物业经营管理成本测算－房地产经济测算

物业经营管理成本测算－房地产经济测算内容摘要：

物业经营管理成本测算－房地产经济测算 一、 物业概况1、 用地面积：总建筑面积：23470地上建筑面积：19970 地下建筑面积：3500 建筑占地面积：4450建筑密度：、 建筑容积：绿化率：、 商铺：9000 务公寓：10970 车位：92二、 人员配置架构设置说明：1、商务间共计 214 间，在初期按 40%的入住计算，即 85 间。 按每个服务员做 13间计算则需 7 名/班×2 班=14 人。 2、总人数控制在 65 人以内。 三、物管费的成本测算1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。 （1） 人员编制和基本工资标准：见表（01）人员编制和基本工资标准表（01）序 号项 目人 数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）一 )费用测算管理服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表 (02)工资福利费测算表(02)序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/0注(1)暂不计四服装费1625注(2)： 福利费为工资总额的 其中福利基金占工资总额的 14%；教育基金占工资总额的 社会保险占工资总额的 20%。 注(2)： 服装按年均 300 元/ 人计算，则每月分摊为：65×300 元/人/年÷12 月=1625(元/月)2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费（1） 采用总体匡算思路进行测算。 住宅建造成本按 1200 元/算，公共设施、设备建造成本统一按 30%计取，折旧年限按 25 年计算，维修保养费按月折旧费的 40%提取。 则：维修保养费=（1200 元/0%）÷（25 年×12 月/年） ×40%=（360÷300）×40%=(2)公共照明所用电为（晚间 19：00 分至次日清晨 7：00 分为开灯时间，共计 12 小时，如本物业有 200 盏灯 60 瓦计算）。 则：每日所用电费为：（60 瓦/盏×200 盏×12 小时×30 日/月）××÷19970=。 (3)电梯运行电费为: 每部电梯按 5 千瓦/ 小时每天运行 12 小时计算则运行电费为：（4 部×5 千瓦/ 小时×12 小时×30 天/月）××÷19970=。 维修保养费用为;每层每月按 50 元计算则为：（4 部×7 层）×50 元/层/月=28×50=1400 元/月分摊到每平方米的费用为: 1400÷19970=。 3、 绿化管理费：小区绿化面积为 3035绿化管理费测算见表（3）绿化管理测算表（3）序 号 项 目 测算依据 金额（元） 测算结果（元/ 绿化工具费 400 元/年 保用品费 400 元/年 化用水费 1 吨/ 、 清洁卫生费清洁卫生费测算见表（04）清洁卫生费测算见表（04）序号项目测算依据金额（元）测算结果（元/工具购置费300 元/(注 4)(4):化粪池清掏费全年共计约为：3000 元。 5、 保安费：保安费用测算见表（05）保安费测算表（05）序号项目 测算依据金额（元/年）测算结果（元/月 装备费250 元/000202人身保险费（暂不计）/3房租费（暂不计）/4合计/00206、 办公费：（全年开支办公费约 12 万元）办公费=12 万元÷（12 月×19970 平方米）=、 固定资产折旧费：固定资产总额为 100 万元，平均折旧年限为 5 年，即：固定资产折旧费为：100 万元÷（12 月/ 年×19970=、 利润：利润取 5%，则利润=（×5%=%=、 法定税费：两税一费为前八项之和的 则税费=（、 合计：经营管理服务费汇总表见（06）经营管理服务费汇总表（1号项目金额（元/ 1、 车场管理费收入的补贴：机动车辆车位约为 92 个，每个车位管理费为（平均）50 元/月/ 位，则每月的停车收入为：4600 元。 分摊物业管理费=4600÷19970=，则每平方米经营管理服务费为：经营管理费=。