房地产项目经济效益测算及Excel的应用－房地产经济测算

房地产项目经济效益测算及Excel的应用－房地产经济测算内容摘要：

房地产项目经济效益测算及Excel的应用－房地产经济测算 - 166 007 年第 15 期 项目分解估算法就是 ： 将所包括项目成本、 费用的支出累计数相加得到总开发成本 ； 再把售租等收入累计相加得到总收入， 总收入减去营业税等相关税金和销售费用得净收入 ；净收入减去总成本即为利润。 1 、 测算前的准备工作为了提高成本估算的正确性和参考价值， 我们必须在编制前对项目所在地作相关的调查研究， 取得与开发成本直接有关的各种数据， 并对项目各类指标进行分析计算， 整理归档以备后用。 调查的内容大致有 ： 基本建设程序 ； 相关优惠政策 ； 税、 费项目及收费标准 ； 相应项目类型的建安工程造价 ；水、 电、 气、 暖、 通讯等基本设施供给成本 ； 主要建材价格 ； 施工企业作业能力 ； 劳动力市场情况等。 应进行计算的指标主要有 ： 土地面积， 总建筑面积和按用途分类的各种房屋建筑面积， 绿地面积， 容积率、 绿地率等在效益测算时要用到的各种数据。 2 、 成本估算的一般方法成本估算编制一般采用表格式， 为了清晰、 正确地反映各项成本核算和费用， 我们必须合理地对费用进行分类和表格设计。 一般将成本分成 “土地取得费”、 “前期工程费”、 “建安工程费”、 “基础设施费” 四大类 ； 表格设计成 “数量”、 “单价”、 “金额” 常规表式。 最后将四大类成本汇总加上融资成本、 管理费等间接成本即得开发成本。 3 、 收入估算的一般方法房地产项目经济效益测算及 应用乐信康 宁波市镇海区房地产公司 315200of 要经济效益测算是房地产项目可行性分析的前提和灵魂， 研究 经济效益测算中优势、 应用和实现技术， 以及具体分析 对房地产项目的经济效益测算和分析， 提高计算效率与正确率有一定的实用价值。 关键词房地产 ； 效益测算 ； 应用引言一个房地产项目在实施之前， 都必须进行投资可行性分析， 经济效益测算与分析是一个关键的环节， 经济效益测算的是否正确会直接影响到可行性分析的结果， 经济效益分析是可行性分析中的灵魂，也是房地产项目开发过程中必不可少的经济技术资料。 特别是在房地产市激烈竞争中， 经济效益测算的 “快速正确” 尤其重要。 快速正确地获取经济效益测算结果，其先决条件主要有二条， 一是通过市场调研快速、 正确地获得有关数据 ； 二是在预测过程中准确的利用调研所得有关数据， 按测算目的要求合理设计表式， 精确计算减少误差。 本文针对后者， 结合本人多年的实践， 就房地产项目经济效益测算方法， 以及在测算中应用 大的计算功能和灵活、 快捷的操作特点进行分析和探讨， 以供同仁参考。 一、 房地产项目经济效益测算概述房地产项目的效益测算目前主要采用在租售收入估算中最重要的是对租售单价的测定。 租售单价的测定也必须先进行市场调研， 调查内容一般有 ： 当地居民生活、 收入水平， 已开楼盘租售情况、 租售价格， 在建楼盘总量、 开竣工日期， 市场需求情况等等一切与确定租售价格和租售率有关内容。 再将调查所得数据筛选、 分析、 整理， 综合各种因素， 运用成本估价法和市场比较法等各种定价方法加权平衡后确定租售单价。 租售收入估算就是将各类收入列表计算， 并减去营业税、 销售费用， 得净租售收入。 在成本估算中， 未把租售费用和税费列入成本， 因为这两项费用的大小都跟租售额有关， 从其性质来分析不宜当作投资， 只是一种支出， 所以应该在租售收入中作为支出项列入。 