大连市旅顺口主城区某房地产项目产品市场营销模式设计报告(编辑修改稿)

大连市旅顺口主城区某房地产项目产品市场营销模式设计报告(编辑修改稿)内容摘要：

绰约 璀璨的魅力，吸引着大连 新贵族 、辐射着东三省财富阶层。 项目地块有着 上层山色的伟岸，品鉴诗意的美景，豁达的胸怀与内敛 厚重的气质与山的纯粹相融合。 收揽自然的精华，延续山的风华 鸟语花香弥漫的 白银山 ，犹如尘世罕有的绿色 博物馆 ，将人间仙境中的珍奇精华收集，展现给 惯于独享的生活 收 藏家 神游在 白银 山的山畔美景中，心灵就如一叶随风摇曳的绿叶，在山风中无边无际地飘荡，一扫城市中奔波的奔波忙碌的疲惫，怎能不心旷神怡。 沧桑厚重、历久弥醇的人文底蕴的浸润 旅顺是中国历史的露天博物馆和中国半部近代史， 每一座山，都有着自己的故事 每一个塔，都镌刻着历史的痕迹 每一块土地，都有着一段扣人心弦的经历 „„ 不可否认，这已经成为现代生活中难觅的上品享受。 九、项目营销推广策略 （一）项目卖点提示 项目主力卖点提示 （ 1） 新理念 —— “区域印象” A、恢复城市记忆 B、打造城市新片断 C、塑造城市新印象 （ 2） 三大优势 A、地脉优势 —— 养生宝地、度假圣地：天然绿肺、国家风景区、宜居福地 北方明珠的后花园；项目地块的上佳地段： 旅顺城东第 一 站，扼守旅顺南路路口 ； 隔山守望大学城，与旅顺南 路、 软件产业带交相呼应、浑然一体。 B、文脉优势 —— 厚重博大的人文底蕴：露天博物馆、半部近代史；富有 生命张力、极具文化底蕴的建筑语言；浓郁省学区氛围， 众多的高知人群等；民风纯朴的“世外桃源”。 C、人脉优势 —— 地位与身份的自然流露，气质与品味的浑然天成；事业 立世，家业传世的荣光；军人向往的热土，老 年人回归 的乐土。 总之，人、宅、自然共生共荣的和谐人居，气质美宅彰显人生高度。 （ 3） 四大主题 A、养生主义 B、休闲度假 C、“慢节奏”尊尚属地 D、新简单主义生活 项目辅助卖点提示 三大特性 A、创新性 —— 规划建筑、景观设计、户型配套、生活方式。 B、示范性 — — 示范一种新的居住模式和营销模式。 C、族群性 —— 成峰人士族集于一个自由空间，生态居住的标范。 （二）入市时机提示 项目地区域经济运行状况分析 04 年 经济总量： 20xx 年全区生产总值完成 亿元，按可比价格计算，比上年 增长 %，增速提高 个百分点，是近几年来增长最快的一年。 人均生产总值，按户籍平均人口计算为 33900 元，按年末汇率测算突破 4000 美元，达到 4100美元，比上年增长 %。 财政： 20xx 年全区地方财政收入完成 30656 万元，为预算的 103%，比上年增长%（按大连市核算口径）。 税收： 20xx 年全区实现税收 52402 万元，比上年增长 %，其中个体私营税收 20308 万元，增长 %，占税收总收入的比重由上年的 %提升到 %。 价格指数： 20xx 年全区工业品出厂价格同比指数为 %，比上年提高 个百分点；居民消费价格指数 %，商品零售价格指数 %，服务项目价格指数 %，分别提高了 2 个、 个和 个百分点。 未来发展目标： 为全面实施“十一五”规划，扎实推进新旅顺建设，旅顺口区确立了四个主要工作目标：一要创造一流的发展速度，建设实力旅顺。 着力引进重大项目，加快发展高薪技术产业和新型工业，形成适应城市功能定位的产业机构，进一步增强地区经济综合实力，到“十一五”末，地区生产总值达到185 亿元，年 均增长 18％以上，固定资产投资 150 亿元，年均增长 30％，地方财政一般预算收入 10 亿元，年均增长 22％，累计实际使用外资 3 亿美元，年均增长 20％，实际使用内资 165 元，年均增长 20％以上。 项目地区域房地产相关法规简明分析 （ 1）营业税、契税按新标准征收 大连市地税局、财政局、国土资源和房屋局联合发出《通知》，规定大连市从20xx 年 6 月 1 日起执行国家最新调整后的个人住房营业税税收政策。 契税的征 收管理也按照新的“普通住宅”标准执行从 ％调整到 4％。 新政策规定：个人将购买的超过 2 年（含 2 年）的符合当 地公布的普通住房标准的住房转手交易的，销售时免征营业税。 大连普通住房标准为： 住宅小区建筑容积率在 以上； 单套建筑面积暂定在 144 平方米以下； 中山区、西岗区及沙河口区实际成交价格暂定低于 6000 元／ m2,甘井子区实际成交价格暂定低于 3600 元／ m2（以上价格标准会根据市场情况，每半年公布一次）。 对不能同时满足上述三项条件的，一律按非普通住房标准征收营业税。 全额征收的营业税税率为 5％，同时还要加收 （ 2）内部认购被叫停 20xx 年 7 月 9 日，大连市房产局局长金建利再次 重申：“凡是没有取得《商品房预售许可证》的开发项目，开发企业一律不得擅自预售商品房或以内部认购等形式变相预售商品房。 ” （ 3）净地出让开始实行 20xx 年 7 月 8 日，市政府法制办主任王馨德对今年 6 月 20 日施行的《大连市国有土地储备交易程序规定》进行了讲解。 规划中明确规定：今后所有在国有土地储备中心挂牌出让的地块，将全部采取“净地出让”的方式。 （ 4）住区住宅与公建必须分离 20xx 年 11 月 20 日召开的《大连市环境保护“十一五”规划》专家论证会透露，为合理规划城市布局，新建居住区住宅与公建必须分离。 同时，现有住 宅楼内的餐饮、娱乐、洗浴等经营、生产项目应逐渐撤出。 （ 5）房屋所有权证与土地使用证“合一” 从 20xx 年 10 月 1 日起，大连市国土资源和房屋局在大连市内四区（除高新技 术园区外）范围内，对已竣工交付使用、获竣工备案证的新开楼盘商品房，开始核发既有土地使用权登记内容，又有房屋所有权登记内容的大连市《房地产权证》，从而结束了长期以来消费者购买商品房手里只有房屋所有权证没有土地使用证的历史。 （ 6）违法建筑物可申请强拆 大连市已经开始实施《大连市国土资源监察规定》，对存在违法行为的单位和个人继续施工的，国土资源 监察机构有权责令其停止违法行为，并可对继续施工的设备、建筑材料予以查封；责令其限期拆除新建建筑物和其他设施。 对逾 （ 7）居住区绿地不低于 35% 20xx 年 10 月 20 日，大连市十三届人大常委会第二十一次会议对《大连市城市绿化管理条例》进行了修改。 新《条例》规定，新建居住区绿化率不低于 35%，改建居住区不低于 30%。 新《条例》待省人大常委会批准后公布实施。 （ 8）筑节能新标准将达到 65% 大连市建委召开的建筑节能标准与科技住宅新技术交流会研究决定，从 20xx年 7 月 1 日开始，大连市新开工建筑将执行新节能标准，即在 1980 至 1981 年当地通用设计能耗水平的基础上，新设计的住宅采暖节能水平应达到 65％，公建采暖节能水平应达到 50％。 （ 9）新建住宅将取消单层玻璃窗 从 20xx 年 7 月 1 日起，新建住宅将取消单层玻璃窗，代之以双层窗，以降低室内热量消耗。 为此，曾经是大连市住宅部品主流的 80 系列普通推拉窗也将在20xx 年以前禁止使用，更节能、更方便的平推窗等新窗型将取代这一老产品。 （ 10）住宅要用太阳能热水器 自 20xx 年 10 月 1 日起，所有新建、改建的低层（别墅）、 多层住宅建筑，必须按《大连市太阳能热水器建筑设计导则》进行太阳能热水器一体化设计和施工。 大连市于 10 月 1 日起对太阳能热水器产品实行备案管理。 （ 11）必须采用外墙外保温 大连市建委下发通知，要求自 20xx 年 1 月 1 日起，市内四区及开发区的新开工或尚未进行主体施工的居住建筑工程，保温设计及施工须采用外墙外保温系统；其他在建建筑工程如具备条件应优先采用“外保温”。 其他区、市、县应参照本通知制定具体实施时间，最迟不得迟于 20xx 年 1 月 1 日。 项目地区域市场情况简明分析 随着“大大连”的建设，旅顺房市越来越受 到大连市场的影响。 因此，我们在分析区域市场时，一定要和大连比，了解大连地产市场，就显得尤为重要。 大连房地产市场分析： （ 1）涨， 20xx 年大连房价的基调 基于 05 年的市场惯性和市场参与者的心理作用，“涨”将是整个市场的主基调，这种上涨将主要表现在两大方面，一是价格的上涨，平均涨幅更可能创近 3 年的新高；二是开发量的上涨，预计要超过 0 05 年。 这两种上涨必然导致另一关键问题，即“交易量能否同步”上涨，考虑到消费者的价格承受能力，“有价无市”可能是部分开发商不得不面对的挑战。 （ 2）土地供应量放缓，土地成本上 升 经历 04 年的土地紧缩， 05 年土地供应明显放量，而进入 06 年土地供应则可能 放缓，如何将已出让土地进行开发是落实土地政策的关键。 城市中心区域的土地供应将仍以零星地块为主，东部港区、大钢大化地块近期也很难推向市场。 由于城市中心土地量的不足和动迁成本的攀升， 06 年的地价将明显上涨，对房地产开发成本产生实质的影响，也将迫使开发企业审慎拿地，在开发过程中更要精耕细作。 （ 3）高档房屋供应量显著增加，中档商品房严重缺货，结构问题突出 20xx 年大连市商品住宅的供应结构问题将尤为突出。 经过近两年的市场沉寂，06 年，单价 在 6000 元以上的高档商品房将集中放量，开发总量保守估算将超过140 万平方米，开发热点区域主要集中在沙河口区的星海广场区域、台山区域和中山区的寺儿沟、二七广场区域； 06 年，单价在 45006000 的中档商品房将成为市场上的紧俏产品，而且缺少十万平方米以上的大盘，从区位来说位于沙区和西岗区的中档商品房必将成为市场的亮点，而甘井子区单价 5000 元以上的中档商品房将面临市场接。