宁波科技园区香溢软件园全程策划提案(编辑修改稿)

宁波科技园区香溢软件园全程策划提案(编辑修改稿)内容摘要：

世纪大道交汇处 产品类型：四幢 20～ 25层的高层 户型定位： 1 160、 170、 180、 190、 200、 2 230不等 销售价格：均价 5200～ 5300元 /平方米 销售情况：由于总价较高、目前位置较偏，销售形势不乐观。 电话：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房产销售代理公司宁波分公司 传真：（ 0574） 87801384 邮编： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 枫丹 馨园 开 发 商： 中建房产 楼盘位置： 中山东路和桑田路交界处 主要技术数据： 产品类型：三幢 9层小高层 总户数：约 200套 户型面积： 10 12 12 150平方米 主力户型：三房两厅（ 120平方米左右的套型） 均价： 55005600元 /平方米 销售情况： 电话：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房产销售代理公司宁波分公司 传真：（ 0574） 87801384 邮编： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 4月 10日开盘至今，销售率已达 60%以上，售楼中心人气不旺，与宁波市前段时期深夜排队抢购的场面形成截然不同的对比。 单价偏高是其销售业绩一般的主要原因。 好阳光商务公寓 地址：百丈东路好阳光酒店旁边 产品：四五十平方米至七十几平方米的酒店式商务公寓 价格：二至七楼挑高 5米，毛胚房平均售 6800元 /平方米 八至顶楼为标准层，带装修平均售价 6500元 /平方米 销售情况：虽然单价较高，但总价较低，且包装策划较成功，大都已售完。 电话：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房产销售代理公司宁波分公司 传真：（ 0574） 87801384 邮编： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 名 称：华宏国际中心 开发商：华宏置业 位置：开元酒店后面 价格：六楼 5800元 /平方米， 15楼 6500元 /平方米 销售情况 ：开盘十天约订 40% 主要卖点 ：四星酒店服务，挑高 ，。 数据： 20xx年 6月 结 论 ：若 本 地 块 也 走 大 面 积 高 总 价 或 不 能 营 造 自 身 的 特 色 的 定 位 ，从 住 宅 到 写 字 电话：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房产销售代理公司宁波分公司 传真：（ 0574） 87801384 邮编： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 楼都将面临较大的销售压力。 第七部分 科技园区香溢软件园公寓住宅楼部分项目策划建议 一、宁波房市高层住宅产品市场特征分析 宁波高层住宅市场主要分为三个发展阶段： 电话：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房产销售代理公司宁波分公司 传真：（ 0574） 87801384 邮编： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 20xx年以前 在这个阶段，宁波的住宅市场主要以多层住宅为主，高层住宅基本上不被市民接受、销售抗 性较大，主要原因是价格高（相对多层住宅）、物业管理费贵、实用率较低，这个时期的主要代表高层产品有江北区槐树公寓、联红红楼、中央花园。 槐树公寓、联红红楼走得是低档次路线，槐树公寓虽为江北一类地段，但平均售价只有 3000元 /平方米左右，联红红楼的平均售价在 2500元 /平方米左右；中央花园走的是高档次路线（止今尚没有哪个楼盘在档次品位上可与其毗美），平均售价在 5000元 /平方米左右。 这两种类型楼盘由于当时的市场环境因素，现楼的销售率只有 50%左右，而当时多层的现楼销售率一般可达到 100%。 这个时期唯一例外的是 “大时代”和“银桂公寓”，一枝独秀，单个飘风。 “ 大 时 代 ” 雄 居三江口，视野旷达，区位优势明显。 大时代作为高层商住两用物业，在宁波 99年下半年推出时，就击起了千层波澜，引发了一系列的争议，然而其良好的销售业绩却足以说明一切。 从整 电话：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房产销售代理公司宁波分公司 传真：（ 0574） 87801384 邮编： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 体上评价，“大时代”不仅具备了物业素质的优越性和物业的独创性、前瞻性，而且在不少方面表现优良。 从价格上看，“大时代”所推出的“层高 ，买一层住二层”主力总价在 33万左右的价格定位，在较大程度上迎合了中小企业、个人工作室等创业精英的现实需求。 而其所提出的“以租金的价格买楼”对潜在的购房者的造成了强大的吸引力。 大时代在半年多的时间中，即销售告罄，主要原因在于准确的 市场定位、合理的价格设定、个性化的户型设计和完善的配套设施。 银桂公寓以超低的价格（均价约 3200元 /平方米）、紧邻月湖的优越位置、南苑饭店加盟的物业管理是该楼盘旺销的主要原因。 20xx～ 20xx年 这 个 时 期， 高层、小高层逐渐放量，市中心高层逐渐被甬城市民所接受，大面积、高总价 套型占主导地位。 从 20xx年下半年开始，随着宁波房产市场进入供不应求的紧张状态，高层住宅逐渐进 电话：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房产销售代理公司宁波分公司 传真：（ 0574） 87801384 邮编： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 入销售佳境，一些老高层楼盘如 联红红楼、繁景公寓、槐树公寓、中央花园等迎来了一个 “ 销售春天 ” ，久销不动的高层住宅陆续在 20xx年上半年左右销售完毕。 