免费全球reits市场运行实况分析报告(编辑修改稿)

免费全球reits市场运行实况分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

20xx年 12月之后 ， 共有两只 房地产信托基金在台湾交易所上市，使得市场上的 TREITs总量达到了四只。 台湾房地产信托的快速扩张得益于台湾房地产市场的乐观前景及税收方面 12 的优惠政策。 TREITs上市之后的价格走势基本上比较平缓，股价的波动幅度较小。 台湾股票交易所的建筑类指数及地产股价格的持续上涨 ， 显示出投资者对台湾房地产市场的前景依旧乐观。 因此也带动了房地产信托基金的价格 在 4月份出现较大升幅。 台湾现行的低利率政策也使得一部分追求高收益的投资者转向房地产信托基金市场。 TREITs的分红收益率目前维持在 %到 %水平。 与之相比， 定期存款和十年期政府债券的收益率均在 2%左右。 台湾的第三只房地产信托基金 —— 新光一号于 20xx年 12月 26日在台湾交易所主板上市，虽然开始几周股价表现平平，但在进入 4月之后 稳步走高并 于 4月 26日 创出 每股 的近期高点 ，比发行价上升了 %。 其原因是持续上涨的股市使投资者开始寻找新的热点。 由于其牢固的租户关系和稳定的租金收入，台湾评级机构将新光一号的长短期评级分别定为 “twAA” 和 “twA 1” ，这是自房地产信托基金在台上市以来的最高评级。 新光一号的 组成标的分别是新光天母杰仕堡（占总资产 的 52%）、台南新光三越百货（ 28%） 、 新光国际商业大楼（ %）和台证金融大楼（ %）。 其中 新光天母杰仕堡是其核心资产， 由于 独特的地理位置和优良的物业管理，该物业的租户基础 极为 稳固 ， 而且过去 6年中空房率一直保持在 5%的低水平。 按该信托基金 10元新台币的发行价计算 ， 20xx年的分红收益率 将 为 %，20xx年预计将小幅上升至 %。 富邦金融控股股份有限公司（富邦金控）是以市值计算的第三大金融服务公司。 该公司发起的富邦二号不动产投资信托基金（ Fubon ） ， 于 20xx年 4月中旬在台湾交 易所上市。 富邦二号是惟一一只专注投资写字楼的信托基金。 台湾评级机构授予富邦二号与富邦一号相同的长短期评级 “twA+” 和 “twA 1”。 富邦二号的评级 已 考虑到其高质量的租户组成、高抗素质的物业资产及谨慎的投资策略。 目前富邦二号拥有的三座大楼均 已 全部出租，其缺点是租户过于集中：来自富邦金控和润泰集团的租金收入占 其 总收入的 62%以上，同时润泰中仑大楼 另外 %物业的出租情况也将对基金表现 造 成影响，这部分物业 已 由开发商与 小 业主签订了为期 5年的出售并租回（ sale and leaseback） 式 协议。 富邦二号基金 20xx年 的 分红收益率预计为 % (未融资 ) 或 % (假设使用 30%金融杠杆用于收购 )。 于 20xx年 6 月底在台湾交易所主板上市的三鼎不动产投资信托基金是第一只由境外投资者发起的房地产信托投资基金。 该基金 是 由雷曼兄弟发起 的 ，其资产包括前瞻 21 大楼、诚品物流大楼 1至 6层及香槟大楼的部分楼层。 对于房地产信托基金的 政策 性 影响 主要 包括 13 近 期 提出的 《 不动产证券化条例 》 修改草案 ，该草案 已通过了台湾立法机构的第一轮聆讯，其中包括了允许 TREITs投资于房地产开发项目的条款。 泰国 ：上市基金 表现平平 由于利率持续上涨导致的房地产信托基金收益与银行存款利差缩小降低了泰国投资者的投资热情。 8只上市基金中有 6只表现平平， 其股价 在为期 6个月的报告期内基本没有变化。 曼谷商业地产基金 (Bangkok Commercial Property Fund)在截至 4月的半年时间里获得了 8%的升幅而 UOB公寓 1号 基金 的价格则下降了 10%。 二者迥异的市场表现是 由于 其不同的物业重新估值 结果所 导致的，前者资产经评估获得了 值 而后者则出现了 7600万泰国铢下 跌。 自 20xx年底至 本报告发布， 泰国市场上没有 新的房地产信托基金发行。 因为来自政坛的不确定因素依然存在，房地产信托基金的价格仍然会受到股市走势的影响。 目前在泰国上市的房地产信托基金的收益率 维持 在 6%到 8%水平之间，与 该 国家 利率 水平相比 具有 一定的吸引力。 与此同时，其中大多数基金的 交易 价格与资产净值相比有 着 2%到 31%不等的折 让。 