戴德梁行大连国际航运大厦商业综合体市场分析及产品定位报告65页

戴德梁行大连国际航运大厦商业综合体市场分析及产品定位报告65页内容摘要：

戴德梁行大连国际航运大厦商业综合体市场分析及产品定位报告65页 件使用 "试用版本创建 第一部分公寓及写字楼件使用 "试用版本创建 市场篇场篇件使用 "试用版本创建 大连房地产市场运营情况经济增速下的稀缺供应经济英特尔宣布在大连市投资25亿美元建厂;韩国连获得“全国最佳旅游城市”2007年8月大连将举办世界经济论坛“达沃斯会议”房地产11市成交12块用地，中山区成交为“0”；中山区土地供应稀缺，且具有地块小容积率高的特点；件使用 "试用版本创建 写字楼市场分析港湾广场所属人民路板块是最为集中的写字楼及金融商圈该区域以服务于港务、物流、国际贸易的商务办公为主2007年第一季度大连甲级写字楼市场小幅波动，目前市场平均租金呈上升态势，元/月/平方米，平均空置率小幅上升， 大連寫字樓租金及售價80859095100105110115120001 2002 2003 2004 2005 2006 2007000100)件使用 "试用版本创建 写字楼租赁市场分析租赁市场（1级写字楼市场表现活跃租户在各写字楼之间的流动以及新增需求旺盛公司名称 项目名称 区域 成交面积大连世峰国际货运有限公司 时代大厦 人民路 连恒兴国际贸易 亚太国际金融中心 人民路 129哈尔滨铜业集团 亚太国际金融中心 人民路 件使用 "试用版本创建 写字楼市场租金价格本案周边写字楼市场租金价格本案所处区域甲级写字楼云集且租金呈现出较高水平）（含物业） 物业管理费成交租金 ）宏譽大廈 均价13000虹源大厦 3 价14000件使用 "试用版本创建 写字楼市场竞争结论件使用 "试用版本创建 公寓市场分析中山区新建住宅供应量稀少容积率高且小户型项目供应集中大连市区2007年第一季度新建住宅成交均价5377元/，与2006年底相比出现下降，主要原因是目前新建住宅成交主要集中在价格相对较低的城市周边区域如泉水、中华路、红旗镇等。 4,2696,4806,1747,363010002000300040005000600070008000中山区 西岗区 沙河口区 甘井子区sq m 元/平方米件使用 "试用版本创建 0公寓市场竞争分析市场潜在竞争进一步加剧跨区域意识化竞争同区域差异化竞争新世界大厦将进入全面施工阶段，该项目建成后地下裙楼3层（停车场），地上裙楼5层（酒店、商场及高档娱乐场所等），裙楼上方西塔38层（酒店客房及高档公寓）、东塔56层（高档公寓）；裕景中心总建筑面积62万平米的裕景中心开工，业态涉及公寓、酒店式公寓、高档写字楼、国际酒店及大型商业；香榭里·业融为一体；时代广场总建筑面积17万平米，高档公寓、高端时代广场商业；件使用 "试用版本创建 1公寓租赁市场分析近几年，随着住宅供应量逐年增加，公寓价格上涨，同时其表现出：公寓租金市场价格与售价背离不能够满足投资者长线投资需求 大連住宅租金及售價6065707580859095100105110115120125130135140001 2002 2003 2004 2005 2006 2007000100)件使用 "试用版本创建 2公寓市场竞争结论件使用 "试用版本创建 3市场总结件使用 "试用版本创建 4客户篇户篇件使用 "试用版本创建 5他们是谁?按种类划分：第一种投资类客群第二种自用类客群按地域划分：本地购买个体异地购买个体按性质划分：个人购买公司购买件使用 "试用版本创建 6投资类客群投资类客群投资比例买家所占比例大，预计50以上；国外投资日韩、香港、新加坡等地人士，大面积购买为主；国内投资本地及东北三省客户为主，购买单套及多套为主；投资者定位描述重视项目预期租金价格或升值空间，对项目的远期有超前的意识；为控制投资风险，一般不会考虑较大面积的单元购买，购买面积较小；对此区域及本案的升值潜力有较强的信心，存在较强的潜在购买欲。 件使用 "试用版本创建 7自用办公类客群自用类客群独资和合资企业驻东北地区大连代表处；企业基本描述区域内的公司主要有进出口贸易公司、证券公司、中介及投资公司、电子设备公司、各类原材料公司、食品公司、纺织品成衣公司、机械设备公司等；定位描述公司自身实力雄厚，且在中国市场的业务蒸蒸日上，发展前景广阔；自身将公司品牌视为第一生命，必将追求最好的场地及区域作为公司的所在地；要求尽善尽美的管理和商务配套设施不过分追求形式，而非常讲究务实对价钱方面的要求并不那么在意，只要求有好的物业管理，不在乎价格。 件使用 "试用版本创建 8自用办公类客群自用类客群为各大公司服务的中小型机构（金融、贸易、保险、广告等）；企业基本描述专业服务是人民路告公司和会计、审计、资产评估、律师等中介咨询公司会消化掉一部分商住商务公寓。 定位描述公司规模比较小，大部分业务需要联系性比较强的操作，但业务规模并不一定很小，由于业务发展地变迁至大连地区，并在东北地区不断发展；比较重视公司品牌及企业形象，也会挑选比较好的区域，比较重视排场；重视便利的配套服务；对价格要求较为严格，要求所花的每一分钱都有其价值；由于自身在业内已形成一定的实力和名气，希望与大型企业或国际企业接轨。 件使用 "试用版本创建 9自用居住类客群自用类客群本地及部分常驻大连的东北客群；人群基本描述年龄2045岁之间，属于较为年轻的置业群体，同时对生活品质有一定追求；定位描述看重项目便利的交通区域；对未来区域发展充满信心；自身事业稳定同时蒸蒸日上；对时尚、新鲜事物敏感，思想进步；要求配套设施完善；件使用 "试用版本创建 0客户群总结件使用 "试用版本创建 1产品篇件使用 "试用版本创建 2产品定位写字楼定位商务楼定位小户型公寓定位件使用 "试用版本创建 3体量配置建议根据项目经济技术指标所示主要指标 指标值 写字楼 商务楼 小户型公寓面积 比例 面积 比例 面积 比例总用地面积 13260平方米18000平方米 1553400平方米 3600平方米 28总建筑面积 约120000平方米容积率 约9商业：15000平方米，件使用 "试用版本创建 4件使用 "试用版本创建 500平米套面积区间（平方米）配比（%）180220 60%220260 30%260300 10%件使用 "试用版本创建 6B、港湾广场具备海景资源优势，定位为类写字楼纯商住产品；相对于类甲级写字楼更具有资金优势；与航运中心组网使之共享其资源；C 栋商住楼定位诠释：满足中小型公司低总价购买需求；对楼宇景观需求相对较弱；件使用 "试用版本创建 7B、议户型面积区间80200平米套，公共区域精装议户型面积区间80160平米套，公共区域精装面积区间（平方米）配比（%）80120 40%120160 40%160200 20%面积区间（平方米）配比（%）80130 60%130160 30%16。