北京世纪新天地项目顾问工作计划书(编辑修改稿)

北京世纪新天地项目顾问工作计划书(编辑修改稿)内容摘要：

调整触媒设计价值创造经营模式招商策略阶段划分商业地产开发产品建议节点设计功能空间风格交通设计原则设备建议引力点设计商业业态更新时空间变化要求成本控制风险分析收益预测成本投入资金计划阶段性商业形态发展战略调整 第二部分 顾问服务内容描述 为使项目得以顺利开展，针对本阶段急需解决之问题，具体顾问工作包括 以下内容。 中管网 房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 一．宏观要素分析 （一）宏观经济对商业地产发展的影响 烟台市宏观经济的发展直接决定了消费习惯变化、消费需求类型与档次，也直接影响不同商业业态经营状况。 因此，对经济发展阶段、以及发展趋势的分析，是研究项目的基础。 （二）城市发展对本项目影响分析 城市发展方向、发展速度、新城区的发展变化状况也直接影响到城市功能区域变化，也会影响到项目区域地位。 因此，如何在城市的快速发展中寻求到更大开发价值，是项目定位的重要问题。 （三）商业市场状况 不同的商圈，不同的商业业态模式，以及不同商业业态面临不同的发展 状况。 深入理解城市商业的结构变化状况，更清楚地看到城市未来商业状况，是项目定位基础。 城市商业结构变化，是项目最需关注的背景。 二．区域城市功能分析 （一）区域城市功能分析 通过对本项目所在区域进行城市印象、城市发展历程分析，确定项目所在区域在城市结构中现在以及未来的地位，并预测未来区域发展前景。 对项目区域的分析，不能局限于项目周边，也需要联系市中心等多个方向考虑，考虑项目与成熟区域、发展方向确定区域的关系，考虑项目区域的归属与联系。 中管网 房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 1．区域城市功能 2．与周边区域的关系 （二）区域城市发展分析 根据对 城市规划、区域的现状，分析区域的发展方向，这是分析本区域发展商业的环境基础。 分析区域商圈，区域商圈内的商业有可能是项目直接竞争对手，也是项目寻找市场空间的先决条件。 区域商圈的因素包括商业构成、消费力、商业辐射、商业经营、未来发展等因素。 1．区域城市发展分析 2．区域商圈发展分析 三．项目自身条件分析 （一）微观地块条件分析 主要包括对地块本身及地块周边条件的分析。 通过对地块形状、可利用景观、形象展示等的调查，结合项目的已有方案设计，分析项目在运作过程中可以利用的资源。 同时根据地块与周边办公、居住、教育及其 他产业和其他城市功能空间等的关系，寻求互动，对地块的不同商业价值进行判断。 1．地块本身条件分析 2．地块周边条件分析 （二）项目交通条件分析 通过对项目外部道路条件的调查，了解其他区域到达本项目的交通可达性及通行时间，得出项目可能辐射的区域，以作为本项目商业消费目标客户群来源的参考，并且还可能对现有道路状况进行适当改进，扩大可辐射的范围。 中管网 房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 1．道路分析 2．交通可达性分析 3．项目辐射区域分析 （三）项目核心商圈划分 对于本项目，不同的业态定位，其核心商圈划分范围也是不同的。 商圈的分析，主要包括： 1．商 圈界定 2．商圈内商业构成、影响 3．商业未来发展 4．购买力状况 四．市场空间分析 （一）商业调查 了解现有商业的分布特征、规模大小、业态情况、经营状况等，分析其特点，由于本项目规模大，将包括众多的业态，因此本阶段的分析应该按照不同的业态特征进行分类调查与分析。 1．业态调查 2．供应特征 （二）竞争调查 竞争分析是在对市场进行充分调查基础上，了解竞争对手，寻找市场空间的过程。 不同商业业态定位将面临不同竞争对手，对本项目来说可选择发展方向受到商圈、地 中管网 房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。