有消息表示， ING将于年底前设立总价值为 30亿泰国铢的三只新基金，其 物业 组成包括住宅、服务式公寓和酒店等。 同时， Quality Houses Plc 也 计划再次注入Q House Lumpini 大厦 而 成立一只基 金。 Q House Lumpini 是一座建筑面积 万平米，位于曼谷 CBD地区新近落成的甲级写字楼。 马来西亚 ：上市物业多种多样 截止到 20xx年 4月的半年时间里，在马来西亚交易所共有三只房地产信托基金上市，使得在马来西亚交易所上市的基金总数达到了 7只。 迄今为止最大的 MREIT， 其 总值 为 10亿马来西亚元。 专注于零售行业的 Starhill REIT于 20xx年 12月在马来西亚交易所上市。 其发行收到了 ， 面向 个人投资者的 面向机构 投资者的价格有了。 同于 20xx年 12月上市的 UOA REIT发行价为每基金单位 ，而 20xx年 4月上市的 Tower REIT发行价为。 在报告期的 6个月 内 ，马来西亚交易所的 MREITs 14 总市值上升了 3倍以上，达到。 利率的上升趋势 已 开始 抑制 房地产信托基金 的 市场表现。 截至 4月底， UOA REIT和 Tower REIT的价格与其发行价相比 分别 有了 %和 % 的下跌。 另一方面 Starhill REIT的 股 价则 与其每基金单位。 早先 上市的房地产信托基金除 AmFirst 地产信托外也 均与 6个月前持平。 AmFirst地产信托由于资产重组及重新估值股价上升了 18%。 在 接下来 的几个月里将 有两只新的房地产信托基金发行。 Landmarks Berhad已 获得证券管理部门的批准注入 Sungei Wang Plaza购物中心的部分 权益及 Adaman酒店 资产 设立一只新基金。 KPJ Healthcare Berhad则 计划设立由 6家医院组成的 基金 —— KPJ Healthcare REIT。 中国 内地：政策阻碍重重 得益于领汇基金上市初期的价格攀升、投资者对中国房地产市场的 投资热情和对人民币升值的预期 的综合影响 ，越秀房地产信托基金 (GZI REIT)去年 12 月的公开发行 获得了圆满成功。 作为第一只在海外上市中国内地房地产信托基金，该基金香港 和国际 发行 部分分别 获得了 496倍 和 74倍的超额认购，募集总金 额 达 亿港元。 从越秀基金的强势登场不难看出国际投资者对于中国房地产信托基金 具有十分 浓厚 的兴趣，从而也使市场观察家们认为将有更多国 内 房地产开发商加快推出其房地产信托基金。 实际上，尽管投资者的兴趣 浓厚 ，而且大连万达集团、北京北辰集团和联想集团也都表示出希望分拆其部分资产成立房地 产信托基金的 强烈 愿望，但是到目前为止，市场上还没有第二只中国房地产信托基金上市。 由于政府加强信贷控制 和 调控房地产市场中的泡沫，资金压力使得越来越多的国内开发商将房地产信托基金视为 解决 资金来源的有效途径。 20xx 年，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定房地产开发企业申请银行贷款 时 ，其自有资金应不低于开发项目总投资的 30%，这一比例在 20xx年又被提高到 了 35%。 同时，开发商也被禁止使用银行资金收购土地。 在随后的两年中，央行又三次提高利率以限制信贷和投资的增长速度。 尽管开发商对于设立房地 产信托基金表现得十分积极，但由于涉及政策监管和垮境交易等问题，该市场未能在短时间里获得腾飞。 首要的问题是在中国没有设立房地产信托基金所适用的法规。 根据 20xx年通过的《中华人民共和国证券投资基金法》，证券投资基金只能投资于交易所上市的股票和债券，而不能用于投资房地产。 在法律缺失背景下，惟一可行的发式只能是像越秀基金一样将境内资产打包成房地产信托基金 之后 赴香港或新加坡交易所上市。 尽管如此，越秀基金独特的 上市 模式使其它国内 开 15 发 商难以 效仿。 税收是困扰国内房地产信托基金的一个主要问题。 国内公司持有房产需缴纳的税 收包括： 33% 的所得税、租金收入 5%的营业税和 12%的房产税（或按房产原始成本 70%的 %计算）。 另外，在国内上市 基金的 分红也需要征税。 从而 就 导致了双重 征 税问题。 减低税金的一个途径是设立离岸公司，从而只需缴纳 10%的预提税（ withholding tax）而不是 33%的所得税。 