太原市商圈百货市场现状调查报告(编辑修改稿)

太原市商圈百货市场现状调查报告(编辑修改稿)内容摘要：

地下 1层，地上5 层 大卖场模式 营业额的 26%的扣率 ，5000 元的进场费， 3000元保证金 化妆品、钟表、珠宝饰品、服饰、皮具、体育用品 美莎世纪百货 共 4 层 大卖场、店中店模式 2 层采用联营，营业额的 25%的扣率。 4层采用租赁，为 7 元 / 珠宝、化妆品、中档服饰、 万盛服饰广场 共 2 层， 万 m2 店中店模式 租赁价格为 3 元 / m2.天，可购买 14 年的使用权，价格为 6000 元 / m2— 7000 元 /m2. 国内知名山西省总代理服饰（男装、女装）品牌 低 档 长风商厦 共 2 层 大卖场 租赁价格为 1层 / ， 2 层为 元 / 五金、钟表、杂牌服饰 太航服饰广场 共 2 层 大卖场隔开成 m2的小间 租赁价格为 元 / m2.天 男女杂牌服饰、轻纺织品 万事发服饰商场 1 层 店中店，每间约 4 m2 租赁价格为 3 元 / 男女杂牌服饰 双塔商场 共 2 层 大卖场隔开 12 m2的小间 租赁价格为 元 / m2.天 纺织品、食品等 2． 4 各大商场平均单位产出情况 商场名称 平均单位产出 贵都世纪广场 万 /年 .m2 华都商厦 万 /年 .m2 太原市商圈百货市场调查报告 9 天龙大厦 万 /年 .m2 五一百货 万 /年 .m2 解放大楼 万 /年 .m2 华宇购物中心 万 /年 .m2 平均单位产出 万 /年 .m2 为了考察各大商场的经营情况，我们有选择的对太原市中、高档商场的单位产出进行调查。 从表中可以看出目前太原市中、高档商场的单位产出平均值为 万 /年 .m2，各大商场以 1 万 m2计算，平均年销售额为 亿元，按目前太原市 27%的联营扣率计算，各商场的平均年毛利润在 3800 万元左右。 其中年毛利润最高的是华宇购物中心，平均单位产出高达 万 /年 .m2，按目前华宇购物中心 万 m2计算，其年销售额达到5 亿元，以目前 27%的联营扣率计算年毛利润为 亿元。 单位产出较低的是天龙大厦为 万 /年 .m2，按其经营面积 1 万 m2左右，其年销售额约为 6000 万元，毛利润在 1500万左右。 点 评： 正因为有象华宇购物中心这样的大型赢利商场的成在，使得很多开发商纷纷上马中高档大型商场项目。 但是，随着大型商场的增加，客户的分流，大型商场的利润将出现下滑的局面。 因此，如在钟楼街改造项目上大型商场，后期的不可测风险将会大大增加。 三、太原市商铺、商场租金情况 地点 租金 水平（元 / m2.天） 备注 柳巷 13— 15 元 / m2 小商铺和太原 80%的大型商场，零售业为主 解放路 9— 11 元 / m2 品牌专卖店居多 开化市街 8— 10 元 / m2 大型商场和品牌专卖店 钟楼街 6— 7 元 / m2 专卖店和小商铺 朝阳街 3— 5 元 / m2 服饰、小商品、鞋类批发为主，太原主要的批发市场一条街 迎泽大街 — 元 / m2 小饭店，理容美发等 万柏林区和平北路和兴华街 1— 3 元 / m2 小商铺，小型商场 小店区长治路和寇庄南街交叉口 1— 3 元 / m2 小商铺，小型商场， 太原市商圈百货市场调查报告 10 从上表可以看出目前太原市中心的整体租金水平，市中心的柳巷、解放路、开化市街、钟楼街周边是租金最贵的。 由于现在钟楼街周边以小商铺为主，而且此类商铺多为老房子，周边没有大型商场，所以租金水平比柳巷、解放路、等地偏低。 四、在售、在建商业供应格局 为了研究目前太原市在售的商业供应格局，我们调查了 15 个项目。 在此基础上作如下分析。 我们首先把市场上现有的项目，根据项目的特征，分为步行街模式、大商场模式、沿街商铺模式。 4． 1 步行街模式（详见楼盘调查表） 该模式目前在市中心柳巷周边有 2 个 项目，分别是柳巷商业步行街和鼓楼世纪广场。 我们以项目的特点作以下分析： ■ 地理位置：步行街模式主要集中在柳巷商业中心的两边，地理位置得天独厚，但柳巷商业步行街的位置更加优越。 ■项目规模：总建面积都超过 7 万 m2 ，而柳巷商业街达到 26 万 m2 ■ 销售价格： 1 层 15000 元 / m2— 20xx0 元 / m2 2 层 120xx 元 / m2— 15000 元 / m2 3 层 3000 元 / m2— 10000 元 / m2 ■销售面积：以沿街商铺 1— 3 层一开间为销售单位，鼓楼世纪广场必须购买 1—3 层，其总面积在 100 m2— 300 m2：而柳巷商业街可以单独买 1 层，也可两层连买， 其面积在 60 m2 以上。 销售情况：从柳巷步行街接受预订（以有 638 个客户预定或登记）的情况看，市场普遍看好步行街模式。 点评： 步行街模式的建成将极大丰富太原市的商业格局，在大型商厦几乎饱和的情况下，采用店铺式的格局必定会吸引投资者前来投资。 太原市商圈百货市场调查报告 11 值得重视的是，钟楼街的改造项目将受到这两个项目的双重竞争，而且他们在时间和客户争夺上更有优势。 因此，钟楼街的改造项目在规划设计上应充分参考该类步行街的设计方案。 4． 2 大商场模式（详见楼盘调查表） 按大商场的规模和 建成后的档次以及经营的品牌，可把大商场模式分为高档和中档。 4． 2． 1 高档大商场模式 目前在售、在建的高档大商场共有 5 个项目，分别是超世纪商贸广场、华宇国际、开元盛世、中联假日广场、柳南商贸中心，下面根。