住宅测算模型7－房地产经济测算

住宅测算模型7－房地产经济测算内容摘要：

住宅测算模型7－房地产经济测算 开发项目指标项目开发指标： 模型测算参数设置测算起始时间： 2006 可销售量 销售单价：元测算周期： 4年 经济住宅（平方米） 95,620 3200总占地面积(平方米）： 82000 商品住宅（平方米） 40,980 4000总建筑面积(平方米）： 190000 商业配套（平方米） 21,400 5500地上建筑面积 (平方米 )： 164000 车位（个） 700 40000其中住宅面积（平方米） 136600 土地费用 配套公建 (平方米 )： 6000非配套公建 (平方米 )： 21400地下建筑面积 (平方米 )： 26000地下 车位 (个 )： 700 贴现率 型测算结果财务内部收益率( 7% 转让费 8910财务净现值(万元 位销售率 50%预计利润:万元 本利润率 坝集团造纸公司项目成本测算序号 费用项目 计算标准 投资/收益 单方成本 （元/平方米） 备注1 经济技术指标 建设用地面积 82000 总建筑面积 190000建筑面积（地上） 164000 其中经济住宅面积 95,620 商品住宅面积 40,980配套公建 6000 含托幼 2000平方米商业配套 21400地下建筑 26000 车位按 700个估2 土地取得费用 11575 609 转让费 8910 地价款 1827 不含车库契税 地价款4 73 基础设施建设费 160元 /平方米 765 减半征收3 建安工程费 28540 1502经济住宅 1440元/平方米 13769 商品住宅 1440元/平方米 5901这里假定事先已确定30部分。 商业配套 1500元/平方米 3210幼儿园 1200元/平方米 720 地下建筑 1900元/平方米 4940 车位按 700个估4 前期工程费 1101 58市场调研及策划费 根据市场价格估算 50规划设计费 造价的2% 571勘察费 2元/平米 38竣工图费 规划设计费的10 57标底编制费 86招投标管理费 14监理费 造价1% 2855 基础及配套设施费 8127 428红线内管线 90元/平方米 1710 红线外管线 233元/平方米 4431 东坝集团造纸公司项目成本测算序号 费用项目 计算标准 投资/收益 单方成本 （元/平方米） 备注小区配电室 150万元/座 450 约6万平方米/座垃圾楼 60万元/座 60中水处理系统 10元/平方米 190燃气调压站 80万元/座 80壁挂炉 5800元 /户 *1400户 812小区道路 120元/道路平米 197 按用地面积计算小区园林景观 12元/平方米 197 按地上面积计算6 不可预见费 2项1234 657 总投资 2项6项之和 50577 26628 管理费 2项1234 659 财务费用 7项1813 95 10 可售面积经济住宅 95,620商品住宅 40,980商业配套 21400车位(个) 70011 销售收入 60160经济住宅 3200 30598 销售率 100商品住宅 4000 16392商业配套 5500 11770 销售率 100车位 40000 1400 销售率 50，使用权12 销售费用 756 40代理费（含）广告费经济适用房按不计，商品住宅及商业按照 704 按销售收入计算测绘费 2*方米 52 按总建筑面积计算13 税费 3339 17614 项目总成本 7项+8项+9项+12项+13项 57718 303815 预计利润 11项442 129 16 总投资利润率 15项/7项 7 成本利润率 15项/14项 ：本测算是在诸多情况不明朗的前提下进行估算，按照保守、谨慎的原则进行。 按可售建筑面积158000平方米（不含地下）计算，单方成本价为3653元/平方米；按地上、地下全部建筑面积190000平方米计算，单方成本价为3037元/平方米。 由于我公司仅分得利润的 70，即 1709万元，因此实际总投资利润率为 成本利润率为 东坝集团造纸公司项目成本测算序号 费用项目 计算标准 投资/收益 单方成本 （元/平方米） 坝集团造纸公司项目成本测算资金使用计划单价 总计 2005 2006 2007 20082 土地取得费用 609 11575 建安工程费 1502 28540 前期工程费 58 1101 基础及配套设施费 428 8127 计 493436 不可预见费 2项 5项之和的 2% 1234 建设总投资 2项 6项之和 505778 管理费 2项1234 财务费用 7项 8项之和的 4% 2072 发成本总计 57718 11 销售收入 6016012 销售费用 756代理费 704测绘费按总销面积计算，213 税费 3339年度使用比例销售计划2006年 2007年 2008年11 销售收入 60160经济住宅 3200元/平方米 30598 品住宅 4000元/平方米 16392 业配套 5500元 /平米 11770 位 40000 1400 30% 40%按照项目推介书，“本项目在竣工前的所有资金投入均在居民办理入住手续同时实现资金回笼”，势必加大资金压力。 拿到开工证支付 200%按照项目推介书，“本项目在竣工前的所有资金投入均在居民办理入住手续同时实现资金回笼”，势必加大资金压力。 拿到开工证支付 20现金流估计单位：万元人民币序号 项目年份 总计 2005 2006 2007 2008 20091 现金流入经济住宅 30598 12239 18359 0 0商品住宅 16392 1639 6557 6557 1639商业配套 11770 4708 4708 2354车位 1400 420 560 420现金收入小计 60160 13879 30044 11825 44132 现金流出土地取得费用 11575 6945 3473 0建安工程费 28540 0 前期工程费 1101 基础及配套设施费 8127 0 不可预见费 1234 建设总投资 50577 0 0 0 0 0管理费 1234 财务费用 2072 销售代理费 704 2 30 22 0 0税费 3339 7977 7736 16536 21103 12564 345净现金流量 (7736) (2658) 8941 (739) 4068累计现金流 (7736) (10394) (1453) (2192) 1877财务内部收益率( 7%财务净现值(6%) ¥ 务净现值 土地费用变动率 22 7550 4215 7500 4266 7450 4317 7400 4369 57350 4420 7300 4471 7250 4522 价 财务净现值 售价变动率 3459 650 7096 600 6187 550 5278 500 4369 6450 3460 400 2551 350 1642 250 景分析悲观 正常 乐观售价 6250 6500 69000转让费用 57550 57400 57300329 4369 11743住宅总成本 138606 住宅总成本 138606住宅可售面积 240000 正常售价 6800平衡价格 5775 平衡销量 203832假定商业和车库的成本和收益相抵，卖给原项目公司的 38606住宅可售面积 240000假定商业和车库的成本和收益相抵，卖给原项目公司的 1万平方米收入扣减项目成本平衡价格 5775 住宅总成本 138606正常售价 6800平衡销量 203832。