但是，将物业所有权转移给设立在百慕大或英属维尔京群岛的特殊目的机构（ Special Purpose Vehicles） 面临 十分复杂的工作。 越秀基金的 独特 之处在于该基金所持有的全部物业自 20xx年起已经被一家国内与境外实体的合资 公司所控制。 而该合资公司的绝大部分股权则控制在越秀投资的另一个离岸实体手中。 此外，定期将人民币租金 收入 兑换成外币汇出境外 还 需要 事 先 获 得外汇管理局的批准。 相信越秀投资的政府背景也是越秀基金顺利获得外管局批准和得到地方土地管理部门配合办理相关手续的关键因素。 另一个影响国内房地产信托基金的因素 则 是物业的融资结构问题。 在发行境外房地产信托基金之前，物业的所有人必须提前偿还该物业所有的抵押贷款以消除上市 后 可能造成的不确定 因素。 虽然短期内仍不大可能见到在国内挂牌上市的房地产信托基金，但 市场 也看到了金融管理部门对开放 房地产信托基金和资产证券化所做的一些积极努力。 例如，在 20xx年 10月银监会规范房地产信托 业 的 举动 ，以及 20xx年 12月中国建设银行发行的 29亿元房地产抵押债券和中国开发银行所发行的 42亿元资产抵押债券。 我们相信 ， 一旦政策允许，国内 资金对房地产信托基金 产品 的需 求 将 会 十分巨大。 尽管活期和一年期定期存款利率仅为 %和%， 截至 20xx 年底国内银行存款总量 仍高 达。 与此相对，北京、上海和广州等一线城市高档写字楼和商业物业的租金回报率通常在 7％－ 9%以上。 （联办集团研发部解学成对此文亦 有贡献） 第二部分 全球 REITs 市场发展状况大扫描 李九九 /译 16 这些年，中国的房地产市场增长迅猛，但存在一个悖论，那就是房地产项目的融资结构依然单一、孱弱，尤其是大型商业地产项目普遍面临着融资困境。 但地产金融市场的建设和资本运作理念的成熟，无疑是行业中每一个负有责任的建设者不可回避的问题。 国外成熟资本市场的做法，既是政府部门设计资本市场时的参照物，也是房地产企业资本运作的方法论。 澳洲 澳大利亚：全球最“熟” 澳大利亚的 REITs在全球资本市场影响力非常之大，而投资资金主要来自本国的养老 金 全球最具影响力的金融产品 澳大利亚对成为有世界上最成熟的公开上市不动产行业的国家之一感到自豪。 与美国REITs相仿的澳大利亚同类被称为“上市不动产信托投资基金”（ Listed property trusts，LPTs），它是澳大利亚很普遍的一种投资方式。 因此，上市不动产信托投资基金具有相当的市场活力。 据 Macquarie Capital Partners 报告，约占据澳大利亚证券市场总市值规模 10％的上市不动产信托投资基金是世界上资本市场中最具影响力的产品，而美国的 REIT 约仅占其国 内市场规模的 1％。 总部位于墨尔本的物业研究机构 Property Investment Research 总经理认为，澳大利亚国内可供投资的不动产已所剩无几，所以这些不动信托投资基金转向海外是迫不得已。 养老金是投资主体 流入不动产信托投资基金的资本来源主要是政府强制推行的“养老金征集和扣除条令”（ Superannuation Guarantee Levy）所聚敛的社会养老资金。 按此法令规定，企业必须拿出相当员工工资 9％的资金放入员工的退休基金账户中，截止 20xx 年 9月这笔资金规模已经高达 6500 亿澳元（ 5000 亿美元）。 与美国的个人投资者相比，可供澳大利亚个人投资者选择的投资渠道较少，例如澳大利亚的企业债市规模很小，因此长期以来许多人一直将投资于不动产视为最有吸引力，且很安全的投资渠道。 不动信托投资基金资大约吸收了 12％退休基金总量的资金。 USB 欧洲业务负责人 Edmund Craston 称，尽管上世纪末和本世纪初出现的高科技兴旺 17 期，与美国的 REIT相比，澳大利亚的不动产信托投资基金仍享有稳定的大笔资金流入。 当美国 REIT从近年开始的流行热中获得收益时，澳大利亚的不动产信托投资基金已经是当地市场上的炙手可热的追捧对象。 市场规模巨大 澳大利亚不动信托投资基金总市值超过 800 亿澳元（ 600 亿美元）。 据澳大利亚证券交易市场（ Australian Stock Exchange ， ASX）数据显示，澳大利亚这类基金行业约占全球上市不动产物业公司规模的 10％。 在澳大利亚证券市场上共有 54家这类基金的股票在交易，其中 15 家基金的市值占了这类基金总市值的很高比重。 这些基金业务类型差异为工业、办公、酒店和休闲、零售、以及其他杂项的不动产项。