南京国际贸易中心营销策划方案(编辑修改稿)

南京国际贸易中心营销策划方案(编辑修改稿)内容摘要：

中原认为，如果 将商场外立面的装修能够延伸至写字楼入口 ，效果会更好，也就是原先的办公楼入口最好也能够按照商场的装修标准，使得两部分既有明显的分隔又风格一致，在处理上，可以将现在的入口形式作一促新，使色彩效果与商场一致，尤其是将入口处“南京国际贸易中心”的字体恢复光芒。 商场 和写字楼的室外地面最好在同一高度，而且地面装修也一致，使整幢大楼的各个组成部分浑然一体。 室内装修 (交楼标准 )  商务办公区 地面地砖铺地，墙面白色乳胶漆，顶棚为轻钢骨、矿棉板吊顶。  电气： 室内照明满足与室外无遮挡条件下同等的亮度。 分插座能够满足 10A 的电流。  空调： 办公区域内，冷、暖空调应满足均匀的条件，基本温度应稳定在 1825℃之间； 具备良好的通风条件，室内空气保持一定的清新度，建议设置空气质量监测装置，定时播报室内空气质量指标，用以提醒用户尽快采取措施更新空气。  宽带设施： 满足到桌 面 10M，这已经是一般都具备的常用办公必备条件。  商住区 地面地砖铺地，墙面、顶棚白色乳胶漆，木质阴角线和踢脚板  卫生间： 地坪为高级彩釉防滑地砖、铝合金吊顶、安装完座便器和台盆以及沐浴器等。  门窗： 分户门釆用防火实木大门及门套，室外窗的各层柱间为大型带状条形铝合金。  空调： 随购房根据推售情况及现有户式中央空调库存，在适当时候推出系列促销活动，赠送单元中央空调。 大楼附属设备  电气： 10000KVA 双电源双回路供电、按规范要求自备发电机组，保证应急电源。  电话： 1400 门外线， 500 门自动交换电话 ；  供水：分层供水，配加压系统（条件许可下建议改造为自动变频供水，可以节约营运成本）。  消防：大楼采用全自动中央电脑控制消防系统。 办公楼区域全做、商务楼在公共部分做，包含烟感及温差感应警报系统，自动喷淋系统，抽排烟通风系统，消火栓，防火卷帘，专用消防二部及消防通道，照明装置，疏散方向指示。  电视和音响：大楼均设闭路电视系统，并配置公共天线和卫星天线，设有广播系统，商住提供背景音乐，非常状态下可及时转为应急广播。  安防：中央主控室，全电脑楼宇自控系统。 对所有公共区域，进出通道等进行 24 小时监控，配合各机电设备 系统进行集中埋管。 配有专职保安人员，实行全天候保安管理。 四、营销策略细化 推盘时机 项目成功销售的关键，除取决于项目本身的规划包装之外，选择销售时机亦是一个非常重要的因素，项目在天时、地利、人和三者相结合的有利条件下推向市场，必能取得良好的成绩。 基于本案的部分工程改造预计 20xx 年 1 月 18 日左右完成，且考虑到目前租售中心与样板房的装修正在进行中，因此建议本案应在 1 月下旬租售中心正式投入使用时， 1 月下旬（ 1 月 25 日左右）再正式推出市场。 如此一方面较易在客户心目中树立全新的楼盘形象，另外对销售中的各项措 施有所支持，利于成交，负面影响较少。 但考虑到元旦长假与常规的写字楼租售旺季，在此之前，专案组将利用现有条件继续接待上门客户，并稳定此部分客源。 中国最大的资料库下载 推售原则 本项目尽管就某些方面与个别竞争物业有一定差距，但就综合质素来讲，在南京市场具备相当的竞争优势，成功的市场定位是本案成功的关键，而正确的推售原则则会使本案达到事半功倍的效果。  中原建议推售原则为： 先易后难，快速消化，主次 分明，扩大客源  推售顺序： 先写字楼（为主），后商务楼。 以写字楼的租售来带动商务楼。 同时特别就第 1 2 29层加以控制，其主要针对租售量在 400 平方米以上的客户。 