安徽池州市房地产市场研究报告

安徽池州市房地产市场研究报告内容摘要：

安徽池州市房地产市场研究报告 池州房地产市场研究报告1目 录第一章 市场背景研究一、池州概况二、池州经济三、池州交通四、池州旅游产业五、池州城市规划第二章 房地产市场背景分析一、池州全市固定资产及房地产开发投资情况二、池州房地产开发土地供应情况三、池州商品房销售情况第三章 拟投资地块分析一、地块基本情况二、地块优劣势分析三、地块经济效益分析池州房地产市场研究报告2第一章 市场背景研究一、池州概况池州市位于安徽省西南部，长江下游南岸，是长江南岸重要的滨江港口城市和省级历史文化名城。 2000 年 6 月经国务院批准撤地设市，现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区以及省级池州经济技术开发区，国土面积 8272 平方公里，总人口 160 万。 池州以拥有良好的生态旅游资源而著称，是中国第一个国家级生态经济示范区、 中国21 世纪议程试点地区和中国优秀旅游城市。 境内有国家级风景名胜区、中国四大佛教名山之一的九华山，安徽省“两山一湖”旅游区的重要组成部分牯牛降、升金湖国家级自然保护区为；省级风景名胜齐山秋浦仙境，石台溶洞群等。 1 行政区划池州南接黄山，北与安庆隔江相望，东接芜湖、铜陵，西至九江，属沿江经济开发带，辖一区（贵池区） 、三县（东至县、石台县、青阳县） 、一风景区（九华山风景区） 、一开发区（省级池州经济技术开发区） ，全市现有乡镇行政区 53 个（9 个乡、36 个镇、8 个街道办事处）。 2 面积和人口2007 年池州全市人口 158 万，城镇人口 40 万，其中城市主城区贵池区的城市人口 15万，主城区面积 30 平方公里。 池州房地产市场研究报告3区域 面积（平方千米） 人口（万人）贵池区 2432 63 万东至县 3256 52 万石台县 1403 13 万青阳县 1181 30 万池州市（合计） 8272 158 万二、池州经济财政收入年份项目 2005 2006 2007 2008 上半年国民生产总值（亿元） 14% 均国民生产总值（元） 8719 10007 11515 /比上年增长 1089 1288 1508 /财政收入（亿元） 业结构（三产业构成比）年份产业构成 2005 2006 2007第一产业 0 005 2006 2007 2008 上半年全社会固定资产投资（亿元） 镇固定资产投资 /池州房地产市场研究报告4（亿元）增幅 （亿元） 37 0% 民收入年份项目 2005 2006 2007城镇居民人均可支配收入（元） 7882 9015 11017增长 13% 均消费性指出（元） / 6332 7929增长 / 村居民纯收入（元） 2940 3347 4012增长 11% 均消费性支出 2242 2547 2874增长 / 结：1池州 幅近几年均保持在两位数以上的增长，但无论 量还是人均 处较低水平。 2近几年池州固定资产投资增幅较快，尤其是房地产的开发投资增幅逐年加速。 初步统计，2008 年全市上半年的投资额就已经超过 07 年全年的投资总额，但固定资产投资结构相对失衡，房地产投资占固定资产投资的比重过大。 3池州居民收入水平不高，与全国平均水平有一定差距，07 年全市城镇居民人均可支配收入均仅为全国平均水平（13786 元）的 80%，但收入增速高于全国平均，未来可提升的潜力较大。 4近年来，池州城市化进程加速，但 07 年末全市城镇化率仅为 25%左右，市区建成面积较小，远低于全国平均水平，农业市的特征明显。 池州房地产市场研究报告5三、池州交通1陆路 铜九铁路池州段预计今年 9 月底完工，明年 5 月份全线开通。 沿江高速公路池州段全长 里，总投资 40 亿元，现已建成通车。 铜陵至汤口高速公路池州段全长 里，总投资 24 亿元，于 2004 年 6 月正式开工建设，于 2007 年建成通车。 宜景高速大渡口至景德镇高速公路池州段全长 里，总投资 元，目前正在施工，计划 2008 年底完工。 另有池州长江公路大桥及合铜黄高速、望东长江公路大桥及南岸高速接线、东至至九江高速公路、池州经石台至祁门高速公路均已列入全省高速公路网规划并开展项目前期工作，另外 318 国道池州绕城公路、206 国道等均途径池州。 2水路 池州是长江中下游重要港口城市，长江黄金水道流经池州 162 公里，池州港口年吞吐量达 1300 万吨。 3民航 池州九华山旅游机场目前正在筹建中，将于 2010 年前投入运行，预计年旅客吞吐量50 万人次。 四、池州旅游产业池州第三产业占经济总量的 40%以上，而旅游业是池州第三产业得以迅速发展的主要支撑。 池州是中国优秀旅游城市，旅游资源优势明显，目前主要以佛教文化、历史文化和生态旅游为旅游主题。 全市拥有国家级旅游品牌 4 处，分别是：中国四大佛教名山之一、重要的国际性佛教道场九华山，国家级野生动植物自然保护区牯牛降，亚洲重要的湿地、被称为" 中国鹤湖" 的国家级珍稀水禽保护区升金湖，以及九华山国家森林公园。 另有省级风景名胜区有十多处。 