北京某商业广场物业运营成本测算－房地产经济测算

北京某商业广场物业运营成本测算－房地产经济测算内容摘要：

北京某商业广场物业运营成本测算－房地产经济测算 北京某商业广场物业运营成本测算 根据商业广场经营业态不同的具体情况，在进行物业运营成本测算中将整个项目分成三种业态分别测算，一为百货超市；二为统一经营商场；三为功能配套门市。 一、超市： 18#楼规划用来作为超市项目，经营面积约为 3 000 m²，主要以租赁形式引进专业连锁店，以合作业户自己经营管理为主，运营成本业户自行承担，同时由于该类经营在设施配套上有特殊需要，设施投入方式等需要在今后合作洽谈时具体约定，所以在此不与考虑（在 18#楼招商方案中已论述）。 在物业管理费的收取方式和金额上，需根据顺开公司下属物业公司的收费标准，同时结合租金水平同时考虑。 二、统一经营商场： 16#、16#A、17# 楼，建筑面积约 17 000 m²，实际经营面积约为 12 400m²。 16#A 楼的一层和二楼的一部分与 17#东侧的一部分作为功能配套，以门市形式出租，独立经营，其余部分作为统一经营商场（见功能布局图）。 统一经营商场建筑面积约为 15 270 m² ，经营面积为 11 140 m²，柜位面积为 7 270 m²。 （一）电费： 1、 照明用电：商场的照明主要是基本照明和二次照明。 二次照明需供应商按实际用电量缴纳，不作考虑。 基本照明部分，根据经验，负荷按20W/m²（经营面积）设计可满足要求，通过合理管理，平均负荷可降低至18W/m²，营业时间按每天 12 小时，则商场照明年耗电量为： 18W/m²×12h×30×12×11 140 m²÷1000=866 244 、 空调用电：根据华北地区的气候特点和商场的经营要求，商场的空调制冷集中在 5 月 9 月五个月时间，供热集中在 11 月至 3 月五个月时间，其它两个月通风即可。 供暖时也需考虑通风负荷。 华北地区空调的设计耗电负荷应为 50W/m²左右，如果管理严格，则制冷阶段平均负荷只是设计负荷的 70%，为 35W/m²。 则制冷阶段的每平方米耗电量为： 35W/m²×12h×30×5=63 000 W/m²=63 m² 通风负荷按 3W/m²计算，则通风每平方米耗电量为： 3W/m²×12h×30×7=7 560 W/m²=Wh/m² 则商场空调平均每平方米年耗电量为： 63+商场空调年耗电量为： 1140=786 038 、电梯用电：百货商场共设 8 部扶梯和 1 部货梯，均运行负荷按 50%计算，则年用电量为： ×12h×30×12=145 800 商场年总耗电量为： 866 244+786 038+145 800=1 798 082 京地区的商业用电电费为 ，则商场年电费为： ×1 798 082 1 438 466 元 （二）水费： 商场的用水主要包括生活用水和空调冷却用水，生活用水每天 50 吨，空调用水每天 120 吨，则商场平均月用水量约为： 50×30×12+120 ×30×5=36 000 北京地区的商业用电电费为 商场每月电费为： ×36 000 吨=158 400 元 （三）物业管理人员工资： 经理 1 人：3500 元/月 主管 3 人：2000×3=6000 元/月 一级职员 2 人：1200×2=2 400 元/月 二级职员 19 人：1000×19=19 000 元/月 三级职员 5 人：900×5=4500 元/月 员工 26 人：700×26=18200 元/月 工人 8 人：500×8=4000 元/月 人员工资共：57600 元/月 年工资总额及保险：57600×12×（1+=915840 元 （四）年设备、设施维修、保养材料费：120000 元 （五）年空调水处理费每月约为：30000 元 （六）年工具、工装等装备费：12000 元 （七）年保洁耗材费；24000 元 （八）年外围物业管理费：72000 元(由顺开物业公司承担的垃圾清运、外墙清洗、生活水池清理、店外绿化、智能化管理等)。 （九）取暖费： 由于供热方式未确定，现只能进行预估，根据北京地区的供热情况，采取集中供热，每年的取暖费为 24 元/m²，是费用最低的取暖方式，采用电锅炉取暖是费用最高的方式，每年费用约为 55 元/m²，我们可预估每年取暖费为 40 元/m²，则商场每月取暖费为： 40×15270=610 800 元 （十）房屋建筑保险费：100 000 元 商场部分每年物业运营成本为： 1 438 466+158 400+915 840+120 000+30 000+12 000+24 000 +72 000+610 800+100 000=元 商场部分每月物业运营成本为： 2=29 万元 商场部分每平方米 (柜位面积)月物业运营成本为： 290 000÷7 270=² 三、门市： 门市部分建筑面积为 1 730 m²，经营面积为 1 260 m²。 因为门市是独立经营，所以用电用水可单独装表，按实际用量代收水电费，这里不做考虑。 应收的费用为： 1、空调用电费： 按经营面积 （63+12ײ 按建筑面积 260÷1 730=² 2、空调用水费： 按经营面积 120×30×5×2÷12 400=² 按建筑面积 260÷1 730=² 3、取暖费： 按建筑面积 40÷12=² 按经营面积 730÷1 260=² 4、外围物业管理费： 按建筑面积 1 元/月 m² 按经营面积 1×1 730÷1 260=² 门市部分每平方米(按建筑面积)每月物业费为： =² 门市部分每平方米(按经营面积)每月物业费为： ²。