正式推盘必备条件：  销售许可证且产权清晰，无抵押、债权、债务关系；  楼盘电梯，大厅改造及大楼外部亮化工程完工，垂直交通畅通；  租售中心装修布置完成并投入使用；  样板间装修完毕  租售人员培训完毕  租售道具全面投入使用  租售文件全面制定  税费明细、购房政策明确  各项现场租售管理制度建立  现场包装制作布置完成  前期广告顺利引导，已达到 一定的社会认知  根据前期市场反馈，调整并完善推广策略  各项广告推广计划及促销策略准备就绪 五、营销推广手段 对于像国贸这样重新推盘的项目来说，在推盘引导期内，营销推广手段就显得尤为重要。 其效果的好坏往往成为楼盘成功的试金石。 中原认为推广的力度在于对市场空间与销售渠道的深度开发，具体构想如下： 灵活多样的付款方式 针对目前南京商务写字楼市场绝大多数采用付四成贷六成或付三成贷七成的付款按揭方式，国贸推出付二成贷八成的低首付模式，从而迎合大多中小企业又想置业，但又需要流动奖金而贷款难的尴尬。 从而降低首付 压力，有力促进售房。 返租计划 针对投资客户，考虑到客户收益，本案可考虑购房返租的手段，既分析清楚按揭年限与成数，结合市场租赁行情，让客户购房后有发展商承诺代为出租。 以 100 平方米的买楼客户为例，首付四成，六成十年 按揭，则租金收入将大于月供楼款。 直邮方式 主要针对南京各大写字楼的租户，派送 DM 直邮单。 物业管理特色增值服务设计 高品质的商务型物业管理服务对于物业增值是不言而喻的，基于本案目前的物业管理服务缺乏特色，中原建议通过提升物业；管理服务档，增加具有特色的专业化、规范化服务次来加强楼盘优势，具体服务设计建议如下： 无偿公共服务：大厦保安；环境绿化（公共区域）；公共区域保洁；一般公共设施的维护保养；水电、空调、电视、电话等费用代收代缴 有偿代理服务：清洁服务；叫车租车服务；订房中心；票务代理；邮政服务；速递服务；车辆的维修保养；室内设计、装修；室内绿化；人力资源中心； 专项服务：免费借伞；客户投诉中心；办公室搬迁服 务；报修热线；房屋中介； 商务服务：打印、复印、图文扫描、文件装订、传真、电脑租赁、全配办公室租赁、秘书租赁； 其他促销手段  “买房租房送健康”，即送 e 时代健身会会员卡，根据客户买房面积大小，租房面积大小与租房年限而决定其会员卡的含金量。 基本目前办公一族的工作模式，缺少运动，渴望健康而又条件不够的前提 下，此活动不但利于促销，且具有一定的健康向上的精神意义。  买房租房送豪华大小会议室，其活动旨在考虑到小企业因办公面积所限，会议室安排使用不便。 而国贸中心的 35 层会议中心针对租、买房客户赠送一定时间的会议 中心使用时段或以频次以迎合其需要。  “买房租房送酒店套房”即买房客户赠送一年酒店标准套房免费使用次数（如每年 10 次），事先预约使用。 六、价格策略 定价原则 考虑到本案所处的区域竞争市场的激烈并结合本案的实际使用年限 (即折旧 )，为了保持本案打好租售第一仗并持续均衡的达到租售目标，中原建议本案的市场租售价应遵循现有区域市场价格。 以下是区域内竞争物业价格表。 750086006800530070006500020xx40006000800010000商荗 金鹰 隆盛 天丰 福鑫 天时售价：元/ 平方米 据上表，并结合本案在市场中的地位及制定的租售目标，中原认为整体价格宜采取低 开高走的策略。 同时，在效益最大化的前提指引下，建议首期推盘平均售价 6950 元 /M2，租价 55 元 /月 m2。 并在一定的租售率节点位置价格作适当上调，直到最后全部售价达 7200 元 /m2，租价达 60 元 /月 m2。 每次升幅不宜过大，否则将对后期推盘形成价格压力。 