这 个 时 期是宁波高层住宅迅速发展时期，一方面多层紧缺，一方面高层住宅作为现代生 活 、现代城市的标志，安全、舒适、方便的居住环境，高品味的生活象征，逐渐被市民接受。 这一个时期高层住宅大量涌现，有江景高层楼盘凌江名庭、锦地水岸、日月星城，园景高 层 楼盘江东新世纪、中山名都（樱花公园）、丰华名都（月湖公园）、星辰明珠（儿童公园 ） ，闹中取静的高层楼盘新河明珠、彩虹新钻，尊贵繁华地段高层楼盘中山首府、世纪 广场，还有高层酒店式公寓天海华庭名仕阁等。 这 段 时 期的高层住宅开发基本都是以三江口为中心，以中山东路为轴线发展，主要集中 在 一类、二类地段。 地段是高层住宅最能体现价值的一点。 人们购买高层住宅，主要看中的就是它地段好、周围配套全。 20xx年以后 电话：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房产销售代理公司宁波分公司 传真：（ 0574） 87801384 邮编： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 在 此 以 前 的宁波高层住宅主要集中在城市的中心一、二、三类段，随着宁波郊区城市化的进程，土地价格的飞涨，容积率的明显提高，宁波市区的住宅产品将进入高层（含小高层）时代，如原来的四类、五类地段，大多是以多层为主，新招标的地块，如鄞州中以区地块、滨江一号地块、水 上公园地块，从其现在的规划方案来看，高层、小高层产品是主流。 20xx年 ，宁波房产市场将真正进入一个高层时代，并面临着真正的市场考验。 总结：宁波房市的火热主要是多层住宅的火热，分析宁波高层住宅市场的发展历程，高层销售状况普遍较为艰巨，特别是户型面积大的套型，往往会因为总价过高造成较大的销 售 抗 性 ，如 锦 地 水 岸 、中 山 名 都 、日 月 星 城 等 楼 盘 一 百 六 十 平 方 米 以 上 的 面 积 户 型 都 是在最后无其它套型可挑选、宁波房市日益供不应求的紧张局面情况下逐渐消化完毕。 去化速度很快的几个高层楼盘，大时代的热销是因为位置好（雄居三江口）、低总 价（ 30万 ）； 电话：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房产销售代理公司宁波分公司 传真：（ 0574） 87801384 邮编： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 银 桂 公 寓 、凌 江 名 庭 的 抢 购 是 因 为 地 段 好 、 单 价 低 （ 银 桂 公 寓 均 价 3300元 /平方米、凌江名庭 4600元 /平 方 米 ），一 般 无 明 特 色 的 高 层 楼 难 以 吸 引 消 费 者 ，就 是 在 楼 市 火 爆 的 去 年 、今年，其去化速度都较慢。 科技园区香溢软件园 是位于宁波 五 类地段的高层楼盘， 城市的东扩和市政府的东迁，使本地块 区位优势独特，但也面临着市 区 其它 较好 地段的高层楼盘竞争，如华俨街地块、咸 宁 街 地 块（ 轮 船 码 头 ）、锦 地 水 岸 二 期 、日 本 孙 氏 开 明 街 项 目 、冠 华 明 星 广 场 、 华侨城旁地块 等。 从 区 位 优 势 、房 产 大 形 势 来 看 ，科 技 园 区 香 溢 软 件 园 的市场前景是乐观的 ，但 从 产 品的高总价、高层的销售难度系数、同类楼盘的竞争来看，也面临着一定的销售压力。 电话：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房产销售代理公司宁波分公司 传真：（ 0574） 87801384 邮编： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 二、 宁波高层住宅推广策略分析 宁波近期主要高层住宅楼盘推广策略分析如下： 楼盘名称 推广主题 广告平面表现 主要诉求点 锦地水岸 年 璀 璨 江景，现代锦地水岸 ,完美水岸家 表现 1：恢宏场面 ,效果图、繁华美丽都市、江景三合一 表现 2：效果图、水景 1. 傲立三江 ,一道 350米现代城市天际线。 2. 水岸住宅 ,户户江景 3. 石材饰面 ,品质永恒 4. 270度弧形热弯玻璃景观窗 电话：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房产销售代理公司宁波分公司 传真：（ 0574） 87801384 邮编： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 表现 3：效果图 5. 独户独梯。 6. 南北通风 ,无限采光。 7. 层高 3米 ,板式高层。 8. 国际化休闲会所 面积 1000平方米 ,内设室内温水泳池、茶吧、图书室、棋牌室、乒乓室、健身房等。 日月星城 江 六 岸 景观生活圈 , 健康生活特区 表现 1：立面效果图 表现 2：户型、效果图 1. 三江美景。 2. 20xx平方米社区 VIP室内体育中心。 电话：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房产销售代理公司宁波分公司 传真：（ 0574） 87801384 邮编： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd ,尽揽三江美景 表现 3：效果图、空中花园 3. 真正网络化 4. 卓越的物业管理 5. 32平方米空中大花园。 6. 江 景 楼中楼 ,20平方米自由空间 凌江名庭 浙江第一住宅高楼 投资价值 耸 挺 拔 的 立 面效果 图 ,配以三江夜景为背景 耸 挺 拔 的 立 面效果图配以水景 1. 标志性建筑。 2. 创新的设计。 3. 舒适豪华生活享受：空中花园 、 八 部 高 速 电 梯 、 20xx平方米 VIP会所。 惠。 电话：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房产销售代理公司宁波分公司 传。