南京国际贸易中心营销策划-中原(编辑修改稿)

南京国际贸易中心营销策划-中原(编辑修改稿)内容摘要：

最大管理资源中心 第 21 页 共 69 页 在推广策略上可转至直接诉求项目的地位优势与全功能的设施配套，以及现楼等优势卖点，并借助其品牌效应短再度拔高楼盘物业形象，宣扬本案全新的良好办公环境，改善后的高品质物管服务等 优势来提升总体楼盘优势，循序渐进获得市场自觉认同，从而区别于其他物业，取得预期的营销业绩，斩获 20xx 年的市场先机。 因此，本案前期准备阶段与初期强推期阶段 (以下简称首期 )的市场推广的成败将是本案地标形象的树立及整体物业租售成功的关键。 则以首期的推广而言，其应达成两个目标：其一：迅速提高本案市场知名度并初步树立良好的物业形象。 为以后各期的渐续推广做好铺垫。 其二，即完成首期物业租售目标。 而目标之中，“其一”完成得好，则“其二”自然达成。 项目定位 项目优劣势分析 A、优势卖点：  原点地位 地 段、地段、还是地段是房地产不变的主题，作为南京中心原点区的国贸中心，其区位永远是吸引目标客群的一大因素，因而也是本案诉求的主方向之一。  全功能配套 中国最大管理资源中心 第 22 页 共 69 页 本案的全功能配套是本案明显的一大竞争优势，从高档购物中心、 E 时代健身会、多功能会议中心、再从大型的停车场到咫尺之遥的高级酒店、顶级规模商场到麦当劳、酒楼、银行等一应俱全，如此齐全的配套设施是其他物业无可比拟的。  现房概念： 考虑到消费者的购房心理、农历年前后租期届满与投资风险等因素，并结合目前商务楼市场期房现象普遍存在，交房延期影响恶劣，因此，现房应成为本案的 一大卖点和优势所在。  品牌的建树 国际贸易中心其综合品牌形象与在人们心理上的形象烙印都将成为本案建树“南京国贸”品牌形象的基础，通过产品优势的宣传推广与一系列公关促销活动，都将会在很短的时间内大大提高南京国贸的知名度，并逐步确立南京国贸中心突出品牌形象。  e 时代健身会 作为新街口 CBD 知名的大型国际化标准健身会所，其迎合了白领一族、商务人士和高收入人群因现代繁忙、快节奏的工作生活，而迫切需要休闲放松、健康娱乐的心理需求，因而 e 时代将成为国贸中心的一大推广亮点。  其他卖点 全新改造后气派开阔的大厦入口大堂、 富丽堂皇的世纪泰富 (国贸 )购物中心， 中国最大管理资源中心 第 23 页 共 69 页 畅通舒阔的公共共享大厅， 灯光工璀璨的外部亮化工程， 较佳的性价比等优势， B、 劣势分析  使用年限偏短 由于本物业的土地使用出让年期为 1992 年，使得 本案的 实际使用年限只有四十年左右，且因为长期空置，容易使客户对其硬件设施产生不好联想，并对在此置业产生疑虑。  交通组织不畅 中山东路和中山路均为主干道，车流量大，上下班高峰时段尤其明显，车辆进出本案只能靠设在中山东路的出入口，进出较为困难。  缺乏背景支持 作为兴宁公司在南京的首个地产项目，无论公司品牌还是项目条件，都不 具备较强影响力或优势，而当今的消费者日趋成熟与理性，他们不仅认知楼盘，更看中开发商的品牌。  部分硬件设施落后（如：智能化程度偏低，空调系统不力） 由于本案规划设计建造时间较早，经过几年的发展变化，其建筑风格和硬件设施与目前高档写字楼市场标准及市场需要相比已略显滞后，如：智能化系统的不健全，空调系 中国最大管理资源中心 第 24 页 共 69 页 统设计的不到位，从而上述条件的缺乏将会对推售造成一定的阻力。 物业定位 从上述本案的优劣势分析中可以看出本案既拥有众多的优势卖点，又存在一定的销售抗性，因此，为在销售上形成差异化的态势，建议本案的形 象定位须体现出品质感、地段的绝对优势、功能与配套的齐全及物业管理的专业周到等，因此中原在分析上述众多项目优势的基础上，总结提升出本案全功能配套，距新街口零距离的区位优势（同时在推广中零距离也可延展到零距离服务的概念）两大方面突出卖点，再结合本案案名 —— 南京国际贸易中心的“国际”与“中心”四字，故中原建议将本案定义为 “全功能、零距离国际商务空间” 市场定位  定位依据 项目区位 项目的规划设计 齐备的功能设施配套 “以人为本”的商务服务 专业的物业管理服务  具体市场定位 中国最大管理资源中心 第 25 页 共 69 页 拥有一定的事业基础，并且具备一定 的社会地位与层次，追求更大的成功，并勇于挑战新事物、积极进取的生意及商务人士。 以本地客户为主，周边城市（如扬州、镇江、合肥、马鞍山等）经常在南京地区有频繁业务往来的人士为辅。  本案客户群工作形态细分为 : 大、中型贸易公司 品牌代理公司 咨询、顾问、广告、营销类先锋机构 外地公司或机构驻宁办事处 政府机关转制出来的公司、机构 小型 IT 公司 三、产品改造及交楼标准建议 写字楼入口 将目前办公楼的电梯与商住楼的电梯置于同一平层上，即目前商场一楼。 技术改造上，将原商住楼与写字楼之间的隔墙取消，且一楼楼梯 厅共用空间应加大亮化，提升内部大堂的美化度。 