第一太平洋戴维斯上海国际航运金融大厦咨询报告77页

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第一太平洋戴维斯上海国际航运金融大厦咨询报告77页 际航运金融大厦咨询报告 特为 上海国际航运大厦有限公司 准备 二十一月 国际航运金融大厦项目咨询报告 2006年11月 1 第一太平戴维斯服务宗旨 在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。 目录 1. 上海写字楼市场分析 2 2. 项目 T 分析 24 3. 项目定位 28 4. 车库管理概论 44 5. 项目优化建议 57 6. 项目市场推广建议 73 本报告谨供贵公司于特定用途下使用。 本报告中的任何资料、数据及分析内容，如未经本公司事先书面认可，均不得以任何形式在任何报告、文件或渠道中发表或与第三者交流。 任何第三者使用本报告中的部分或全部内容，本公司将不负任何责任。 著作版权所有： 第一太平戴维斯物业顾问 (上海 )有限公司 2006 年 11 月 国际航运金融大厦项目咨询报告 2006年11月 2 第一太平戴维斯服务宗旨 在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。 1. 上海写字楼市场分析 海写字楼市场发展概述 在 1989 年以前，上海市写字楼完工总量为 12 万 3 千平方米，其中大部分为质素较低的写字楼，但此数据不包括建造于 50、 60 以及 70 年代的老的政府部门的写字楼。 此数据在接下来的几年中得到了飞速地增长，即至 1997 年年底写字楼存量已达280 万平方米。 至 2006 年第 2 季度末存量达 997 万平方米，其中甲级写字楼总存量达到 318 万平方米。 经过十多年经济的发展，到目前为止上海主要商务区如下表所示： 中央商务分区 非中央商务分区域 淮海中路商务分区(卢湾区) 虹桥 & 徐家汇 南京西路商务分区(静安区) 黄浦区 浦东 小陆家嘴分区 (浦东新区 ) 其他区域 例如虹口，浦东竹园商贸区 国际航运金融大厦项目咨询报告 2006年11月 3 第一太平戴维斯服务宗旨 在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。 字楼供应市场分析 早在 90 年初，上海仅有少量的高品质的写字楼项目即上海商城、上海国际贸易中心、瑞金大厦和联谊大厦等项目。 由于没有足够的写字楼面积提供给在沪工作的外国公司，部分外籍公司只能将办公楼设置在商住混合的项目里或者长期租赁在酒店中办公。 许多开发商发现了商机，在随后的几年里，由于缺乏合理的控制以及土地供应量的剧增，致使许多香港开发商及国内的房产商在主要中央商务区大量购买土地。 写字楼的供应量开始上升，至 97 年年供应达到顶峰即 750,000 平方米的高品质写字楼面积，但是随着亚洲金融危机的爆发，亚洲开发商都抽回资本，致使许多项目停工或者延迟立项。 该现象得到彻底改变，从 2000 年至 2002 年的三年平均每年有 6 幢高档写字楼上市。 而 2004 年供应量仅为 190, 000 平方米，这是自 96 年以来上市量最低的一年。 从上表中可以看出， 1999 年金融风暴影响结束、办公楼市场发展态势趋于正常以后， 1999 年至 2003 年的平均供应量约为 35 万平方米左右，而根据我司统计的国际航运金融大厦项目咨询报告 2006年11月 4 第一太平戴维斯服务宗旨 在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。 2004 年至 2007 年预计的平均供应量约为 40 万平方米。 另外，到 2008 年底，浦东将会有将近 90 万平方米的供应量，会占到上海甲级写字楼总供应量的 60%。 但考虑到未来上海世博会的开展、上海经济持续发展、 程的不断推动等因素对需求市场扩张的支持作用 , 以及 2008 年供应量的一些不确定因素，我司认为未来 2 年上海甲级写字楼虽然竞争较为激烈、但供应增长尚属理性。 上海需求市场分析 根据我司的统计数据表明，上海甲级写字楼在过去的 11 年中的平均吸纳量为265,356 平方米，而近 6 年（ 1997 年至 2002 年）平均吸纳量则达到 439,170 平方米。 上海甲级写字楼的吸纳量在 2000 年达到顶峰，为 717, 000 平方米，将近为当年新供应量的 2倍。 对上海未来的经济的向好预计，外商企业加大投资力度，并积极与国内企业加紧合作甚至兼并国内企业。 此外外商企业更是战略性的将地区总部从香港、新加坡等地迁至国际航运金融大厦项目咨询报告 2006年11月 5 第一太平戴维斯服务宗旨 在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。 上海。 这些举措都有力的促进了写字楼的需求，租户在重新选择办公楼时，往往都扩大原来的租用面积。 来租金走势分析 上海甲级写字楼租金自 2000 年中期至 2001 年底迅速上升之后，从 2002 年年初起开始保持相对稳定的增长，并在 2003、 2004 年的得到较大幅度的增长。 