国贸中心价格走势图如下： 20%50%65%90%100%660068007000720074007600租售率售价售价：元/平方米 20%50%65%90% 100%5055606570租售率租价租价( 元/ 平方米/ 月) 阶段租售计划： 本案可现售总面积 26000m2，安排整个租售周期为 18 个月，租售率 90%以上，平均每月租售面积 1450 m2，依据市场租售控制，特拟定本案以下租售计划： 2 0 0 3 年6 月3 0 日2 0 0 3 年4 月3 0 日2 0 0 2 年1 2 月3 1 日2 0 0 2 年4 月3 0 日2 0 0 2 年9 月3 0 日20% 50% 65% 90% 100%租售率 付款方式建议  销售单位 一次性付款（ 96 折优惠价） A、 首付 3 万元定金，签订认购书； 七天内签定正式买卖契约，同时支付 30%的首期款（含定金）； 签约后十天内再付 30%楼款，办理入住手续； 签约后三十天内付清 40%的余款，办理产权手续； B、 首付 3 万元定金，签订认购书； 七天内签定正式买卖契约，支付 30%的首期款（含定金），同时办理入住手续； 签定正式合约一个月内付清 70%的余款，同时办理公 证与产权手续。 分期付款（ 97 折优惠价） 首付 3 万元定金，签订认购书； 七天内签订正式买卖契约，同时支付 30%的首期款（含定金）； 签定正式合约两个月内再支付 20%楼款； 签定正式合约四个月内再支付 20%楼款； 签定正式合约六个月内付清 30%的剩余楼款； 按揭贷款 （ 1）一次性首付（ 98 折优惠价） 首付 3 万元定金，签订认购书； 签约后 10 日内付清 30%（含定金）的首付款，并签订正式买卖契约，同时提供按揭资料，办理按揭手续；贷款到帐后，办理入住手续。 （ 2）首付款分期支付（无折扣） 首付 3 万元定金 ，签订认购书； 签约后 10 日内付清 10%（含定金）的首付款，并签订正式买卖契约； 签约后一个月内再付清 10%楼款； 签约后三个月内再付清 10%楼款； 其余手续同“一次性首付”。 （ 3）付款方式促销（无折扣） 推出八成按揭二成首付模式。 即客户签署买卖契约时首付 20%的房款，实际按揭贷款合同的贷款额为70%，其余 10%房款由国贸与业主签订无息借款合同。  租赁单位 租期一年以下； 支付两个月租金的数额为押金； 以一个季度为一期，每季度第一个月的 10 日支付当季度的租金。 租期一年以上； 支付两个月 租金的数额为押金； 以半年为期支付租金，每半年期的第一个月支付下期租金。 以装修代租金； 可以推出部分单独的单位，待租赁协议签订后，客户将该单位自行装修，可以享受一年免租金租用该单位或 租金打折。 以租代售方式（免息） （ 1） 每单位付定金 5 万元，双方签订《南京市商品房买卖契约》，不办理鉴证，视实际情况在合同中注明分期付款方式或按揭方式； （ 2） 双方签订 1~2 年期租赁协议，承租方按半年度支付租金； （ 3） 租期结束后，双方正式履行《南京市商品房买卖契约》，定金和已发生的租金充作已付房款。 第三部分 项目推广策略 一、 推广策略导向 根据现有物业改造进度与推盘诸多条件，其正式推盘应在 20xx 年 1 月下旬，为保证推盘准备工作能够保质保量，则推盘前广告推广准备工作从元旦过后，就需要纳入全天候工作的日程表。 南京国贸中心的推广思路应基于物业之现状、市场之实情，首先提高“国贸中心”的知名度，通过一系列促销活动，比如：“谁是南京 CBD 的坐标原点”；“全功能、零距离商务空间”；国贸时下焦点话题访谈（国贸易主，看国贸前景、百万年薪的后续等议题）的宣传讨论活动来进一步提升物业知名度，并初树市场良好物业形象，同时借助 e 时代健身会、专业规范的高品质物业管理服务与世纪泰富（国贸）购物中心等配套来加强国贸中心的附加值，最终树立“理想商务在国贸”的全新概念，并将概念提升到更高层次，从而使国贸以“典范商务办公”的形象成功推广出去。