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北京loft户型产品研究报告-17页- 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 07559031789北京 品研究一、品的发展1、源与发展源于西方，艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进行艺术创作。 20 世纪 40 年代 住生活方式首次在美国纽约出现。 20 世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。 在我国 作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活方式，北京不断推出如美利山、天鹅湾、麒麟社、东阙都、苹果社区、后现代城、立方庭、远洋新干线等 目， 寓已经逐渐走向成熟。 2、义（1）念牛津词典上的解释是“ 在屋顶之下、存放 东西的 阁楼”。 但现在所谓指称的是那些“ 由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”。 定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性， 户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。 内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开 发 性、透明性、 艺术性等特征。 （2）类似产品概念 缩写，泛指在家办公或小型创业者。 实际 上就是自由职业或自由职业者的意思。 特色是自己掌握， 调配工作时间，其实也是过去所谓“ 自由业 ”的新诠释。 房地 产上的 指具有自由办公的空间。 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 075590317893、北京 展轨迹2000 年 9 月底，中远地产首次推出了基于 项目。 现代城紧跟其后。 20022005 年，品层高没有限制，一般都比较高，最低 ，但发展一直比较缓慢， 品供应不多。 2006 年，北京对 品户型的层高做了明确规范。 2008 年，目集中上市（根据统计，目前北京在售的商业立项的 0 多个）。 4、策法规（北京地区）2006 年，北京市规划委员会下发的容积率指标计算规则（市规发 2006851 号）， 对 型户型的层高做了明确规范， 针对 不同物业类型对层高有所限制，超出规定高度，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的 2 倍计算。 物业类型 层高（米）住宅 009 年房地产营销策划大全移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 07559031789二、北京 品现状情况1、品分布（1）北京 盘分布项目名称 区域 轨道交通 均价（元/） 价格区间璟上璟西五环 至六环，石景山区阜石路与杨庄东路交叉口东南角紧邻地铁 1 号线 16800 元美利山 东 四 环 与五环，朝阳区百子湾东里 规划轻轨 7 号线与轻轨 10 号线 13000 60元东阙都东 北二环至三环， 东城区东二环东直门桥往东 200 米路南侧地铁 2 号线、城铁 13 号线 41600 200元合生·麒麟社北四环 与五环，朝阳区望京阜通西大街与望京街交汇处规划中的地铁 13号支线、 14 号线 待定（面积 130智地·钻河公馆西北二环至三环之间，海淀区西直门立交桥西北角、西环广场北侧地铁 2、4 号线，轻轨 13 号线 23000 92元天鹅湾 东 三 环 至四环，朝阳区朝阳北路与朝阳路之间 无地铁 20000 72元金地名京 东 四 环 至五环，朝阳区四惠桥东北侧 紧临 1 号地铁四惠站 2450050元尚城 北五环 外，昌平区回龙观北 3 公里 城铁 13 号线龙泽站向北 3 公里 11000 36元（2）域分布特征多数 盘紧邻地铁交通沿线，周 边通达城市的多条公交线路，形成了发达的立体交通网络，出行通达便捷，地处城市核心商圈，或位于高新科技园区域，一般位于城市居住成熟区域，周边配套设施完善，分布的区域为百子湾片区、青年路片区、望京片区等区域。 2、格根据市场上在售的 目，普遍呈现高单价，低总价的特征，大部分项目总价区间为 70元。 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 07559031789挑高虽比一般的产品要高，空间使用率比普通产品高，但由于大多数 目是以商业立项，与同区域同品质的普通产品比较单价上没有很大区别。 很多 目是以低总价锁定目标客户群。 