2006 年第2 季度，上海市中央商务圈甲级写字楼市场平均 元 /平方米 /月。 2005 年，上海市甲级写字楼租金涨幅达 20%，且随着写字楼市场需求的持续增长和中央商务区尤其是浦西中央商务区写字楼供应量的限制供应， 2006 年甲级写字楼租金预计有 15%左右的涨幅。 2007 年甲级写字楼租金预计有 10%左右的涨幅。 由于 2008 年浦东有大量甲级写字楼集中供应并预期于 2007 年下半年开展招租工作，浦东甲级写字楼租金价格走势预期会在 2007 年下半年发生一定的调整。 (细论述 ) 国际航运金融大厦项目咨询报告 2006年11月 6 第一太平戴维斯服务宗旨 在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。 上海 2006 至 2009年新增甲级写字楼 项目名称 地址 写字楼建筑面积（平方米） 合计（平方米） 2006 上海银行大厦 陆家嘴 85, 000 城建国际中心 浦电路，浦东 42, 260 淮海国际广场 淮海中路 42, 800 宏伊国际广场 南京东路 31, 485 233,765 2007E 越洋广场 南京西路 89, 962 恒隆广场二期 南京西路 81, 406 廖创兴金融中心 南京西路 31, 538 渣打银行大厦 陆家嘴 43, 750 黄金置地大厦 陆家嘴 75, 000 中融蓝天碧玉 陆家嘴 80, 000 东海广场 南京西路 55, 743 457,399 2008E 平安保险大厦 陆家嘴 50, 000 时代金融中心 陆家嘴 84, 792 合生国际大厦 陆家嘴 52, 276 上海环球金融中心 陆家嘴 226,900 陆家嘴金融中心大厦 陆家嘴 46, 000 钻石大厦 竹园 50, 000 招商银行大厦 陆家嘴 58, 424 高宝金融大厦 陆家嘴 70, 000 中建大厦 世纪大道 65, 000 二十一世纪大厦 陆家嘴 51, 000 754,392 2009E 国际金融中心一期 陆家嘴 82, 000 恒基兆业地产项目 南京西路 35, 000 中国保险集团大厦 陆家嘴 111,300 会德丰广场 南京西路 110,000 嘉里中心二期 南京西路 40, 000 378,300 国际航运金融大厦项目咨询报告 2006年11月 7 第一太平戴维斯服务宗旨 在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。 浦东陆家嘴区域市场分析 1990 年 4月，中国政府正式宣布开发位于黄浦江东岸，面积 522 平方公里的浦东新区。 “以浦东开发为龙头，进一步开放长江沿岸城市，尽快把上海建成国际经济、金融、贸易中心之一，带动长江三角洲和整个长江流域地区经济新飞跃”已被证实成为国家做出的重大战略决策之一。 自此，浦东跃居中国改革开放的最前沿。 陆家嘴地区更是作为浦东新区的核心。 现在主要重点商务开发地区包括陆家嘴中心区、竹园商贸区以及以商业为主的新上海商业城。 陆家嘴金融中心区概况 陆家嘴金融中心区西北滨临黄埔江，东至泰同路、浦东南路，南接东昌路与浦西外滩隔江相望。 区域内交通布局较为完善，由地铁二号线东南延伸连接浦东国际机场，西北连接地铁一号线，三号线等贯穿全市。 同时，延安东路隧道也为连接两岸提供了便利。 浦东将来 浦东十九世纪八十年代末 浦东现在 国际航运金融大厦项目咨询报告 2006年11月 8 第一太平戴维斯服务宗旨 在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。 陆家嘴的写字楼市场也随着经济的增长而不断变得丰满。 目前中心区内已有高楼二十余幢，吸纳外资银行资产总额超过二百亿美元，已成为中国资本密集程度最高的地区。 在过去的六年来，陆家嘴地区甲级写字楼为强劲的需求所驱使，租金步步走高。 现在已达到 其标志性办公楼宇主要有：花旗集团大厦、金茂大厦、汇丰大厦、汇亚大厦、中国银行大厦、震旦国际大楼。 A 1996 2/200605101520253035 3 Q 4 2 4 Q 1 3 1 Q 2 4 2 Q 3 1 3 Q 4 2 4 Q 1 3 Q 4 2 4 Q 1 3 1 Q 296 97 9 8 99 0 0 01 0 2 03 04 0 5 0 6S 1996 2006数据来源：第一太平戴维斯市场研究与开发顾问部 国际航运金融大厦项目咨询报告 2006年11月 9 第一太平戴维斯服务宗旨 在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。 1花旗集团大厦（国际甲级） 总建筑面积： 100,500平方米 写字楼建筑面积： 70,000平方米 竣工日期： 展商： 上海巴鼎房地产发展有限公司 z 楼层： 40 z 得房率： 65% z 楼层面积： 2600 平米 z 物业管理费：人民币 z 天花净高： z 至虹桥机场钟车程 z 布线： 130空 z 至浦东机场 钟车程 主要客户如下： 拜耳集团 15,600 花旗集团 18,国际航运金融大厦项目咨询报告。