CG103成本测算指引－房地产经济测算

CG103成本测算指引－房地产经济测算内容摘要：

CG103成本测算指引－房地产经济测算 沿海集团 作业指导书 板块名称 成本测算指引 编号 改 审核 审批页码 第 1 页 共 16 页 版本成本测算指引1、目的：指导成本测算及 的编制，合理确定项目总成本。 2、 范围：本细则适用于沿海地产投资（中国）有限公司各所属及合作管 理下的房地产开发公司与管理机构。 3、科目定义及要求：项目成本分为开发成本、期间成本和成本机动数及企业风险基金合计三大项目。 发成本项目内容开发成本项目指项目开发过程中发生的各项费用，一般包括下列七项：地获得价款：为取得土地开发使用权而发生的各项费用。 沿海集团 作业指导书 板块名称 成本测算指引 编号 改 审核 审批页码 第 2 页 共 16 页 付的土地出让金、土地开发费，交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。 （1）土地出让费/转让费/征用费（2）土地勘界费（3）土地评估费（4）土地契（5）土地使用费（6）耕地占用税（7）偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等、为获得土地的收购费用。 （1）为获土地收购公司费用( 合作开发的形式包括利润分成、物业分成)（2）向政府部门交纳的大市政配套费或红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、接口补偿费，根据土地合同的签订确定是建造还是向政府交纳费用。 （1）市政配套费（交政府）（2）红线外道路、水、电、气、通讯等建造费（3）关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。 沿海集团 作业指导书 板块名称 成本测算指引 编号 改 审核 审批页码 第 3 页 共 16 页 版本（1）有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出（2）安置及动迁支出（3）农作物补偿费（4）部考核）:期准备费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。 括初勘、详勘等。 主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。 括方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。 （1）方案招标费（2）规划设计模型制作费（3）方案评审费（4）效果图设计费（5）总体规划设计费（6）括施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。 沿海集团 作业指导书 板块名称 成本测算指引 编号 改 审核 审批页码 第 4 页 共 16 页 版本（1）施工图设计费（2）修改设计费（3）环境景观设计费（4）其他专项设计费（5）其他用于设计方面的费用（包括可行性研究费、制图、晒图、赶图费和样品制作费等）括交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金) 、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。 （1）报建费（2）证照费（3）人防异地建设费（4）规划管理费（5）审图费（6）消防审核费（7）抗震审核费（8）环境评估费（9）红线复核费（10）法律顾问费 沿海集团 作业指导书 板块名称 成本测算指引 编号 改 审核 审批页码 第 5 页 共 16 页 版本（11）墙改基金（12）散装水泥基金E增容费: 包括水、电、煤气、教育增容费（1）教育增容费（2）水、电、包括临时道路、临时用电、临时用水及场地平整费。 （1）临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。 （2）临时用电：接通红线外施工用临时用电的设计、建造费用。 （3）临时用水：接通红线外施工用临时用水的设计、建造费用。 （4）场地平整费：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。 括临时围墙、临时办公室、临时场地占用及临时围板等费用。 （甲方用）(1)临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。 (2)临时办公室 ：租金、建造及装饰费用。 (3)临时场地占用费 ：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。 (4)临时围板：包括设计、建造、装饰费用。 体建筑安装工程费指项目开发过程中发生的建筑、安装工程费用。 安装工程包括（室内给排水系统费、室内采暖系统费、室内电气工程费、通风空调系统费、电 沿海集团 作业指导书 板块名称 成本测算指引 编号 改 审核 审批页码 第 6 页 共 16 页 版本梯及其安装费（不含此项集中采购项中）、发电机及其安装费（如此项在集中采购中就不包括）项目开发过程中发生的列入主体土建预算内的各项费用，主要包括土石方、桩基、基坑支护工程、地基处理工程、桩基咨询及检测费、降水等费用。 (1)桩基、桩基检测：单独施工的地基或基础工程(2)地基处理工程费(3)基坑开挖及边坡支护、指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用，主要包括结构及粗装修工程主体内列入安装预算内的各项费用，主要包括室内给排水系统、室内采暖系统、室内电气工程、室内通风空调工程。 (1)地下室工程费：包括地下室的土建工程费、安装工程费(2)结构及粗装部分：包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水等上部施工的所有费用，(3)室内给水排水系统：包括室内所有给水管道及雨污水排水管道（室内与室外界划分以室外的第一个阀门、第一个检查井为分界线）(4)室内采暖系统：包括地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片。 沿海集团 作业指导书 板块名称 成本测算指引 编号 改 审核 审批页码 第 7 页 共 16 页 版本(5)室内电气工程：从电表箱为分界线（包括电表箱如为甲供材料则需将甲供材料剔出），包括楼栋及单元配电箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒的预埋、机电预埋工程费。 （如果是精装修房室内如何处理）(6)室内通风空调系统：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用。 1)室内公共部位装修(顾客敏感点)：主要包括楼梯、公共走道、电梯厅、入口大厅等的装修费用。 （在制定目标成本或实际+预测分析时如本项内容在总包合同中，则应拆分合同。 ）(2)室内精装(顾客敏感点)：主要包括厨房、卫生间、客厅、阳台、室内露台等的装修费用，户内装修是不包括水电部分。 项目开发过程中发生的主体内但由集团集中采购的材料、设备费用。 (1)电梯工程(2)门窗工程：单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。 (3)屋面瓦（只供料）(4)外墙涂料（只供料）(5)外墙面砖、石材（只供料）(6)发电机等 沿海集团 作业指导书 板块名称 成本测算指引 编号 改 审核 审批页码 第 8 页 共 16 页 区管网工程费包括室外给排水系统费、室外采暖系统费、室外燃气系统、室外电气及高低压设备费和智能化系统费。 括室外给水系统和雨污水系统，室内外划分：以室内、外的第一个阀门、第一个检查井为室内外系统分界。 (1)室外给水系统：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、等费用。 (2)要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用。 (1)管道系统(2)热交换站(3)主要包括高低压配电设备及安装、室外强电管道及电缆敷设和室外弱电管道埋设。 如高低压安装在室内，则以低压配电至单元的第一个配电箱（高层则以为系统分界（1）供配电设备及安装（到电表箱）：小区内开闭站、变配电室的高压柜、低压柜、变压器、柴油发电机、高压电缆、负荷开关设备及安装工程（2）室外强电管道及电缆敷设：指自小区变电站低压柜（不含低压柜）引至下一级配电柜/箱（不含柜/ 箱）或用电转换点的电缆敷 沿海集团 作业指导书 板块名称 成本测算指引 编号 改 审核 审批页码 第 9 页 共 16 页 版本设及室外强弱电预留管工程。 采用四级配电时，下级配电的低压柜出线电缆计入室内电气工程。 三级配电时的屋面专用电缆均统一计至屋面配电箱。 该项工程的电缆在地下室内敷设时，不计入地下工程费。 主要包括室内、室外的管道系统、调压站。 管道系统包括土方工程（1）管道系统（室内、室外）（2）要包括停车管理系统费用、小区闭路监控系统费用、周界红外防越系统费用、小区门禁系统费用、电子巡更系统费用和电子公告屏费用等。 （1）通讯、有线电视等系统：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用。 （2）智能化系统：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用。 在测算与核算时必须将其拆分，按规定并入此项中。 包括：1、红线内车行道（含其两旁的人行道）及地面停车场土建工程（含土方、路基及面层），2、行车道路的路灯工程（含灯具及管线敷设）。 沿海集团 作业指导书 板块名称 成本测算指引 编号 改 审核 审批页码 第 10 页 共 16 页 林景观工程费指项目所发生的园林环境造价，包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出。 期分摊）:小区内共享的园林景观，如小区入口、样板区、主景观等。 （1）园林建筑工程：硬质铺装地面（除小区车行道路工程以外的道路含广场，）构筑物及小品（水景土建工程、雕塑小品、假山等）、各类围栏（栏杆）、室外零星设施(指标牌、标志牌等）。 （2）园林绿化工程（3）园林安装工程：室外环境照明（庭院灯、草坪灯管线等）、小区内的水景设备及管网，绿化灌溉系统（含设备管网）只服务于本期） :各期或各期组团内相对独立的园林。