西安市鹏豪园物业管理方案(编辑修改稿)

西安市鹏豪园物业管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

管理人员的配备中，遵循如下原则： （ 1）有“服务至上”的服务意识，有强烈的责任感和良好 的职业道德，爱岗敬业，诚守信誉，优质高效，服务业主（住户），奉献社会。 （ 2）知识与能力并重，有一定的物业管理行业工作经验及相应岗位的技能。 管理处经理、副经理要求有丰富的物业管理经验。 （ 3）管理人员参加物业管理专业培训，并取得“全国物业管理企业管理员”上岗证，技术工人特殊工种持专业上岗证（电工证等）。 对鹏豪园原物业管理人员进行培训上岗，合格者予以录用，不合格者下岗、辞退。 2．鹏豪园物业管理处人员配置。 （ 1）先期接管商住楼人员配置。 如下表： 序号 配置岗位 配置人数 （人） 配 置 说 明 1 管理处经理 1 管理处日常事务管理 2 管理员 2 3 收款员 1 4 工程部长 1 5 维修工 4 6 消防监控员 4 7 安全管理部长 1 8 安保员 14 设大堂岗 2 个，巡逻岗、车场岗各 1个，三班倒， 2人轮休。 9 环境管理部长 1 10 清洁工 8 每人保洁范围为： 4000平方米。 11 绿化工 1 室外绿化养护 12 合计 38 （ 2）后期接管银行、酒店人员配置。 如下表： 序号 配置岗位 配置人数 （人） 配 置 说 明 1 管 理处副经理 1 2 工程师 1 3 管理员 3 4 收款员 商住楼部分已配置 5 工程部长 商住楼部分已配置 16 6 维修工 7 7 消防工 商住楼部分已配置 8 安全管理部长 商住楼部分已配置 9 安保员 17 设大堂岗、巡逻岗各 2 个，车场岗各个，三班倒， 2 人轮休。 10 环境管理部长 商住楼部分已配置 11 清洁工 14 每人保洁范围为： 2250平方米。 12 绿化工 商住楼部分已配置 13 合计 43 2．各类人员文化素质和专业素质详表 部门 人员 学历 年龄 文化素质、专业素质要求 经理室 经理、副经理 大专以 上 45 岁以下 非常熟悉 ISO9000 质量体系和物业管理知识及法规，有丰富的物业管理经验，责任心强，管理、组织协调、沟通能力强 综合管理部 工程师 大专以 上 45 岁以下 电气中级以上职称，五年以上设备管理经验， 责任心强。 管理员 中专以 上 45 岁以下 熟练掌握 ISO9000 质量体系，熟悉物业管理知识和法规，能应用计算机，有一定管理协调能力，责任心强。 收款员 中专以 上 25 岁以上 有一定文字能力，熟练应用计算机，财会专业毕业 ,认真负责 ，性格开朗，品貌端正，有一定沟通协调能力。 工程部 部长 中专以 上 45 岁以下 强电或弱电专业，多年机电设备管理、维修经验，两年以上物业管理经历，责任心强，能应用计算机，有组织协调能力。 消防监控员 ,维修工 高中以上 2035 岁 持专业上岗证（电工证、电梯工证等），有房屋、公共设施及水电维修经验，能吃苦耐劳。 安全管理部 部长 高中以 上 35 岁以下 退伍军人，两年以上物业管理经验，有组织协调能力，专业技术突出 ,能组织保安员进行业务技能培训 ,责任心强，品貌端正，身高 1． 7米以上。 安保员 高中以 上 19~25 岁 身高 1． 7 米以上，相貌端正，身体健康，品行良好。 责任心强 ,乐于为业主（住户）服务。 女性： 18~23 岁，身高 1． 65 米以上。 环境管理部 部长 高中以 上 40 岁以下 有清洁、绿化管理工作经验，有组织管理能 力，责任心强。 绿化工 初中 40 岁以下 经培训，具绿化种植、养护能力，朴实肯干， 身体健康。 清洁工 初中 40 岁以下 品貌端正、身体健康、朴实肯干，经指导培 训后，具有清洁保洁能力。 17 3．人员培训 （ 1）培训目标 ① 发挥培训的再教育功能，在员工中树立正确的人生观、价值 观和职业道德观，弘扬社会主义精神文明，倡导爱国主义和集体主义精神，培养员工爱岗敬业的道德风尚。 ②培养一支能干肯干，具有良好服务意识的专业队伍。 ③ 提高员工的服务意识、业务能力、管理能力及综合素质，培养出一批物业管理专业人才。 （ 2）培训内容 ①法律法规、思想道德教育。 ②现代化企业管理知识教育。 ③公司规章制度和企业理念教育。 ④物业管理专业知识教育。 ⑤职业道德与服务技能、服务礼仪培训。 ⑥文化基础知识教育。 ⑦加强员工智能化设备原理、维护、保养、维修、检测技术的培训。 ⑧加强员工服务 意识、安全意识、保密意识、消防管理、档案管理、应急事件处理能力培训。 （ 3）培训方式 ①岗位培训 ②外送培训 ③岗位轮训 ④参观考察和专题讨论 （ 4）培训计划 ①前期员工培训计划 序号 培训内容 培训对象 考核 方式 1 管理目标及管理方针 全体员工 笔试 2 鹏豪园 物业结构及特点与管理方法 全体员工 口试 3 公司概况，企业理念，《员工手册》 新员工 笔试 18 4 公司规章制度 全体员工 笔试 5 鹏豪园 物业管理规章制度 全体员工 笔试 6 物业管理知识 新员工 笔试 7 ISO9000 基 础知识 全体员工 笔试 8 物业管理法规 全体员工 笔试 9 安全保卫技能、管理方法 保安人员 操作 10 安全常识及技能 全体人员 操作 11 绿化基本技能 绿化人员 操作 12 清洁技能、标准 清洁人员 操作 13 消防系统、保安监控系统、防盗报警系统 水电工、消防值班员 技术人员 操作 14 ISO9000 体系、计算机应用 管理人员 操作 15 ISO9000 操作应用（按工种分四批） 全体人员 操作 16 企业管理与管理心理学 管理人员 笔试 17 建筑基础知识与识图 管理人员 技 术人员 笔试 18 服务意识与服务礼仪 全体员工 操作 19 财务制度与财务管理 管理人员 笔试 ②正常管理期培训计划 培训对象 培训时间 培训内容 方式 目标 领导层 不定期 社会主义市场经济理论、企业管理、社会学、国家政策、法规、文件，参观考察，ISO9000 的培训„„ 脱产式、业余 合理的知识结构，开拓视野、正确决策，更高的管理水平。 管理层 周培训和不定期培训 管理理论、新知识、新概念、物业管理知识、法规、房屋维护、设备维护、计算机网络应用与开发， ISO9000 的培训„„ 自办培训 联办 培训 外送培训 知识更新与丰富满足工作需要，提高综合素质。 操作层 周培训 各种相关专业知识、技能技巧培训， ISO9000 的培训 自办培训 联办培训 外送培训 学有专长，满足工作需要，提高综合素质。 19 根据需要，确定应聘岗位人数 4．人员管理 （ 1）录用 录用程序如图： 提出聘用条件 招 聘 不合格 初步筛选 合 格 不合格 按工作要求进行比较、考核 合 格 无 有无担保人 有 办理进入公司手续，签订劳动合同 不合格 试用期 合 格 正式录用 不予录用 20 （ 2）考核 对所有员工公司将按岗位工作标准对其进行跟踪考核，验证其是否满足所在岗位的条件，内容包括思 想品德、敬业精神、服务态度、业务技能、协调能力等方面。 考核形式有： ①转正考核 ②不定期考核 ③月考核评分 ④年终考核 （ 3）服务意识 物业管理的本质是为业主（住户）服务，我们将始终把服务意识放在第一位。 ①建立服务的“超前”意识，事事处处考虑方便业主（住户），考虑业主（住户）的利益。 ②树立“服务至上”的意识，不断强化员工的服务意识。 ③把服务意识落实到实处，无微不至地为业主（住户）做好每一件事，从点滴细微处入手，使业主（住户）时时、处处感受到我们服务的真诚。 21 （四）建筑物及公共设施的维护管理 物业在使用过程中产生的自然损坏和人为损坏，会导致物业使用功能降低或丧失，为恢复其原有功能，必须及时有针对性地进行定期维修和日常养护工作。 1．维修养护原则 因地制宜，合理修缮；定期检查，确保安全；及时维修，保证正常使用；最有效合理使用维修费用，最大限度发挥物业的使用功能。 2．检查、鉴定周期 正常情况下，安全管理部巡逻员对公共建筑物和设备设施每天巡视一次，综合管理部每周对房屋及公共设施逐项巡视检查一次，遇暴雨等重大情况时，重点巡视检查；每年对房屋及公共设施勘查、鉴定一次，根 据完损情况，制定年度修缮方案，分配年度修缮资金。 3．建筑物维修养护项目及频率 ① 房屋本体共用部位 A、房屋承重及抗震结构部位：每周、每年 B、公共屋面：每日、每季、每年 C、吊顶：每周、每月 D、共用照明：每日、每月 E、公共通道及门厅：每周、每季、每半年、每年 F、地面及墙面：每月、每年 G、上、下水主管：每周、每年 ② 公共设施 A、路面路基：每周 B、路灯及线路：每日、每周、每季、每半年 C、停车场：每日、每月 D、沟、渠、池、井：每周、每季 E、园林绿地：每日、每周 F、公用标志设施：每周、每半年 22 G、垃圾中转站：每周 H、地下室管网：每半年 4．建筑物及公共设施养护效果： ①确保建筑物及公共设施的完好正常使用； ②及时修补损坏建筑物及设施； ③做好巡回检查记录； ④建筑物及公共设施完好率达 98%以上。 23 （五）装修管理 为保障房屋的结构安全和外观统一，根据有关法律、法规、政策精神，对物业装修拟采取以下管理方法。  装修管理程序 业主（住户）装修住宅，必须提前三天向管理处申报，填写 “住宅装修申请表”，如实填报装修项目、范围、标准、时间，并提供施工图和施工队伍名称，户主和施工队负责人应同时在申请表上签字盖章，经管理处审批，并与工程队签订《治安责任书》后方可施工。 工程较大的的装修工程，应由专业队伍进行施工。 交缴装修管理押金。 工程完工后，经管理处验收，无违章或渗。