南京国际友好城项目市场动态调查报告第一期(编辑修改稿)

南京国际友好城项目市场动态调查报告第一期(编辑修改稿)内容摘要：

而房地产业是国民经济的支柱产业，这几年的投资高速增长，房地产业功不可没，同时也有力的拉动了居民的消费。 希望房价下跌来满足中低收入居民的需求在短时间内不太可能，因为房地产业出现大幅波动是各方面都不愿意看到的情景。 因此经济适用房和中低价商品房是解决中低收入居民购房和房地产市场平稳发展矛盾的比较好的方法。 面向被拆 迁困难户和低收入家庭的经济适用房建设速度在 20xx 年骤然加快， 20xx 年全市仅仅开工建设 20万平方米经济适用房，到 20xx年底竣工包括 6个项目，安臵了 12900户低收入家庭。 除此以外，20xx 年全年共划拨 9 个片区近 600 亩规划土地用于经济适用房建设，建设面积将达到 370 万平方米近 万套住房，将有效的缓解部分低收入家庭的购房压力，改变目前中低价商品房供应严重不足的不平衡状况。 尽管 20xx年经济适用房建设力度在加大，但仍然无法满足市场的需要， 20xx年拆迁 万多居民，预计 20xx年拆迁量将达到 4万户。 除了经济适用房的建设力度应加大加快以外，也应加大建设位臵条件较好的中低价商品房，以满足多层次收入水平居民的需要。 二、 20xx 年房地产供应结构以及供需分析 1. 20xx 年南京市房地产市场总体供需分析 20xx年商品房的市场容量为 850平方米，存量房的市场容量为550万平方米左右， 本常规报告 仅研究商品房的供需状况。 根据南京市房产管理局的资料， 20xx年全市新商品房的上市面积为 598 万平方米，经济适用房供应 万平方米，整个商品房市场需求大于供给。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 13 页 共 27 页 尽管 20xx年全年南京房地产 市场总量上供不应求，但是仍然存在着结构性矛盾。 局部片区房地产市场供需状况比较紧张，排队购房现象屡见不鲜，每期开盘的价格总是高于上一期的价格，而有些类型商品房销售却比较缓慢，在部分市场存在着供大于求的现象。 随着二级市场的高速发展以及各种鼓励政策出台，存量房交易快速上升，同时市政府加大经济适用房和中低价商品房的建设力度，以及 20xx年土地的放量上市将有效缓解以往土地资源制约房地产开发的状况，20xx 商品房供给量将比 20xx 年的供给量大幅增加，使总体供不应求的房地产市场状况得到改变。 2. 各区域供需结构分析 在 对南京商品房供需结构的统计分析中，主要采用供给份额和需求份额的比较模型来分析，通过比较供给份额、需求份额，能够反映市场结构是否平衡，判断各片区的供需状况。 片区容量供需比：该片区内总供给面积与在该片区内总需求面积之比。 数值小于 1，说明该区域市场供不应求，数值大于 1说明该区域市场供给过剩。 20xx年尽管全年供需基本平衡，但是在区域供需结构不平衡状况最突出的表现在各片区的供求不平衡现象上，通过比较各片区供需状况，市场各方能够准确地把握不同片区市场状况，避免造成资源的浪费。 根据公司研究中心的楼盘数据库对南京楼盘 销售状况的监测资料，结合抉策地产会员数据库购房需求数据，得出 20xx 年南京市各片区商品房供需状况。 图 22 20xx年各片区供需结构比例图 20xx 年各片区房地产市场中，产品供需基本平衡的片区为城中区。 城东、城北片区供不应求，城南片区，特别市宁南楼盘的供给比 城东 城南 城北 河西 城中 江宁、江北供需比 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 14 页 共 27 页 较大，但是受到交通、生活配套等条件的限制，供大于求。 而供需差距比较大的片区为江宁、江北和河西片区。 江宁、江北片区由于前几年土地供应比较充足，商品房供应量比较大，表现为市场压力区，供给份额比需求份额高 27%；尽管河西是南京房地产市场的热点，有数个大盘 在开发，但 20xx年能够上市表现为供给的仍占少数，凭借自身的优势河西片区需求非常旺盛，需求份额仅能满足需求的 44%。 3. 价格层次供需结构分析 毫无疑问，无论消费者还是开发商都对市场价格非常敏感，商品房价格层次的供需结构同样存在结构性矛盾，这里所引用的 价格层次容量供需比是该价位档次内总供给面积与该价位档次内总需求面积之比。 数值小于 1，说明该价格层次市场供不应求，数值大于 1 说明该价格层次市场供给过剩。 图 24 价格层次供需结构图（单位：元 /平米） 数据显示 ,中低档价位区间商品房供不应求， 3500 元 以下 /平米价位段区间商品房供给仅能满足需求的 58%； 5000 元以上 /平米价位段区间为供给过剩区，供给份额大大超过需求份额。 然而在 3500元以下 /平米区间价位段区间的商品房中，除了在江宁和江北片区有供给外，其它片区基本没有供给。 但是这个价位上却有超过 15%的消费者意向选择在宁南和仙林购房。 尽管总体 3500— 5000 元 /平米价位段区间供稍小于求，但如果分区域考察就会发现在这个价位区间上城南和城北片区供应大于需求的比例较大，出现结构性过剩的不平衡现象。 3500以 下 35005000 50007000 7000以 上供需比 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 15 页 共 27 页 三、 20xx 年南京市商品房供给总量分析 1. 