315.75亩完整的市场投资测算－房地产经济测算

315.75亩完整的市场投资测算－房地产经济测算内容摘要：

315.75亩完整的市场投资测算－房地产经济测算 地块经济效果评估一 、项目的确定性分析1、项目的投资估算（1） 、土地费用：27 万元/亩×元（2） 、前期工程费用估算：元序号 项目 金额 估算说明1 规划、设计可研费 25元/平方米2 水文地质勘察费 80 初、详勘3 道路费4 供水费 125 供电费 156 土地平整费 421 按照 20元/平方米合 计 ） 、基础设施建设费估算：元序 号 项 目建设费用合计（万元）估算说明1 供电工程 842 40元/平方米2 供水工程 0元/平方米3 供气工程 5元/平方米4 排污工程5 道路工程421 20元/平方米6 路灯工程7 元/平方米8 绿化工程 5元/平方米9 外部道路 100 100元/平方米合 计 ） 、建筑安装工程费估算：元 序号项目建筑面积（平方米）建安工程费单计（元/平方米）金额合计（万元）1 市场营业房 104500 850 房区 141000 700 9870合 计 245500 ） 、招商活动费用：1500 万元 （7） 、管理费：元（8） 、财务费用：元 （9） 、销售费用：1308 万元（10） 、开发期税费：50 万元 （11） 、不可预见费用：元 210500×元（12） 、其他费用估算：230 万元序 号 项目 金额(万元) 估算说明1 临时用地费用2 临建费3施工图纸预算或标底编制费 404 工程合同编制费 105 招标管理费 106 总承包管理费 207 工程质量监督管理费8 工程监理费 1009 工程保险 50合 计 2302、销售收入、经营税金及附加估算表（一年）序号项目 合计 商业区 厂房区1 销售收入（万元） 45135 28215 16920地上可销售面积 45500 104500 位售价（元/ _ 2700 12002 经营税及附加（万元） %（万元） 育费附加（万元） 附 加 交 纳 费 用 (532 万 元 )施 工 图 及 抗 震 设 计 审 查 费 ： 19白 蚁 防 治 费 ： 10档 案 管 理 费 :20保 险 费 ： 24建 设 用 地 规 划 许 可 证 ： 5质 量 监 督 费 ： 370工 程 定 额 测 定 费 ： 25建 安 企 业 行 业 管 理 费 ： 44印 花 税 ： 153、 利 润 ： 元利 润 =销 售 收 入 开 发 建 设 投 资 成 本 经 营 税 金及 附 元4、 利 润 率 ： 15%利 润 率 =利 润 /销 售 总 收 入 5291=15%二 、 项 目 经 济 效 果 静 态 分 析1、 静 态 投 资 收 益 率 （ E）静 态 投 资 收 益 率 （ E） 是 投 资 后 获 得 的 年 净 收 入 与 项 目投 资 额 的 比 值 ,用 公 式 ：E=M/K(其 中 M 是 年 净 收 入 、 K 是 项 目 总 投 资 额 )。 E=M/K 2、 静 态 投 资 回 收 期 （ T）静 态 投 资 回 收 期 （ T） 是 指 项 目 初 始 投 资 起 到 用 项 目 的净 收 益 偿 还 全 部 投 资 所 需 时 间 ， 以 年 表 示 ：T=K/M=项 目 的 首 期 投 资 现 金 流 量序号 项目 总计 1 2 3 4金流入 售收入 43599 金流出 地费用 26263 4262期工程费用 商活动费用 1500 500 400 300 理费 务费用 售费用 1308 27 发期税费 50 15 15 10 它费用 230 150 40 20 可预见费用 加缴纳费用 532 266 133 营税费 项目的经济效果动态分析对 本 项 目 进 行 经 济 效 益 评 价 的 主 要 依 据 国 家 计 委 、 建 设 部 颁 发 的 建 设 项 目 经 济 评 价 的 方 法 与 参 