2008思源长城集团优客联邦2期价格测算与合作模式－房地产经济测算

2008思源长城集团优客联邦2期价格测算与合作模式－房地产经济测算内容摘要：

2008思源长城集团优客联邦2期价格测算与合作模式－房地产经济测算 呈：长城集团领导长城集团优客联邦 2 期销售价格测算与合作建议书成都思源房地产经纪有限公司二零零八年四月二十三日编制1一、周边项目销售均价确定分析经过在 08 年 4 月 19三天内，我司对红牌楼区域内小户型项目进行深访，根据项目现场销售价格的测算后我们得出，各项目的销售均价分布入下：红 南 港：销售均价 6550 元/平方米杰 座：销售均价 6500 元/平方米泰基·南棠：销售均价 6500 元/平方米（项目于 6 月初开盘，该价格为项目销售人员告知价分析后结果）橙 堡：销售均价 6300 元/平方米天邑华庭：销售均价为 6300 元平方米注：上述价格测定以各项目 2007 年 10 月到现在的各阶段销售均价的平均值为计算单位。 二、区域项目价格评定比较系数确定21、 区域项目价格影响因素确定为了科学、合理的测算项目未来销售价格，我们采用市场比较法，对项目销售均价进行测算，以强调项目价格定位的竞争优势。 于是我们对项目价格确定的影响因素进行拆分与确定，其详细权重示意如下（单项因素总分值为 10 分）：项目地理位置：从项目处于成都城市区域的角度来看，本案评定值为 7 分，优越项目地理位置的加 ，次于项目地理位置的减 （由于区域内项目都处于红牌楼，所以，其地理位置不做详细细分） ；开发商品牌：长城品牌测评为 7 分，明显优越项目品牌的加 ，较优越于项目品牌的加 1 分，略优于长城品牌的加 ，低于长城品牌的减 ，严重低于长城品牌的减 1 分；项目规模：以项目 2 期规模为测评依据，项目分值为 ，比项目大的加 ，比项目小的减 ；周边配套：本案分值为 7 分，比项目优越的加 ，次于项目周边配套的减 ；小区配套设施：项目测评为 ，比本案小区配套优越的加 ，次于项目小区配套的减 规划合理性：项目规划测评为 9 分，最优于项目规划的加 1 分，次优于项目规划的加 ，次于项目规划的减 ，最次的减 1 分；交通方便程度：项目测评为 8 分，鉴于区域划分不明显，优于项目交通的加 ，次于项目交通的减 ；物业管理完善性：项目测评为 8 分，优于项目的加 ，次于项目的减 ；空气环境状况：项目测评为 ，优于项目的加 ，次于项目的减 ；生活方便程度：项目测评为 8 分，优于项目的加 ，次于项目的减 ；车位拥有情况：项目测评为 ，优于项目的加 ，次于项目的减 ；住宅朝向合理性：项目测评为 ，优于项目的加 ，次于项目的减 ；外景均好性：项目测评为 ，优于项目的加 ，次于项目的减 ；小区绿化比例：项目测评为 8 分，优于项目的加 ，次于项目的减 ；整体景观搭配：项目测评为 8 分，优于项目的加 ，次于项目的减 ；人车分流情况：项目测评为 ，优于项目的加 ，次于项目的减 ；户型面积合理性：项目测评为 ，优于项目的加 ，次于项目的减 ；各面积段户型比例合理性：项目测评为 ，优于项目的加 ，次于项目的减 ；间隔设计：项目测评为 ，优于项目的加 ，次于项目的减 ；各结构户型比例合理性：项目测评为 6 分，优于项目的加 ，次于项目的减 ；项目及目标客户定位准确性：项目测评为 6 分，优于项目的加 ，次于项目的减 ；高科技建材产品应用：项目测评为 6 分，优于项目的加 ，次于项目的减 ；项目置业者评价：项目测评为 6 分，优于项目的加 ，次于项目的减 ；项目名称综合评价 我公司项目 红南港 杰座 泰基南棠 橙堡 天邑华庭1、地理位置7（邻市中心，但综合楼对噪音有一定的隔离作用）7（临市中，但有立交桥影响）有本案成熟）7（与本案成熟度相当）有本案区域成熟）前）2、开发商品牌 7（有知名度，美誉度不高） 名度与美誉度都高） 名度与美誉度不高） 7（与本案相同 名度与美誉度不高） 上）3、项目规模 目有多块土地可开发） 8（比项目规模小） 8（同前所叙述） 8（同前所叙述） 8（同前所叙述） 8（同前所叙述）54、周边配套设施 7（周遍生活配套完善） 7（同前所叙述） 7（同前） 7（同前所叙述） 7（同前） 7（同前所叙述）5、小区内配套设施 造街区，但未全面） 8（自身配套仅为商业） 8（同前） 