理位置及周边环境的要求比较宽松，主要是要求有比较大的地块面积可进行规模开发。 其在区域分布上的特征是：多位于郊区和城乡结合部，散布在各个板块之中，而且楼盘的供应数量和体量所占比重很大。 面积分布 200250 ㎡之间的户型供应量最多，接近联排总供应量的 50%，这也代表了当前市场的主要需求；低于 200 ㎡的小户型也占到一定的份额，主要的供应来源于郊区的大盘，多是以满足度假、养老性质的需求；面积大于 300 ㎡的供应量最小。 建筑结构 联排别墅较多采用框架结构以提高品质，并利于室内空间布局。