细部处理上，电梯共享空间与目前商场交接处卷帘门四周墙角应尽量避免粗糙的感觉，细节的处理可以让在大楼办公上下时得以 中国最大管理资源中心 第 26 页 共 69 页 心情愉悦。 具体是将现在卷帘门四周墙角做一完整的促新，使白天是能够隐蔽卷帘门给人的冰冷的感觉。 楼层共享空间 各楼层梯厅公共空间应加强清洗力度，并始终保持很好的亮度，给人以清爽亮丽的氛围。 外立面 定期清洗以显示一定的促新效果，同时每逢节日喜庆的晚上打开泛光照明（平时可以关闭，但须注意保养），以夜间的灯光美化突出楼盘的精致与品位。 裙楼商场部 分外立面现已装修完毕，但中原认为，如果 将商场外立面的装修能够延伸至写字楼入口 ，效果会更好，也就是原先的办公楼入口最好也能够按照商场的装修标准，使得两部分既有明显的分隔又风格一致，在处理上，可以将现在的入口形式作一促新，使色彩效果与商场一致，尤其是将入口处“南京国际贸易中心”的字体恢复光芒。 商场和写字楼的室外地面最好在同一高度，而且地面装修也一致，使整幢大楼的各个组成部分浑然一体。 室内装修 (交楼标准 )  商务办公区 中国最大管理资源中心 第 27 页 共 69 页 地面地砖铺地，墙面白色乳胶漆，顶棚为轻钢骨、矿棉板吊顶。  电气： 室内照明满足与室外无 遮挡条件下同等的亮度。 分插座能够满足 10A 的电流。  空调： 办公区域内，冷、暖空调应满足均匀的条件，基本温度应稳定在1825℃之间； 具备良好的通风条件，室内空气保持一定的清新度，建议设置空气质量监测装置，定时播报室内空气质量指标，用以提醒用户尽快采取措施更新空气。  宽带设施： 满足到桌面 10M，这已经是一般都具备的常用办公必备条件。  商住区 地面地砖铺地，墙面、顶棚白色乳胶漆，木质阴角线和踢脚板  卫生间： 地坪为高级彩釉防滑地砖、铝合金吊顶、安装完座便器和台盆以及沐浴器等。  门窗： 分户门釆用防火 实木大门及门套，室外窗的各层柱间为大型带状条形铝合金。  空调： 中国最大管理资源中心 第 28 页 共 69 页 随购房根据推售情况及现有户式中央空调库存，在适当时候推出系列促销活动，赠送单元中央空调。 大楼附属设备  电气： 10000KVA 双电源双回路供电、按规范要求自备发电机组，保证应急电源。  电话： 1400 门外线， 500 门自动交换电话；  供水：分层供水，配加压系统（条件许可下建议改造为自动变频供水，可以节约营运成本）。  消防：大楼采用全自动中央电脑控制消防系统。 办公楼区域全做、商务楼在公共部分做，包含烟感及温差感应警报系统，自动喷淋系统，抽排烟通 风系统，消火栓，防火卷帘，专用消防二部及消防通道，照明装置，疏散方向指示。  电视和音响：大楼均设闭路电视系统，并配置公共天线和卫星天线，设有广播系统，商住提供背景音乐，非常状态下可及时转为应急广播。  安防：中央主控室，全电脑楼宇自控系统。 对所有公共区域，进出通道等进行 24 小时监控，配合各机电设备系统进行集中埋管。 配有专职保安人员，实行全天候保安管理。 四、营销策略细化 推盘时机 中国最大管理资源中心 第 29 页 共 69 页 项目成功销售的关键，除取决于项目本身的规划包装之外，选择销售时机亦是一个非常重要的因素，项目在天时、地利、人和三者相结合的有利 条件下推向市场，必能取得良好的成绩。 基于本案的部分工程改造预计 20xx 年 1 月 18 日左右完成，且考虑到目前租售中心与样板房的装修正在进行中，因此建议本案应在 1月下旬租售中心正式投入使用时， 1 月下旬（ 1 月 25 日左右）再正式推出市场。 如此一方面较易在客户心目中树立全新的楼盘形象，另外对销售中的各项措施有所支持，利于成交，负面影响较少。 但考虑到元旦长假与常规的写字楼租售旺季，在此之前，专案组将利用现有条件继续接待上门客户，并稳定此部分客源。 推售原则 本项目尽管就某些方面与个别竞争物业有一定 差距，但就综合质素来讲，在南京市场具备相当的竞争优势，成功的市场定位是本案成功的关键，而正确的推售原则则会使本案达到事半功倍的效果。  中原建议推售原则为： 先易后难，快速消化，主次分明，扩大客源 中国最大管理资源中心 第 30 页 共 69 页  推售顺序： 先写字楼（为主），后商务楼。 以写字楼的租售来带动商务楼。 同时特别就第 1 2 29 层加以控制，其主要针对租售量在 400 平方米以上的客户。 正式推盘必备条件：  销售许可证且产权清晰，无抵押、债权、债务关系；  楼盘电梯，大厅改造及大楼外部亮化工程完工，垂直交通畅通；  租售中心装修布置完成并投 入使用；  样板间装修完毕  租售人员培训完毕  租售道具全面投入使用  租售文件全面制定  税费明细、购房政策明确  各项现场租售管理制度建立  现场包装制作布置完成  前期广告顺利引导，已达到一定的社会认知  根据前期市场反馈，调整并完善推广策略  各项广告推广计划及促销策略准备就绪。