北京市房地产-北京上地仓储项目可行性分析报告(编辑修改稿)

北京市房地产-北京上地仓储项目可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

供需矛盾基本能保持平衡的态势，大大加快了上地区域向综合性产业园区发展的步伐。 （二） 租赁住宅供应市场调查与分析 1； 供应市场调查与分析 园区的生活配套、服务设施发展一度处于脱节的局面：据不完全统计，到目前为止，地区可供租赁的价位在 1000 至 1600 元的普通 住房仅 1000 套左右，仅占在上地临时居住人员用房的 ％左右，远远满足不了区域内工作人群的需求。 ％从业的员工急切地盼望在较短时期内能入户上地，而其中大部分人对未来商品房的期望价格约在 800 元至 1500 元之间， 同时，我公 司通过对园区内工作人士的访谈获悉，目前上地科技园区内各种生活商业配套设施严重缺乏，给园区工作者带来极其的不便，也导致园区“空城化”的原因之一。 较高档次的商业设施，仅有几个休闲体育中心，酒店、餐饮业都处于初级阶段，缺乏衣、食、住的完善配套，阻碍了园区的发展。 （ 1）区域总体特征分析 a 商业特征分析 上地属于高科技产业集中的区域之一，众多高技术公司云集于此，公司的规模多样：从几个人的私人小公司到几百人的跨国企业应有尽有，因而各种档次的物业均有很大需求。 b 人文特征分析 上地是高级人才的集中地，年轻化，单身化的现 象比较多，租房成为此类人群的主要方向，此地区总体风格为前卫和休闲，不片面追求高档豪华，虽然有一些房屋在出租，但远远不能满足市场的需求，造成此区域的房屋租金价格一直处于上升趋势。 租金走示图： 住宅 租1 2 3 4 5住宅 租 (2)从供应时间来看 从 1994 年开发上地以来，上地的发展可谓是日新月异，优惠的发展政策促使大量高新企业入住上地，随之而来的是大量人群的涌入，对于租住房屋的需求就开始了，大量的需求量和有限的供应量，把上地的租赁市场彻底分化了，由于本区域供应量的不足，大量 的需求人群把目光转向了二级辐射区，虽然现在上地的住宅供应量有了大幅提高，但由于和目标群在需求上存在差距，所以真正可以提供的住宅还是很有限。 (3)从供应价位来看 由表可以看出，上地及其辐射区域住宅租赁市场价位在 800 至 1600 元之间。 区域 房租价格（楼房） 一居 两居 上地 1000 1500 安宁庄 800 1560 清河小营 1100 1800 回龙观 800 20xx 天通苑 900 1600 西二、三旗 700 1600 (4)从上地区域工作人群居住分布来看 在 已经标明租价的 41 个住宅小区中，上地 区间住宅小区 6 个 ，占总量的 %。 其他区域的住宅小区 35 个，主要集中在清河，安宁庄，小营等区域，占总量的 %%。 我们通过对上地目标人群的调研，得出了上地区域目标人群的居住分布情况。 上地地区流动人口居住区与工作的距离示意图 人群分布上地23%安宁庄6%清河小营14%回龙观15%天通苑4%西二、三旗17%其他21%上地安宁庄清河小营回龙观天通苑西二、三旗其他 2；需求市场调查与分析 （ 1）需求人群情况 在对本区域的需求人群调查中我们发现，本区域需求人群构成主要为附近各大公司的普通员工，其余为一些管理人员，年龄主要集中在 22 自 35 之间，月收入 范围在 20xx 元至 5000 元，非京籍人员占90%左右，该类人群租房住的占 82%左右。 目前上地住宅供应量仅满足了该区域工作人群用房量的％左右。 大部分人对未来住宅租售的期望价格分别为房租价格在800 元至 1500 元之间，还有相当数量的高收入白领人士希望能有更高品位的与之相适应的物业出现。 （ 2）需求人群目前居住分布 需求人群调查说明本地域对上地的工作人群还是有相当大的吸引力，但由于供应量的缺乏，导致很大一部分客流外流，但客流的分布也是依轻轨 13 号线铺开的。 我们通过对上地目标人群的调研，得出了上地区域工作 人群的居住分布情况如下图。 人群分布上地23%安宁庄6%清河小营14%回龙观15%天通苑4%西二、三旗17%其他21%上地安宁庄清河小营回龙观天通苑西二、三旗其他 （ 3）需求人群调研报告汇总分析 下面的言论均是对区域人群的访谈纪录： A：“我租的是一个一居室，东西朝向，它的户型非常不合理。 ” B：“我是租的老房子，老式的板楼，户型差，通风非常差，还有一个就是面积太小。 ” C：“老房子纵身很深，采光也不太好，对于我来说这是一个很大的问题，另外一个小毛病就是以前的房子层高比较低，有一点压抑。 ” D：“社区太小，一共不到 10万平方米，因为社区小管理比较乱，里面的人员居住成分比较复杂，人 员的素质不齐。 另外因为社区小，配套设备也不全，像现在会所都没有用上。 ” E：“我现在住的小区物业在打架，我非常反感物业有问题。 我喜欢好一点的物业来管，一般是希望外聘物业来做，我现在住的小区尤其车库产权不清晰，车辆非常乱，所以我希望以后小区可以人车分流。 ” F：“原来的户型虽然小，但是公摊不小，我是朝南的那栋楼，公摊实际上没有那么大，但是由于其他的原因公摊非常大，我非常不满意” G：“最不满意的就是空气，离近马路，希望小区远离马路”“现在最不满意最大的问题就是噪音，工作一天特别累，回到家里想安静一下，不希望房 子临街，或者是靠马路太近” H：“生活上不方便，希望在小区周边有超市什么的。 配套不全，希望有一些健身，像游泳馆之类，能设在小区周边，别设在小区里面，别太闹腾了，在小区周边，但是离小区很近， 走几步就能到了。 ” I：“居住环境太差，绿化少，树太少，感觉像是住在钢筋水泥的森林中” J：“我到公司也就是 5公里左右，坐车却要一个小时” K：“我在清华工作，开车甚至都没有骑自行车快” 从被调查者的反映我们可以看出，他们现在对所居住的区域很不满意，无论是居住位置，居住环境，物业管理，居住舒适度还是交通都提出了很多的问题， 但由于本区域内没有能满足他们的供应量，所以在等待，希望上地能有他们心目中理想的物业出现。 租房市场分析 从我们的调查统计数据可以看出，上地已经投入使用的住宅基 本保持在 95%以上的租 售 率。 经过对调查结果的分析，我们得出如下结论： 1 上地区域缺少大型综合出租型房地产项目 2 能真正满足居住需求的住宅不多 3 项目周边房屋出租率较高 4 租房人群择房以上地为主，周边为辅；标准住宅出租价格从 1000 元到 1600 元不等 5 社区景观环境不理想，绿化率低 6 距离公司或单位过远，通勤不方便 同时，我们也 对本地域的工作人群情况进行了初步的调查。 我们的调查结果显示： 1 工作人群以高科技公司员工为主。 2 工作人群中租房的占总人数的 79%。 3 工作人群对普通类的住宅需求量较大。 上地区域出租的房屋均属于小业主所有，调研中没有发现只租不售的青年公寓项目。 目前该区域剩余的可租房屋不多。 小 结： 依照我们对当代城市家园，怡美家园，上地佳园、上地东里、上地南里、上地西里、安宁庄小区和毛纺南小区区域进行了初步的调 查分析 ,从调查结果可以知道，上地住宅项目的规模均在 15 万平方米以上。 都是单一业主进行出租。 房屋的 出租价格从 1000 元 /月到 1600元 /月不等，付款多为半年付和押一付三。 需求人群是按独居或合租形式进行租赁，人均承受价格在 600 元左右。 在我们 对本区域的需求人群 的调查中发现，租赁房屋的多为上地高科技公司的员工，从事是研发和工人，各小区房屋的出租率基本上保持在 95%以上，选择清河小营居住的人群达 %以上，在回龙观居住的人群达 %以上，在西二旗西、三旗居住的人群达 %。 在调查中我们发现，本区域需求人群构成主要为附近各大公司的普通员工，其余为一些管理人员，年龄主要集中在 22 自 30之间 这个 调查说明本地域对上地的客户还是有相当大的吸引力，但由于供应量的缺乏，导致很大一部分客流外流，但客流的分布也是一轻轨 13 号线铺开的。 上述种种情况表明上地地区住宅市场的前景基本看好，采取出租的策略也可谋求较高的投资回报。 七：上地区域市场调查与分析 1； 供应市场调查与分析 在做调查分析以前我们有必要就什么是市场要分析一下，因为他是一个综合性的概念，这就要求我们对他的细化终端有细致的了解。 批发市场在国外是有特定涵义的，即指专门经营农副产品、水产品、鲜活产品的市场，而在中国，批发市场却几乎涵盖了各行各业 、各种商品，广泛分布在农副产品、服装纺织品、日用工业品、生产资料等众多领域，这可以说是中国市场经济的一大特色。 批发市场产生原因是，当商品生产者数量极多、商品种类多、生产批量小、效率低且生产关系不稳定时，通过批发市场能节省交易费用。 在这种特殊的情况下，批发市场更有效率。 具体到农副产品、水产品、鲜活产品批发市场，则是由这些商品本身的特性决定的。 农副。