8（同前） 8 同前） 8（同前）6、规划合理性9（街区打造，人车分流情况较好）间距离较高，人车分流欠佳）型设计差，人车分流状况较好）前） 筑密度较大，景观均好性一般，人车分流状况较好）8（户型设计一般，人车分流一般）7、交通方便程度 8（车辆多，等车时间短） 辆多，等车时间长） 辆多，等车时间长） 辆多，等车时间长） 辆多，等车时间长） 辆多，等车时间长）8、物业管理完善性 8（较完善的物业管理水平） 8 8 8 89、空气环境状况 二环路，空气质量较差） 邻机场路，空气质量较差） 邻工地，空气质量较差） 气质量一般） 前） 前）10、生活方便程度8（小区及周边配套设施基本能满足住户生活需求）边配套设施基本能满足住户生活需求，小区配套少）区生活配套设施较缺乏，周边配套设施基本能满足住户生活需求）区有一定配套，周边配套较好）区配套一般，周边配套成熟）前）11、车位拥有情况 位拥有率高） 9（80%左右的车位拥有率） 8（拥有车位率不高） 前） 8（同前） 下停车部分较少）12、西朝向房屋较少，大多数为南北朝向）8（大多数为南北朝向）分房屋为东西朝向，约20%）西朝向房屋较少，约占15%）8（大多为南北朝向）西朝向房屋较少，约占15%）13、外景均好性 8 区绿化比例 6 影响因素确定分值确定注：未说明部分，为我司多专业人员，实际调研评分后的平均计算值。 三、市场比较法对项目销售均价的测算15、整体景观搭配布局合理性 8 8 8 8 8 816、人车分流情况 型面积合理性 户型经济，但属性性不高 7（户型面积更舒适） 0800169m 2户型）0100m 2户型为主）7（户型面积的舒适度较高）18、各面积段户型比例合理性 6 7 隔设计 目为走廊式结构） 7（户型设计较好） 7（户型设计合理） 7（户型设计较合理） 7 7（户型设计合理）20、各结构户型比例合理性6（集中表现为60套二）型分布恰当）6（主力户型结 80以下）力户型结构较合理，比例较合理）6（户型结构一般） 型结构一般，比例较合理）21、项目及目标客户群定位准确性 6（有明确定位 明确定位） 6（定位指向性强） 位准确） 6（具备指向性） 位准确）22、高科技建材产品应用 6（采用了环保、高技术） 术含量要低点） 目置业者评价 6（评价一般） 业者评价较好） 价 不高） 6（评价一般） 业者评价不高） 业者评价不高）综合 169 69 667鉴于本案现在的直接竞争对手为红南港项目，未来竞争对手主要为杰座与泰基南棠项目，及周边其他项目的分流，经过我司多名专业人员调研比较后，对其项目权重计算与测算方法分布如下：A、 考虑市场竞争因素，我司采用可类比项目量化定价法对项目进行价格评定。 B、其权重分布为：红南港占 25%；杰座权重占 18%；泰基南棠占 25%；橙堡占 17%；天邑华庭占 15%（选择楼盘里要求，其一为直接竞争对手，代表其合理性；其二为距项目较近的，有参考价值） ；C、项目分值评定，以项目自身为基准，参考项目评分的办法进行评定 D、项目价格计算公式为：M=(1)*2)* (3)*.+(n)*i 表示为比较项目销售均价;比较项目项目本案评分比值;估项目 我公司项目分值 红南港 杰座 泰基·南棠 橙堡 天邑华庭1、地理位置 7 7 发商品牌 7 83、项目规模 8 8 8 84、周边配套设施 7 7 7 7 7 75、小区内配套设施 8 8 8 86、规划合理性 9 7、交通方便程度 8 业管理完善性 8 8 8 89、空气环境状况 活方便程度 8 位拥有情况 8 宅朝向合理性 景均好性 8 区绿化比例 体景观搭配布局合理性 8 8 8 8 8 816、人车分流情况 型面积合理性 18、各面积段户型比例合理性 6 7 隔设计 7 7 7 7920、各结构户型比例合理性 6 7 6 目及目标客户群定位准确性 6 科技建材产品应用 6 目置业者评价 6 69 69 66项目休整系数 6550 6500 6500 6300 6300价格修正值 500 25% 18% 25% 17% 15%本案销售均价 目的销售均价格保持在 6480 元/平方米。 四、项目销售的相关建议100204060801001201401601800200040006000800010000120001400016000总 成 交 量。