商品 房 20xx 年南京房地产施工面积为 1255 万平方米，比 20xx 年增长 38%，而竣工面积仅为。 由于房地产从动工之日起一般在一年之内可以竣工， 20xx 年底大量的在建商品房大部分可以在 20xx 年内完工交付使用；此外南京计划今年新开工住宅面积1000 万平方米，按照南京市 20xx 年城市规划，将重点建设宁南、长巷、河西、仙林几大片区，再加上今年开工建设并竣工的商品房，04年的商品房上市量估计将达到 900万平方米。 20xx 年，南京市存量房、商品房的交易量相当，并且存量房交易量上升速度超过商品房的趋势 ，其它城市如北京上海的房地产市场中存量房交易量都已经或有趋势超过商品房，因此 20xx 年的存量房供给量和交易量应和商品房相当。 2. 经济适用房 按照政府的规划， 20xx 年要继续加大经济适用房和中低价商品房的建设力度和规模。 今年南京将全面开展宝善、门东、南捕厅、冶山道院等地区的旧城改造和黄泥岗、扇骨营、热河路、永宁街等片区的危旧房改造，共约 26片， 50万平方米。 继续建设景明佳园、兴贤佳园二期、尧化门等 6片经济适用房， 20xx年底将竣工面积 120万平方米以上；建设仙鹤门、幕府西路、南湾营、宋家洼等中低价商品房， 当年完成 90 万平方米。 这样 20xx年的经济适用房和中低价商品房的供给量将达到 210万平方米，按照户均 75 平方米计算，可以 012河西 城中 城南 江宁3 0 万以下3 0 －6 0 万6 0 万以上 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 16 页 共 27 页 解决。 3. 片区状况分析 20xx年的 “十运会 ”日益临近，由于开发商担心河西的房地产市场会出现北京亚运会之后的亚运村地区房地产市场长期低迷状况，20xx年河西特别是奥体中心附近将会出现楼盘放量供应的现象。 规模达到 41万平方米的超级大盘金马郦城已经开始发售，占地 100公顷的奥体新城也将在 04 年春开盘，除此之外， 20xx 年河西上市的项目包括顺驰奥城、万科光明城市、雨润 项目、四季仁恒、万达项目等等，推出的住宅小区规模基本上都比较大。 20xx年河西仅奥体中心附近推出的住宅体量就将达到 120 万平方米以上，预计 20xx 年河西商品房上市面积 150万平方米，在 20xx年基础上翻番。 江宁近几年始终是商品房上市面积最大的片区，以建筑面积达到75 万平方米新盘拖乐嘉街区为代表的一批新盘将在今年上市。 此外一些老盘如 30万平方米明月港湾、 66万平方米天地新城、 40 万平方米 21世纪现代城、 80万平方米武夷绿洲等项目也会一期期地开发建设上市。 预计江宁在 20xx年的供应面积将超过 200万平方米。 C、 第三节 价格研究 本期报告研究内容主要包括： 20xx 年度南京市商品房总体价格水平、商品住宅价格水平以及分物业、土地、二手房和经济适用房价格水平分析， 20xx年价格走势分析， 20xx 年南京市商品房价格成因分析。 一、供应价格水平分析 1. 商品房价格水平分析 图 31 20xx年 10月至 20xx年 12月商品房价格走势图 (单位：元 /平米 ) 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 17 页 共 27 页 根据公司数据库数据，以南京市七大片区作为统计对象，根据供给面积与市场价格的加权计算， 参考得出南京市 20xx年 12月商品房平均价格为 为每平米 4537元 /平米，七大片区均价如上图所示。 比较 10 月价格，南京市商品房总均价及所有大片区均价都呈上涨态势，上涨幅度比较如下表。 图 32 20xx年 10月至 20xx年 12月商品房分区均价增长幅度表 本期数据显示，城中、城北、江宁、城东片区价格上涨幅度基本与 8至 10月涨幅接近，本期 70 典型楼盘 指 数各片区入选项目中商住写字楼项目比例较上期低 10%左右，从而从总体涨幅统计上看，城南、城中片区由于近期供给量较大、销售形势也比较良好，涨幅较平稳在 5%9%之间；江北片区涨幅较为明显超过 10%，以旭日华庭为代表 的江北片区项目的价格上涨形势是南京沿江经济全面启动的一个信号；河西片区也是沿江大开发的直接受益范围，迎接十运会、打造新市区的节奏明显加快，河西区价位的上涨在情理之中；城北片区继续受到消费者的追捧，两个月内均价上涨超过 200元 /平米。 平均 根据 70家典型楼盘提供的历史0100020xx3000400050006000700020xx年10月 4382 3986 4608 3973 6006 4804 3015 210520xx年12月 4537 4177 4858 4314 6296 5196 3190 2374总均价 城北 城东 城南 城中 河西 江宁 江北0%2%4%6%8%10%12%14%16%总均价 城北 城东 城南 城中 河西 江宁 江北20 03 年8月 1 0月 增长率(%)20 03 年10 1 2月 增长率(% ) 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 18 页 共 27 页 数据，与 20xx年上半年的价格数据相比， 20xx年下半年，各片区楼盘价格普遍上涨 30060。