市场上，有少数 目是以住宅项目立项， 这种 产品的价格，与同区域同品质的普通产品比较，一般要高出 17%所以，品的产权年限成为了项目价格的分水岭，低总价成为了 盘名称 价（元/） 平层均价（元/） 价格差异比例金地· 名京 245009500 26%鹅湾 20000 17000 地·钻 河公馆 320003000 39%、品特性分析1、户型种类开敞式户型类似 概念，空 间 完全开放、无分隔， 层高在 左右。 楼中楼户型一户居室中层高达到 4 米以上，可分为两层，形成楼中楼形式，但又与复式2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 07559031789和错层不同，总有一层控制在 内，不 计入建筑面积。 从几十平方米到上百平方米不等。 2、户型要素为一种细分产品，具有以下独特的户型元素。 层高层高是影响舒适度的重要因素，市规委下发的容积率指标计算规则就对此类户型的层高划了一个分界线，其中规定：时，不论层内是否有隔 层，建筑面 积的计算值 按该层水平投影面积的 2 倍计算；办公建筑、普通商业 建筑的标准层高则分别是 和 ，超出标准的也要双倍计算建筑面积。 也就是住宅立项的 在 以内，而 办公立 项和商业立项的 高需分别在 和 以内，开发商所承诺的“ 买一层送一层”才合法有效。 空间构与平层结构的最大区别就是拥有灵活的空间，独特的挑空设计既节省了实际空间又可以按自己的意愿灵活安排摆设，不必受平层空间的拘泥。 隔层开始在北京出现时，最典型的特点是开间固定，层高 5 米多，自己去隔。 当 纯住宅时，出 现了谁去做隔层的问题， 购 房者又面对怎么隔，隔出2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 07559031789来符合不符合安全，最后所有的消费者都委托开发商隔。 当层高出现限制的时候，又出现了一个大的问题，就是 怎么分，房子净高也就是 ，去掉楼板就是 右，分两 层 非常的为难，当上 层不够 隔层如何有效合理处理，是产品品质的重要衡量元素。 楼梯间关系有横向关系和纵向关系，室内楼梯成为衔接横向关系与纵向关系的重要部件。 楼梯成为 了上下空间很重要的装饰物和必要的交通通道，只有美观和实用结合的楼梯才能体现 品与众不同的产品品质。 3、户型功能分区型上下都要兼顾，首先要考虑的便是上下高度配合问题，现在通行的做法便是客厅挑空。 从一层 整体来看， 户型立体感较强 ，一 层客厅空间挑高一般达 ，大部分都为开放式， 业主可以把空间 随意设计。 由于 积小，建筑一般采用点式楼结构，所以 采光通风效果较2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 07559031789差，目前新开盘的 户型上都有改进，部分 户 型设计在板楼里，加强了产品的舒适度。 二层一般设有卧室，如果二层面积较大则会独立设计卫生间，保证了私密空间同时又提高了夜间如厕的安全性。 4、北京 型特点（1）天鹅湾四期立方·宫（产权 40 年） 户型面积 45方米， 共两个单元，每单元两梯七户，共 112 套， 层高，首层层高 ，第二 层层高 , 170%的得房率, 户型采用大开间、短进深的格局，确保居住的享受性与舒适度，2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 07559031789 户内均以面积宽大的起居厅为中心，设置卧室、观景、厨 卫等功能空间, 以超高层高辅以通透的设计手法，达到南北通风效果， 居住空间置于套型南侧采光面，北侧主要布置厨卫等餐储功能空间， 毛坯交房，（2）合生·麒麟社（产权 40 年） 户型面积 120方米， 三梯 8 户，全楼三梯 64 户, 层高，首层层高与第二层层高都是 ， 180%的使用率， 采用大面宽、短进深格局，270 度全景八角窗，两层贯通，四卧双厅采光， 户内均以大面宽的主卧为中心，设置多功能房、厨卫等功能空间， 居住空间内独立双主卫、双次卫设计，达到干湿分离， 满足居住者生活要求,2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 07559031789 精装修交房，装修标准为 2500,（3）美利山（产权 40 年） 户型面积 50方米 , 三梯 16 户 , 130%的使用率, 层高 ,首层层高 ，第二 层层高 ， 户内大面 宽窗台与入 门对视，提升了 视觉广度，增强了室内的通透性， 规则有序的 线条围和成敞开空 间，直线和直角的走势，空间布局可自由设计，精装修交房，2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 07559031789（4）东阙都（产权 40 年） 户型面积 60方米， 三梯 8 户 ，7为跃层， 80%以上的使用率， 层高，首层层高 ，第二 层层高 2.48。