九华山已成为国家 4A 旅游区，贵池齐山、万罗山、东至历山、东流古文化区、石台蓬莱仙洞五大景区（点）是国家 2A 级旅游区（点）。 小结：当前池州经济主要以旅游业、生态农业为支撑，工业发展水平偏低，但由于池州有着较好的交通区位优势，随着安徽与长三角的对接，作为沿江城市的池州一方面可承接长三角地区的产业转移，另一方面又具备独特的生态旅游资源优势，经济可提升的空间较大。 池州房地产市场研究报告6五、池州城市规划1池州经济近期发展目标（2010 年）项目 具体指标 2007 2010 年生产总值（现价，亿元） 40人均 ) 11515 15000财政总收入（亿元） 6旅游总收入（亿元） / 美元） / ） 11017 15000生活质量农村居民人均可支配收入（元） 4012 5817从池州的近期经济发展目标来看，池州 人均 保持目前的增速，到 2010年分别可达到 240 亿元和 15000 元，届时池州城镇居民人均可支配收入将达到 15000 元。 池州城市人口将达到 50 万，市区建成面积 50 平方公里。 2 池州城市发展规划2007 年池州市城市总体规划将主城区、青阳副城、九华山风景区纳入城市规划体系，形成“一主一副一区”的组团城市空间布局。 城市定位为皖江南岸主要中心城市、安徽省“两山一湖”旅游核心区和宜居的港口园林城市。 （一主一副一区）针对主池州房地产市场研究报告7城区（贵池区）规划分为中心城区、火车站站前区、齐山平天湖风景区、教育园区、东部经济园区五大功能区（一城五区，滨江环湖）：1中心城区（老城区、站前区）依托老城区的社会服务和基础设施，建设以居住、商贸、文化为主要功能的中心城区；2东部经济园区依托优良的长江港口岸线资源，以池州市经济技术开发区和贵池工业园区为主体，建设以第二产业为主导的东部经济园区；3商贸物流园区依托城市南部便捷的交通条件，建设商贸物流区；4科教园区依托城市南部优良的用地条件，建设以高等教育为主导的科教园区；5齐山平天湖风景旅游区依托齐山平天湖的生态环境和历史文化资源，建设齐山平天湖风景旅游区池州房地产市场研究报告8第二章 房地产市场背景分析一、池州全市固定资产及房地产开发投资情况池 州 固 定 资 产 及 房 地 产 投 资 情 006 20072008上 半年全 社 会 固 定 资 产 投 资房 地 产 开 发 投 资 （ 亿元 ）近年来池州固定资产投资增速较快，特别是 2007 年后的增幅更加明显。 据 08 年上半年的统计，预计全年固定资产投资有望突破 160 亿元，其中房地产开发投资增速加快，仅08 上半年的投资额就已超过 07 年全年。 2007 年池州房地产开发投资占 重为 预计 2008 高于国际公认的 5%的合理水平 14 个百分点，房地产投资热的特征明显。 二、池州房地产开发用地供应统计从池州国土局了解，池州 05、06 年纯房地产开发用地供应量年均约为 8001000 亩（该数据与池州 0507 年池州商品房实际施工面积总和基本吻合）。 而经过调研及网上土地招拍挂的信息统计，2007 年全年池州累计出让商住用地 28 宗，出让面积 2780 亩，成交均价为 55 万/亩。 2005 州 土 地 供 应 统 计800 1000278014160500100015002000250030002005 2006 2007 2008上 半 年出 让 量池州房地产市场研究报告92008 年上半年池州出让商住用地 14 宗，累计出让面积 1416 亩，成交均价约 68 万元/亩。 结合池州土地分级制度来看，目前该市老城区（贵池区）成交均价 100 万/亩以上，08年最新两宗老城区土地成交价格分别为 158 万/亩和 133 万 /亩，成交价格在同级别城市已属较高水平。 另从国土局最新的土地挂牌公告来看，最新的主城区几幅 100 亩左右的地块，挂牌价格竟然达到 390400 万元/亩。 三、池州商品房销售统计（1）池州市商品房开发统计据统计，池洲商品房施工面积逐年快速递增，05 到 06 年增幅为 10%，06 到 07 年增幅达到 21%，而 08 年上半年即达到 07 年全年的 90%，增幅同比达 80%。 从竣工量来看，05 至 07 年均保持与施工面积同步递增的趋势， 08 年上半年池州竣工面积占施工面积比较往年有所回落。 结合池州 05、06 年土地供应量看，池州每年土地供应量约 8001000 亩/年，按照当前容积率 测算，理论上年商品房施工面积在 96 万120 万左右，与上述施工量统计基本吻合。 随着 0607 年我国房地产市场的异常火爆，池州土地出让量也相应激增，但实际施工面积并无大幅度增加，土地闲置现象较为常见。 （2）20052008 年池州市房地产成交情况统计住宅类2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 16 月成交套数（套） 1009 2378 3369 1235成交面积（万 ）007 年池州住宅类商品房成交价格、成交面积逐年大幅度递增，08 年上半年又较 07 年有大幅度回落。 但通过分析可以看出，20052007 年年平均成交面积约为 28 万平米，08。