4 、 利润测算的一般方法在已知总成本、 总收入和净收入的情况下， 计算利润就比较简单了， 计算公式为 ：利润 = 净收入 - 总成本 - 土地增值税这里需要说明的是土地增值税， 国家税务局 2007 年 1 月 18 日发布了 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知， 就土地增值税清算管理有关问题作了进一步明确， 所以我们在测算利润时必须考虑到这一因素。 土地增值税的计算公式为 ：土地增值税 = 毛利润× （适用） 税率二、 用 行经济效益测算按上述要求和方法进行房地产项目经- 167 用手工算法也能完成， 但其不足之处也是显而易见的 ： 1 、 同一个数据多次填写， 费时且容易出错 ； 2 、 一旦有一个数据变更， 其结果又得重新计算 ； 3 、 数据共享性差，不能满足多方案测算、 比较的要求。 而用 行测算可完全弥补手工计算之不足。 现举例说明如下 ：第一步 ： 在 新建一个空白的工作簿并进行保存， 取名为 “成本测算” ； 创建六个工作表分别重命名为 “基本数据”、 “土地取得”、 “前期工程”、 “建安工程”、 “基础设施”、 “效益计算”。 第二步 ： 绘制表格输入数据。 在 “基本数据” 工作表内绘制表格， 然后在该工作表内输入事先获得的相关数据 （如图 1 ）。 基本数据表内的数据录入原则是， 将以后会重复使用的数据尽量编入进去， 以方便 调用、 分析， 减少误差。 如建筑面积， 在计算建安成本和设计费、 配套费时都将用到 ； 基本数据的变动， 通过 元格连接的各张表都能即时反映， 对效益测算的结果也能即时变动。 第三步 ： 分类计算成本。 为利于以后的投资控制和资金安排， 尽量将同一阶段发生的费用编入同一个分类表内。 1 、 在 “土地取得” 工作表内绘制表格， 然后将 “数量” 单元格与 “基本数据” 工作表内的 “数量” 作相对应的连接， 再在 “单价” 单元格中输入事先获得的相关数据 ； 最后在 “金额” 单元格输入行计算公式和列合计公式 （如图 2 ）。 2 、 在 “前期工程” 工作表内连接或输入数据、 输入公式 （如图 3 ）。 3 、 在 “前期工程” 工作表内连接或输入数据、 输入公式 （如图 4 ）。 4 、 在 “前期工程” 工作表内连接或输入数据、 输入公式 （如图 5 ）。 第四步 ： 设计效益计算表1 、 成本计算在 “效益计算” 工作表内绘制表格， 并与四个工作表 “土地取得”、 “前期工程”、 “建安工程”、 “基础设施” 内的合计数据作相应的连接， 并在需要的单元格内输入计算公式。 2 、 销售收入计算在 “效益计算” 工作表内将销售面积数量单元格与基本数据表内的相应数据连接， 输入单价， 并减去税费， 得净销售收入。 图 5图 4图 3图 2图 1图 6下转第 169 页- 169 经济效益 （利润） 计算在 “效益计算” 工作表内与相关的数据作相应的连接， 并在需要的单元格内输入相关数据或计算公式结果如图 6。 在效益计算表内， 毛利润 = 销售净收入 - 成本合计， 在 的公式是“ = ； 备注栏内的毛利率是确定土地增值税税率的依据。 表内费率为直接输入数据， 计算基数和金额均由链接各表相应数据或通过公式计算所得，其好处是如果某一基础数据变更， 只需在基础数据表内作调整， 不用在每个表中重复变更， 且能保持变更后的计算结果正确。 在以上例子中各项数据仅为说明问题而从简列出， 在实际使用时应根据情况， 必须详细列出所有收支项目。 成本计算中， 未把销售费用和税费列入成本， 因为这两项费用的大小都跟销售额有关， 从其性质来分析不宜当作投资， 只是一种支出， 所以应该在销售收入中作为支出项列入。 三、 结论在房地产开发决策中需要对多个方案进行效益估算、 调整、 对比， 计算量大、 数据多， 用传统的表格式进行计算， 极易产生误差而影响估算的正确性， 且速度慢， 有时根本不能满足决策时需做出快速反映的要求。 