山水凤凰城市场调研报告(编辑修改稿)

山水凤凰城市场调研报告(编辑修改稿)内容摘要：

性、按揭 一期销售率达 100%、交房率达 100% 分析与判断： 价位概括 地 区 价格区间 中心市区 3000－ 4000/㎡ 桂北区 1200－ 2500 元 /㎡ 七星区 1500－ 3000 元 /㎡ 城南方向 1800－ 3000 元 /㎡ 西城区 1000－ 1800 元 /㎡ 市区的楼盘均销售良好，郊区的楼盘也有不俗的表现，只有少数产品设计过于偏离市场需求造成产品销售上遇到较大的压力（如罗马花园）。 市场整体需求相当旺盛。 n 普通住宅总结： 桂林普通住宅市场，从产品的水平、营销的角度和力度等方面来说，较为参差不齐，但销售情况都较为理想，市场普遍认为价格还存在上扬的空间，投资型产品相当热销。 消费群体以桂林市区本地客户为主，存在相当数量 的下属县区前来置业的客户，也有部分市外、省外，甚至海外客户前来置业。 2）别墅 项目基本情况 项目名称 地址 电话 开发商 代理商 漓江华府 桂林市临江路帝苑酒店旁 5857777 桂林泰华置业有限公司 江岸美庐 桂林芦迪岩风景区桃花江岸 2695520 桂林市惠龙房地产开发有限公司 桂林雅涛地产顾问公司 麒麟湾 桂林机场高速公路机场收费站旁 2851999 桂林市安厦房地产开发有限责任公司 深海置业 九里香堤 桂林机场高速公路机场收费站旁 2836666 桂 林市兴达房地产开发有限公司 龙聚山庄 桂林市西城区世纪大道北侧 5588088 广西恒龙实业股份有限公司 广州东恒安顺投资咨询有限公司 金山龙谷 位于临桂党政机关宿舍旁 5591188 桂林市正文房地产开发有限责任公司 南宁金界咨询、信和行房产企划 蓝洲湾别墅 桂林市灵川县八里街 6595068 桂林金达房地产开发有限责任公司 无 漓江奥林苑 离桂林 9 公里的黄沙河与漓江交汇处，桂磨路旁 5841998 桂林润松休闲健身有限公司、松杉房地产开发有限公司 深圳星彦地产顾问公 司 分析与判断： 除个别市区别墅盘外，别墅多数分布在远离市区，依山傍水的地方。 规模、户型和面积比较 项目名称 总户数 总占地面积（ m2） 总建筑面积（ m2） 户型 面积（ m2) 漓江华府 别墅 20 套 联排别墅 28929 23825 173175 江岸美庐 102 41056 20528 独立别墅 10 户、复式公寓楼 16 户、联排 76户 238 麒麟湾 410 340000 136000 独立、联排 275426 九里香堤 1 期联排 21 套、独立 16 套 380000 25000 独立、联排 2 280、350 龙聚山庄 400 20xx00 110000 独立、联排 25 28 30 320 金山龙谷 109（一期） 266680 130000 独立、联排、叠加 16 17 1720 30 31 33 350 蓝洲湾别墅 约 200 多户 独立、联排、多层 3 290、 2 2023 25 282 漓江奥林苑 360 429000 120xx0 独立别 墅、联排、叠加联排 分析与判断： 楼盘规模 别墅盘的规模迅速扩大，从市区的微型别墅盘（漓江华府）到市郊的四、五百亩（麒麟湾、九里香堤）的大盘，且此趋势还在继续。 建筑、户型 形式多元化，有单体、联排、联排叠加等，以联排别墅为主，所占比例为 50％；独立别墅占 40％；叠加式别墅占 10％。 层高一般有 3 米。 户内空间设计也广泛地借鉴了其他发达地区的经验。 在所调查的别墅盘中，大部分别墅多为两层半设计，所占比例为 60％；三层占 40％ 面积 独立别墅平均面积在 300－ 430 ㎡之间，联排平均面积在 230－ 320 ㎡之间，联排叠加平均面积在 170－ 260 ㎡之间。 产品规模迅速扩大，产品形式也多元化，别墅的发展速度较普通住宅更为迅速。 