房地产投资测算操作手册（北京）－房地产经济测算

房地产投资测算操作手册（北京）－房地产经济测算内容摘要：

房地产投资测算操作手册（北京）－房地产经济测算 房地产投资测算操作手册（北京）第一部分 )算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*(1)京政发199334 号文.(2)京政发199443 1) 各区类地价取值详见附件;(2) 城近郊区土地出让金的 60%返还区财政;(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;(4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的 60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.(5) 在使用基准地价表时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,(1) 1地区土地出让金标准价;(2) 土地出让金修正系数表.(二)见附资料一:1)测算时亦可依据基准地价表,计取"土地开发及其它费用"取值在 40),路,场地平整费依据:1992 年建安工程定额;标准:按实际发生工程量计算;说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积 5,或建安工程费的 1%划,测量,勘察,设计费:依据:原国家建委(79)建发设字第 315 号文, 国家计委计字(1984)596 号文,建设部(1991)第 150,316,425 号文;国家物价局,建设部1992价费字 375 1) 勘察费: 概算价*(2) 民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单 位: % 工 程 工 程 概 算 投 资 (万 元) 等 级 300 以下 3011001 3001 以上 特 级 一 级 二 级 三 级 四 级 五 级 备注:特级: 以上建筑;以上 29 层以下或超过 50 中型公共建筑;以上 29 型公共建筑;以上(含 7 层)15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;四级: 以下无电梯的住宅,一,二层单功能,(1)民用建筑 大型 >10000 平米中型 3000米小型 50 面议(2) 施工执照费按京政发198821 号文:概算额*(1政发199334 号文标准: 1)线延长米*根据经验, 基础设施费一般为建安工程费的 2% - 10%(1)一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价;(2)各种管线单方造价:自来水管线 600 元/米雨水管线 700 元/米污水管线 800 元/米煤气管线 1000 元/米热力管线 2000 元/米供电管线 700 元/米电信管线 1500 元/门道路 80 元/平米 绿化 20 元/平米(3)经验数据:环卫费 5 元/平米照明费 5 元/平米(4)该项费用一般范围 150 150 元/平米高档住宅(公寓,写字楼) 400 元/括集资和自己修建)依据:设计方案和集资协议;标准:根据项目的实际情况定;说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.(2)若自己修建, 据:1) 普通住宅 多层 9001600(2) 字楼 3000 1000 800 1200 3000 元/平米说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,市政公用.(2)依据:京政发1985149 号文;标准:建筑面积 9678米/千户工程取费 按实际工程量.政办发(1987)第 152 号文标准:中标额*184)建京经字第 439 号;标准:预算造价*京计基字（1997）第 0711 号，住宅项目费率为 0%）1)992价费字 479 号;(2)93京建法字第 029 号标准:工程造价*适用税率适用税率:工程造价 500 万元以下 00 000 000 10000 0000 100000明:(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的 7%,工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费.(2) 设计监理费由于金额相对较小,86)市建规字第 097 号;标准:设计费*7%89)京建材字第 292 号;标准:建安工程造价*2%（京计基字（1997）第 0711 号，住宅项目费率为 0%）建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价说明:(1)锅炉每吨供热面积约 5000 平米;(2)锅炉每吨造价约 25 建筑平米 30 建筑平米 80 设部明文取消，北京仍在执行)依据:原(84)华北电供用字 25 号文 290 元/100 元/四环路以外 550 元/调整为单路供电 270 元/40 元/明:住宅用电量 30A/平米;其他用电量 50A/92)京价收字第 124 号;标准:一至五项之和*京计基字(1988)第 866 号文标准: 自来水厂建设费 12 元/平米;煤气厂建设费 29 元/平米;供热厂建设费 30 元/平米;污水处理厂建设费 10 元/平米;说明: (1)2)该项不再重复计取;(1)986)131 号;(2)986)155 号;标准:自来水厂建设费 :设计日用水量*830 元/吨;煤气厂建设费 :设计日用气量*600 元/吨;供热厂建设费 :设计每小时供热量*35 万元/百万大卡;污水处理厂建设费 :设计日排污量*830 元/吨;说明:交纳数额在 20 万元以上的在接用"四源" (1)988)第 648 号;(2)988)经字第 2 号;标准: (1).(商品房收入15%;(2)5%;计基字(1988)第 648 号;标准: 多层,纯住宅建筑面积*60 元/平米;高层,纯住宅建筑面积*90 元/平米;最新规定城近郊区商品房大市政费一律按 100元/平米计算。 90)财税字第 009 号;标准:商品房收入*5%;开办(1988)经字第 2 号;标准:营业税*7%;开办(1988)经字第 2 号;标准:营业税*3%;两税一费计取标准:商品房收入*消）依据:京政发199317 号标准:(1)0 元/平米;(2)4000 元/电量:(1)住宅用电量 20A/平米;(2)其他用电量 40A/平米;消）依据:京税字(1991) 805 号标准:（商品房销售价格80%*适用税率适用税率:(1)资额不满5 万元的固定资产投资项目,北方节能住宅,其税率为 0%.(2)括商品房住宅, 其税率为 5%;(3)税率为 10%;(4)99161 号通知,税率表未列出的除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目,其税率为15%;(5)别墅式住宅,经有关单位批准允许建设的楼堂馆所,其税率为 30%可预见费依据: 估标准: 一至六项之和*5%设周期依据: 建安工程定额标准: 建筑。