为满足估算的正确、 快速要求， 可以应用 件进行经济效益估算和分析。 本人近十年的实践证明这一方法简易实用、 正确快速， 是项目估算和投资控制的有效辅助方法。 如制作成模板更可进行重复应用， 能节约大量的人力和时间。 大的计算功能和丰富函数公式， 还可在工程管理中的各个领域应用， 本人曾在制作现金流量表、 编制工程进度计划、 方格网土方量计算等工作中进行运用， 都有出色的表现， 而且操作简便， 结果正确， 有事半功倍的效果。 课程的具体要求， 入藏必需的文献资料和参考书， 尽可能配齐各种工具书。 为学生研究性学习添砖加瓦， 铺路搭桥。 同时， 还要兼顾科研、 教学， 使藏书结构呈立体交叉多维状态。 此外， 要建立科学的藏书管理制度， 既要纳新， 又要吐故， 及时做好剔除旧书工作。 对陈旧过时的图书加以剔除， 不是资料的浪费， 而是为了节省空间，更有利于对新书刊资料的管理和利用。 为了利用有限的购书经费， 要求采购人员有较强的责任心和较高的专业水平， 要减少书刊订购中的工作失误， 对于不符合本馆任务的书刊坚决不入藏， 把有限的经费用在刀口上。 学生专门开设 “利用图书馆课程”学校每年都应组织新生参观图书馆，给新生讲解利用图书馆的一般知识。 向学生介绍本馆藏书范围、 重点布局结构、 图书分类体系， 教给学生寻找图书的方法。 教会学生掌握信息技术的基本知识和基本技能， 让他们自己动手选择适合自己阅读的文献资料。 通过理论与实践相结合， 使学生掌握获取文献信息的技能， 激发其利用图书馆的兴趣， 从而也提高图书馆的利用效率。 另一方面， 学校图书馆要做好学生选择读物的引导教育工作， 图书馆要向他们推荐好书， 培养他们对科学技术、 文学艺术的浓厚兴趣， 引导他们走向知识的宝库。 让他们接受爱国主义教育， 树立为祖国的繁荣昌盛而学习的远大理想。 展读书活动， 提高图书利用率学校图书馆的任务不仅限于流通图书， 还应该进一步关心学生的阅读情况和阅读效果， 使学生能借到他最需要的、 价值最高的书刊， 使借去的图书能充分地发挥积极作用。 为此， 学校应利用多种形式， 广泛地开展图书宣传， 组织相应的读书活动。 俗话说 ： “书到用时方恨少。 ” 很多学生自以为读的书不少了， 但一遇到演讲比赛、 读写竞赛、故事会等活动时， 就会明白自己所知太少， 因而会纷纷涌向图书馆查找所需资料。 这样， 馆中的相当一部分图书就会得到充分利用， 同学们在活动中也会受益匪浅。 搞好图书信息化服务因特网的发展和全球信息化高速公路热的兴起， 无疑是科技和社会的重大进步。 “知识爆炸” 所带来的多样化、 特殊化的读者需求， 使传统的图书馆捉襟见肘。 要摆脱困境， 图书馆必须走信息化的道路， 采用现代信息技术， 扩大容量， 丰富内涵。 针对本校的教育、 教学的需要， 对网络信息资源进行选择， 把利用率高、 具有一定研究价值、 实用价值的教育教学信息进行下载、 组织， 形成具有馆藏特色的专题、 全文资料或数据库。 加强与兄弟学校及县市图书馆网络系统的连接， 达到资源共享。 使师生对 “文献的无限需求”， 由依靠 “有限的馆藏” 转化为 “网上索取”。 同时，还要建立和健全书刊鉴别、 分编、 流通、 阅览等各项流程体系， 使现代文献资料建设合理、 正常运行。 总之， 学校图书馆要不断探索规律， 总结经验， 真正使图书馆工作为学校教育教学做出应有贡献。 上接第 167 页参考文献1 龚维丽主编 . 工程造价的确定与控制 M2000;3.2 张越明主编 . 房地产营销与策划 （上）M. 工商出版社 .3 张越明主编 . 房地产营销与策划 （下）M. 工商出版社 .4 郭国庆主编 . 市场营销学 M. 第二版 . 武汉 : 武汉大学出版社 .5 导向。