产品建筑设计 项目名称 建筑特色 绿化率 容积率 配套设施 装修标准 漓江华府 欧式 清水房 江岸美庐 欧式 % 会所、 清水房 麒麟湾 欧式 70% 会所、网球场、村巴、便利店、社区幼儿园、社区保健站、泳池、 清水房 九里香堤 欧式 % 会所、网球场、羽毛球、篮球、 足球、高尔夫练习场、泳池、 清水房 龙聚山庄 徽派中式古建筑 50% 会所、游泳池、运动场 清水房 金山龙谷 英式、美式、法式、罗马式 53% 会所、游泳池 清水房 蓝洲湾别墅 欧式 45% 会所、商铺 清水房 漓江奥林苑 欧式 62% 会所、保健中心、排球场、网球场、足球场、幼儿园 清水房 分析与判断： 建筑风格 以欧式风格为主，个别盘有中式风格的（龙聚山庄） 生活配套 除少数市内盘外，其余的都有一定自身生活配套。 主要 有会所、运动场所和设施。 教育配套 没有大打教育牌的别墅盘，最多配套幼儿园。 装修 皆为清水房。 竞争因数 桂林目前的别墅的竞争主要在“硬件”上，没有体现产品的附加值。 环境及其他 项目名称 外部环境 内部环境 物管费（元 /平方米） 漓江华府 直面漓江，视野开阔，风景优美 私家花园 江岸美庐 三面环山、远眺桃花江 特色园林、私家花园 1 麒麟湾 山、水道、村屋 水景园林、私家花园 1 九里香堤 山、水道、制药场、村屋 水景园林、私家花园 1 龙聚山 庄 三面环山 园林绿化 1 金山龙谷 三面环山、周边配套齐全 园林绿化 蓝洲湾别墅 四面环市政路、周边为未开发和在开发楼盘 园林绿化 漓江奥林苑 黄沙河、田园 水景园林、私家花园、体育配套场所 分析与判断： 环境 桂林的别墅大多拥有山景，自然水景也很普遍。 各发展商普遍强调园林绿化；市区较好的有安厦世纪城；但许多楼盘园林绿化的效果缺乏神韵。 而临桂的一些别墅盘会用较大的面积做环境氛围的营造，通过水道、花园、广场等大面积公共环境来提升小区整体品位； 物业管理 目前交付使用的别墅盘不多，但从发展商的营销宣传来看，物业管理并不是他们比拼的要点。 销 售 项目名称 价格（元 /平方米） 付款方式 销售情况 漓江华府 6300 一次性、按揭 20 栋联排已售 8 栋 江岸美庐 2800 一次性、按揭 90％已售完 麒麟湾 均价 3000 一次性、按揭 2 期已销售完毕， 3 期已售八成， 4 期未动工 九里香堤 均价 3000 一次性、按揭 一期销售完毕、二期未开始销售 龙聚山庄 均价 2500 一次性、按揭 30% 金山龙谷 21002600 一次性、按揭 1 期已售 60% 蓝洲湾别墅 均价 2400 一次性、按揭 1 期已售 50% 漓江奥林苑 内部认购价格太低，将调整为 3000 一次性、按揭 未建，但推出少量内部认购单位被抢购一空 分析： 价位 市区别墅均价约为 6000 元 /㎡。 郊区独立别墅均价约 3300 元 /㎡，联排别墅约2700 元 /，叠加别墅约 2500 元 /㎡。 销售情况 总体不错。 但有部分滞销。 n 别墅市场总结： 别墅市场的起步，比普通住宅市场更为晚，但其发展速度却更为迅速。 能开发别墅盘的发展商都具有相 当的实力。 桂林目前的别墅的竞争主要在“硬件”上，没有体现产品的附加值。 有相当部分的桂林市区人购买临桂别墅的目的是希望它升值，但由于交通与配套的不完善，使入住率非常低。 3）商业物业 桂林不但是世界旅游城市，也是一座具有 20xx 多年历史的文化城市，随着行政合并和广西城市的改建，大力发展以旅游为主导的产业，也极大地拉动商业的发展和繁荣。 商业现状 （ 1）写字楼： 桂林的写字楼价格大都在 3500－ 4100 元 /㎡之间，集中在象山区。 写字楼的价钱相当于住宅的售价，空置率 50％左右，反映桂林当地商业活动不 活跃。 