数 （ 第 二 版 ） ， 参 照 我 国 新 的 会计 制 度 ， 结 合 当 前 房 地 产 开 发 的 实 际 情 况 ， 充 分 估 计 温 州 新 城 市 中 心的 发 展 前 景 ， 计 算 全 部 资 金 的 经 济 效 益 ， 选 取 的 计 算 指 标 为 ：1、 财 务 内 部 收 益 率 （ 务 内 部 收 益 率 （ 是 指 项 目 在 整 个 计 算 期 内 各 年 净 现 值在 累 计 等 于 零 时 的 折 现 率 ， 它 反 映 项 目 所 占 用 资 金 的 赢 利 水 平 ， 并 可参 照 同 期 的 银 行 贷 款 利 率 水 平 反 映 项 目 的 实 际 赢 余 能 力 及 针 对 资 金 的抗 风 险 能 力。 是 考 察 项 目 赢 利 能 力 的 主 要 动 态 评 价 指 标 ， 当 于 基 准 收 益 率 时 ， 则 认 为 项 目 赢 利 能 力 已 经 满 足 最 低 要 求 ， 由项 目 投 资 的 全 部 现 金 流 量 可 以 计 算 出。 假 设 本 项 目 贷 款 利 率 是。 故 基 准 利 率 收 益 率 10。 j +i*)上 上 式 中 的 i*就 是 方 案 的 内 部 收 益 率 即 表 示 为 式 可 知 ： 可 以 采 用 试 值 内 插 入 法 求 得 值。 由 现 金 流 量 表 可 得 PV(=12%计 算 得 到 全 部 投 资 的 财 务 内 部 收 益 率 2%>102、 财 务 净 现 值 （ 务 净 现 值 （ 是 指 事 先 规 定 的 基 准 贴 现 率 ， 将 项 目 在计 算 期 内 各 年 净 现 金 流 量 折 现 到 建 设 初 期 的 项 目 总 和 ， 它 是 考 察 项 目计 算 期 内 的 赢 利 能 力 的 动 态 评 价 指 标 ， 净 现 值 大 于 零 时 的 项 目 是 可 以接 受 的。 本 项 目 选 取 的 基 准 贴 现 率 为 10%， 由 现 金 流 量 表 计 算 可得 nt=p/F, 元。 则 说 明 项 目 在 财 务 是可 行 的。 3、 动 态 投 资 回 收 期 （ 态 投 资 回 收 期 （ 是 指 在 考 虑 了 资 金 时 间 价 值 的 情 况 下 ，从 初 始 投 资 起 到 累 计 获 得 的 净 收 益 达 到 全 部 投 资 额 为 止 所 需 要 的 时 间。 所 有 ， 用 动 态 投 资 回 收 期 指 标 评 价 方 案 更 加 切 合 实 际 、 更 科 学 ， 投 资决 策 更 准 确 ， 风 险 也 更 小。 由 动 态 投 资 回 收 的 公 式 A /l+； 在 基 准 收 益 率 下 ， 将 初 始 投 资 额 P 及 年 收 益 为 A 代入 公 式 可 得 本 项 目 的 动 态 投 资 回 收 期。 由 此 亦 可 看 出本 项 目 是 可 行 的。 4、 投 资 利 润 率投 资 利 润 率 是 指 项 目 的 投 资 利 润 （ 即 净 现 金 流 量 累 计 值 ） 与 项 目投 资 额 定 的 比 例 ， 是 评 价 项 目 经 济 效 益 的 静 态 指 标。 项 目 总 投 资 利 润率 为 15%利 润 率 =利 润 /销 售 总 收 入 5291=15%5、 项 目 经 济 指 标 评 价 汇 总动 态 指 标 ： 财 务 内 部 收 益 率 （ >10%财 务 净 现 值 （ = 元动 态 投 资 回 收 期 （ 静 态 指 标 ： 总 投 资 利 润 率 15%静 态 投 资 回 收 期 T=6、 其 它 济 指 标 （ 静 态 ）项 目 总 的 销 售 周 期 ： 3 年全 部 投 资 净 现 金 流 量 为 ： 元 ， 与 利 润 估 算 中 的 利润 利 相 符 ；利 润 总 额 = 元利 润 率 =利 润 /销 售 总 收 入 5291=15%。