万科项目可行性论证-经济测算指标－房地产经济测算

万科项目可行性论证-经济测算指标－房地产经济测算内容摘要：

万科项目可行性论证-经济测算指标－房地产经济测算 项目可行性论证 行）问题：1、项目利润是怎样计算出来的。 2、房地产经营需要哪些要素投入。 3、什么样的房地产项目才是好项目。 项目净利润=销售收入 营业税及附加 所得税（期间费用包括：营业费用、销售费用、管理费用）土地、资金、人力资源、技术、品牌投入少、回报高、见效快一、应用标准测算报表体系的必要性项目决策科学化定量分析； 全面、多角度分析；动态分析；程序规范。 项目决策效率便于计算、便于理解、便于检查。 主要基于以下需要：资金的时间价值：资金用之于投资，随着时间的推移，其价值会增长。 今天的 1元钱 不等于 明天的 1元利息；单利；复利；贴现；现值；终值资金成本： 使用资金要支付代价银行借款 ： 按利率计付利息股东投入： 交付利润三、资金的时间价值单利终值计算 : S = P（ 1 + i*t )单利现值计算 : p =s * (1- i*t ) S = P（ 1 + i ) p = s（ 1 + i )问：第 1年年初存入 100元，利率 10%，分别按单利和复利计算，两年后其终值多少。 四、现金流量与净流量、净现值现金流量 ： 指项目投资、出售引起的现金流入、现金流出的数量。 现金净流量 ： 指一定时期现金流入量与现金流出量的差额。 流入量大于流出量时净流量为正值，反之为负值。 净现值 ： 指未来资金流入的现值与资金流出的现值的差额。 Äê ¶È µÚ 1 Äê µÚ 2 Äê µÚ 3 Äê µÚ 4 Äê ºÏ ¼ÆͶ ×Ê ¼Æ »® £ºµ× ¼Û Ö§±ö 10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 Æä Ëû Ö§±ö 4, 00 0 17,000 25,000 13,500 59,500 Ïú ÊÛ Ãæ »ý 10 15 10 35 Ïú ÊÛ »× ¿î 21,000 43,650 47,850 112,500 ÏÖ ½ð ¾» Á÷ Á¿ 00 00 13,650 26,350 25,000 ÏÖ ½ð Á÷± ö ÏÖ Öµ 14,000 20,000 24,792 16,153 74,945 ÏÖ ½ð Á÷È ë ÏÖ Öµ - 19,091 36,072 35,950 91,113 ¾» ÏÖ Öµ 00 11,280 19,797 16,168 ¾» ÏÖ Öµ 16,169 万科城市花园项目概况：总建 35万平米，单位地价 800元 /平米，建造成本等 1700元；4年开发销售完毕，平均价格 3214元 /平米。 五、现金净流量与利润的关系利润是按照权责发生制确定的分期损益现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益。 可行性研究中，现金净流量可以代替利润作为评价投资净收益的指标。 在整个投资有效年限内，项目利润总计与现金净流量是相等的。 应用现金净流量，并可方便地引入资金时间价值来考察投资方案。 六、项目可行性论证经济指标体系核心指标1、内部收益率使累计净现值为零的贴现率2、销售净利率项目净利润 /销售收入 × 100%参考指标3、总投资回报率 项目净利润 /项目总投资 × 100% 4、销售毛利率 项目利润 /销售收入 × 100%5、获利指数 现金流入现值 /现金流出现值6、资金峰值比例 资金峰值 /项目总投资7、地价支付贴现比 各期支付地价现值之和 /地价总额8、启动资金获利倍数 项目净利润 /启动资金六、项目可行性论证经济指标体系6部收益率（ 部收益率：是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出现值的贴现率。 简单说就是使投资方案累计净现值等于零的贴现率。 内部收益率是这样的一种利率，如果按该利率通过借款来投资项目，将一无所获。 内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平或获利能力， 是项目内在的投资收益率，本质上是一个贴现率。 Äê ¶È µÚ 1 Äê µÚ 2 Äê µÚ 3 Äê µÚ 4 Äê ºÏ ¼ÆͶ ×Ê ¼Æ »® £ºµ× ¼Û Ö§±ö 10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 Æä Ëû Ö§±ö 4 ,0 0 0 17,000 25,000 13,500 59,500 Ïú ÊÛ Ãæ »ý 10 15 10 35 Ïú ÊÛ »× ¿î 21,000 43,650 47,850 112,500 ÏÖ ½ð ¾» Á÷ Á¿ 00 00 13,650 26,350 25,000 ÄÚ °¿ ÊÕ Òæ ÂÊ I R R 科城市花园项目：6售净利率销售净利率 =项目净利润 /销售收入 × 100%（项目净利润 =项目利润 所得税）为什么用销售净利率取代投资回报率作为核心指标。 以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除了能反映获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售净利率为 9%，大约可以知道，如果售价下降 9%左右，将基本无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于成本； 销售净利率更易于普遍的理解，直观明了，望文即可知道是“净利润”除以“销售收入”；投资回报率则须特别明确，如总投资是“总成本”还是“总成本 +期间费用”，包含不包含“所得税”。 “回报”是税前利润还是税后利润。 6投资回报率总投资回报率 =项目净利润 /项目总投资 × 100%（项目总投资 =总开发成本 +期间费用）总投资回报率静态的反映了项目总体投资回报水平，但并不是该项目实际的收益率，只能作为辅助指标参考。 项目开发周期越长，该指标意义可应用度越小。 6售毛利率销售毛利率 %=项目利润 /销售收入 × 100%（项目利润 =销售收入 营业税及附加）销售毛利率的意义：在于体现了项目的获利空间。 即还有多少销售收入可以用来抵偿期间费用和所得税，最后获得利润。 销售毛利率和销售净利率的关系：销售毛利率 - 销售净利率 =销售税、费率6利指数（现值指数）现值指数可以理解为 1元原始投资渴望获得的现值净收益。 现值指数反映了投资的效率。 计算现值指数必须预先确定一个贴现率，一般是期望的最低资金回报率。 按照集团净资产收益率的要求我们将贴现率为 10%。 现值指数 1 说明收益超过成本，投资收益率超过期望的回报率，项目可行；现值指数 1 说明其收益率达不到期望的回报率，项目不可行。 如果以内部收益率作为贴现率，则现值指数 =1获利指数 = 现金流入现值 /现金流出现值Äê ¶È µÚ 1 Äê µÚ 2 Äê µÚ 3 Äê µÚ 4 Äê ºÏ ¼ÆͶ ×Ê ¼Æ »® £ºµ× ¼Û Ö§±ö 10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 Æä Ëû Ö§±ö 4, 00 0 17,000 25,000 13,500 59,500 Ïú ÊÛ Ãæ »ý 10 15 10 35 Ïú ÊÛ »× ¿î 21,000 43,650 47,850 112,500 ÏÖ ½ð ¾» Á÷ Á¿ 00 00 13,650 26,350 25,000 ÏÖ ½ð Á÷± ö ÏÖ Öµ 14,000 20,000 24,792 16,153 74,945 ÏÖ ½ð Á÷È ë ÏÖ Öµ - 19,091 36,072 35,950 91,113 ÏÖ Öµ Ö· Êý 万科城市花园项目 Ä ê ¶È µ Ú 1Ä ê µ Ú 2Ä ê µ Ú 3Ä ê µ Ú 4Ä ê º Ï ¼Æ Ͷ ×Ê ¼Æ »® £º µ × ¼Û Ö§±ö 10,000 5,000 5,000 8,000 28,000Æ ä Ëû Ö§±ö 4,000 17,000 25,000 13,500 59,500Ï ú ÊÛ Ãæ »ý 10 15 10 35Ïú ÊÛ »× ¿î 21,000 43,650 47,850 112,500ÏÖ ½ð ¾» Á÷ Á¿ 00 00 13,650 26,350 25,000Ï Ö ½ð Á÷± ö ÏÖ Öµ 14,000 20,000 24,792 16,153 74,945Ï Ö ½ð Á÷È ë ÏÖ Öµ - 19,091 36,072 35,950 91,113¾ » ÏÖ Öµ 00 1,280 19,797 16,168ÏÖ Öµ Ö· Êý 金峰值比例资金峰值的界定：资金峰值指在项目开发期间，累计负向净现金流量的最大值，也就是资金的最大缺口。 资金峰值是对项目而言，一般不必考虑本公司的自有存款余额。 资金峰值比例反映了项目资金峰值占总投资的比例关系。 资金峰值比例 = 资金峰值 /项目总投资 Äê ¶È µÚ 1 Äê µÚ 2 Äê µÚ 3 Äê µÚ 4 Äê ºÏ ¼Æ Ͷ ×Ê ¼Æ »® £º µ× ¼Û Ö§±ö 10,000 5,000 5,000 8,000 28,000Æä Ëû Ö§±ö 4,000 17,000 25,000 13,500 59,500Ïú ÊÛ Ãæ »ý 10 15 10 35Ïú ÊÛ »× ¿î 21,000 43,650 47,850 112,500ÏÖ ½ð ¾» Á÷ Á¿ 00 00 13,650 26,350 25,000万科城市花园项目测算：资金峰值比例 = 资金峰值 /项目总投资=15000/（ 28000+59500）=17%6价支付贴现比本指标反映地价支付的快慢。 土地合同中的地价是一种名义地价，将各期支付的地价折算为现值才是该项目的实际地价。 地价支付贴现比反映了名义地价和实际地价的关系。 该比例越小实际地价越低，反之实际地价越高。 对各期地价进行折现同样要确定一个贴现率，我们仍定为 10%（依据同前）地价支付贴现比 = 各期支付地价现值之和 /地价总额Äê ¶È µÚ 1 Äê µÚ 2 Äê µÚ 3 Äê µÚ 4 Äê ºÏ ¼Æµ× ¼Û Ö§±ö ¼Æ »® 5,000 7,000 8,000 8,000 28,000 µ× ¼Û Ö§·¶ ÏÖ Öµ 5,000 6,364 6,611 6,010 23,985 µ× ¼Û Ö§·¶ Ìù ÏÖ ±È 万科城市花园项目：6动资金获利倍数启动资金 =3个最高的资金峰值之和 /3启动资金的界定：一个项目启动资金较难直接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。 因此我们近似定义为 3个最高峰值的平均数。 启动资金获利倍数的意义：在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金，将来能获得多少倍的净利润。 它是一个静态的参考指标。 启动资金获利倍数 = 项目净利润 /启动资金Ïú ÊÛ Ãæ »ý 10 15 10 35。