B、商场商铺比较： 项目 地址 月租 (元 /㎡ ) 售价 (元 /㎡ ) 出租率 % 南方大厦 解放西路 2 号 70 15000 20 文化大厦 解放东路 137 号 60－ 70 10000 40 大世界 秀峰区桂林市十字街 50－ 70 11000 60 康美大厦 秀峰区中山中路 33 号 20－ 80 7000 50 八桂大厦 秀峰区中心广场正对面 70－ 80 15000 90 l 步行街商铺比较： 项目 地址 月租 (元 /㎡ ) 售价 (元 /㎡ ) 出租率 % 小香 港 中山中路中心广场地下层 100－ 150 15000 90 正阳步行街 正阳路 200－ 400 26000 95 流行港 苗圃路 28 号 在售 20xx0 在售 天下桂林 机场高速公路和榕山路交界处 20－ 30 2700 起 20 l 管理费用：管理费用方面，收费标准一般为 7 元 /㎡ 30 元 /㎡ ,跨度比较大。 l 客户特征：商铺的投资者一般都是财力雄厚的公务员、个体老板、当地居民等。 商业投资者中，私营企业主和个体经营者占了 70%的比例，此类人士一般入行较早，对市场趋势 把握较好，投资决策也相对比较果断；公务员等有稳定收入，具有一定的投资能力，占到了被调查人数的 20%，商业投资者中桂林本地居民约占 80%，外地居民则占了 20%，这其中又以桂林周边的市县居民为主。 选择铺位时的考虑因素： 商场（铺）所在的地段是客户购买时最为看重的因素，尤其是自营者对地段的选择更为慎重。 调查结果表明，超过半数以上的商铺业主表示选择现在所经营的商铺是由于该商场（铺）优越的地理位置；有不少商业投资者还认为，市政规划、交通状况、治安状况、噪音污染等周边环境因素也是其投资时要考虑的重要因素；此外，商场 （铺）自身的各项软、硬件配套措施，如发展商的实力、商场（铺）的内部购物环境、铺位分割、柜台摆放以及商场（铺）的物业管理等，都是投资时需要考虑的因素。 浅析 从桂林商业的现状分析，整体上相对于国内先进城市仍处于较低的水平，其商业格局与其国际知名的城市品牌极不相称。 两三年前桂林掀起了商铺投资热潮，商铺销售兴旺，所有商铺都是供不应求的，甚至达到了 40000/㎡的良好售价。 目前除了微笑堂、正阳步行街一支独秀以外，其他的都是惨淡经营，出租率都较低，如南方大厦、康美大厦、文化大厦，他们都有微笑堂一样， 处于象山 区的黄金路段，但南方大厦只有一楼作了通讯市场，而负一层，二三楼完全空置；康美大厦的四楼全层更开出了 28000 元 /月的超低租金（ 1400 ㎡），相对较好的文化大厦的文化电脑城出租率也只有四成左右。 l 桂林的开发商普遍以卖完商铺为最终目标，缺乏延续性的服务，招商工作并没有落实到实处。 l 普遍商业模式落后，大都属于个体商家的经营模式，缺乏协调和统一运作。 整个市场上较为例外的是“微笑堂”，其作为中日合作企业，采用了统一管理，实销提成较为先进的模式。 l 缺乏主力商家的支持，缺乏特有的经营内容，同质化竞争严重。 l 没有注重整体形象，没有把项目作为一个整体加以包装和推广。 又此可见，桂林商业目前处于诸侯割据的局面，制约着其规模化发展；只有注入先进的管理模式，有主力店建立大市场、大商业的操作，再带动其他的商业形态，桂林的商业才能有长足的发展。 B、营销策划 桂林市场概况： 桂林房地产发展至今已有十余年光景，但其房地产的发展较缓慢，滞后于发达地区，近几年才有比较快的增长，目前桂林市有大约 180 家房地产公司。 市区的商品房价格按套内面积算 ,在 1500 元 /平米至 4000 元 /平米之间，跨度比较大。 目前住宅楼盘 规模普遍偏小，产品同质化情况严重，小区环境差，楼盘配套设施严重不足，缺乏真正意义上的精品。 市场上产品形态、户型比较多样，以多层，小高层为主（高层项目较少，这主要是受制于桂林市政府的限高政策）；从一房到八房，平面，跃式，复式、。